Om en bostadsrättsförening upphör... (djupa funderingar)

[Brute Force]

Konstigare saker har väl hänt men vad händer egentligen i det fall en bostadsrättsförening upphör att existera? Vilken säkerhet har bostadsrättsinnehavaren som allt som oftast inte äger den fysiska bostaden utan har nyttjanderätten?

Miljonprogrammets bostadshus har i många fall sett sina bättre dagar, visst finns det välskötta områden men det kan ju inte vara många decennium kvar innan asbestkåkar med putsras prioriteras bort mot nybyggen etc..

Säg en bostadsrättsförening i stor-Sthlm med 500 lägenheter vilket lätt lär innebära 1-1.5 miljard för bostadsrättsinnehavarna, tillsammans. Vi räknar lågt och säger att 50% belånat, 500-750 miljoner är ändå en summa som lätt skulle sätta de flesta banker i gungning, detta för en bostadsrättsförening.

Tänkbara scenarion:

• Föreningen vill jämna området med marken och bygga nytt
• Föreningen lider av dålig ekonomi, kommunen vill ha en golfbana eller annat troligt
• Föreningen lider av dålig ekonomi, riskkapitalbolag köper/river/bygger nytt/säljer
• Ett hus rasar, området spärras av och ingen får bo kvar

Vad gäller? Ser fram emot en livlig debatt som kommer fakka till bostadsmarknaden, igen.

​

 

[Jóhnny Balle]

Banken tar huset, din säkerhet är lägenheten så du slipper lånet.


Problem?

 

[RymdBörje]

Du verkar blanda ihop allmännyttans hyresrätter som ingick i miljonprogrammet...med bostadsrättföreningar som ju är ngt helt annat...
De kan iofs vara samtida men de är inte samma sak!

Det vore kanske läge att läsa på om expropriation.

 

[Markus]

Banken tar huset, din säkerhet är lägenheten så du slipper lånet.


Problem?

Jag förstår inte trådstartarens intention så mitt svar kanske är Goddag Yxskaft i förhållande till det, men generellt sett så ger inte en överlämnad säkerhet dig betalningsfrihet av lånet, det är ju en stor skillnad mot US där de gör så, vilket påstås förvärrat fastighetskrisen 2008.

 

[Brute Force]

Banken tar huset, din säkerhet är lägenheten så du slipper lånet.


Problem?

Du äger i regel inte huset när det kommer till bostadsrätt.

Du verkar blanda ihop allmännyttans hyresrätter som ingick i miljonprogrammet...med bostadsrättföreningar som ju är ngt helt annat...
De kan iofs vara samtida men de är inte samma sak!

Det vore kanske läge att läsa på om expropriation.

Fast "nyttjanderätt" är det vanligt förekommande på svensk bostadsmarknad, ägarlägenheter möjliggjordes inte i Svensk lagstiftning förrän 1 juli 2009.

Några artiklar m.m. i ämnet med svävande källhänvisning:

Går din bostadsrättsförening i konkurs kan du förlora allt du investerat

"Vad händer vid konkurs?"

Bostadsrättsförening på väg mot konkurs. Vad händer? Akut dålig ekonomi …

 

[Harmon Rabb]

Ett tänkbart scenario där en bostadsrättsföreningen hamnar på obestånd och inte längre kan betala sina skulder och medlemmarna inte kan skjuta till mer. Då tar kreditgivarna över hela fastigheten. Kreditgivarna kan sedan omvandla hela huset tillbaka till hyreshus och placera det i ett bolag för dåliga krediter och vänta ut bättre tider eller sälja det vidare till något fastighetsbolag eller så skicka de det vidare direkt och realiserar sina förluster. Vad beträffar de enskilda medlemmarna i föreningen är jag för dåligt insatt. Med dagens skuldnivå och hyresregleringar kan man som bostadsrättsinnehavare troligtvis räkna med att förlora betydande summor om fastigheten omvandlas till hyresfastighet.

 

[Boatdrinks]

I och med att bostadsrättsföreningen upphör att existera efter en konkurs blir det nog att köpa en ny bostadsrätt i den nya föreningen som köper fastigheten av konkursboet. Mao får du "köpa" din lägenhet igen.

 

[Jóhnny Balle]

Jag förstår inte trådstartarens intention så mitt svar kanske är Goddag Yxskaft i förhållande till det, men generellt sett så ger inte en överlämnad säkerhet dig betalningsfrihet av lånet, det är ju en stor skillnad mot US där de gör så, vilket påstås förvärrat fastighetskrisen 2008.

Jasså, antar att de då i de fall det går säljer av tillgången vilket sen går mot betalning av din skuld?

Du äger i regel inte huset när det kommer till bostadsrätt.

Jag, nej. Det menade jag inte heller.
Eller vad menar du, har jag missat något?

 

[xibalba]

men generellt sett så ger inte en överlämnad säkerhet dig betalningsfrihet av lånet, det är ju en stor skillnad mot US där de gör så, vilket påstås förvärrat fastighetskrisen 2008.

Men trevligt för de som tar huslån, i Sverige skulle det bli personlig konkurs för de flesta stockholmare med ett större ras.

Edit:
Farbror som bodde i USA körde de sista åren som pensionär med en annan variant som är vanlig där,
istället för att betala ränta på lånet så bakas det in i lånet.

Dvs huset är fullbelånat när du dör (om du dör i tid ), men du bor i princip gratis.

 

[YipYip]

Ett tänkbart scenario där en bostadsrättsföreningen hamnar på obestånd och inte längre kan betala sina skulder och medlemmarna inte kan skjuta till mer. Då tar kreditgivarna över hela fastigheten. Kreditgivarna kan sedan omvandla hela huset tillbaka till hyreshus och placera det i ett bolag för dåliga krediter och vänta ut bättre tider eller sälja det vidare till något fastighetsbolag eller så skicka de det vidare direkt och realiserar sina förluster. Vad beträffar de enskilda medlemmarna i föreningen är jag för dåligt insatt. Med dagens skuldnivå och hyresregleringar kan man som bostadsrättsinnehavare troligtvis räkna med att förlora betydande summor om fastigheten omvandlas till hyresfastighet.

Det är väl därför man betalar avgiften? För att föreningen ska gå runt ekonomiskt och ha råd att underhålla huset?

Betalas det för lite och huset rasar ihop har man helt enkelt samma problem som om man gör exakt samma sak med en villa.

Eller har jag massuppfittat hur en bostadsrättsförening funkar?

 

[Harmon Rabb]

Det är väl därför man betalar avgiften? För att föreningen ska gå runt ekonomiskt och ha råd att underhålla huset?

Betalas det för lite och huset rasar ihop har man helt enkelt samma problem som om man gör exakt samma sak med en villa.

Eller har jag massuppfittat hur en bostadsrättsförening funkar?

Avgiften man betalar kanske inte räknar med viss typ av underhåll. Istället blir det en chockhöjning den dagen något akut inträffar.

Finns föreningar som har dåliga marginaler om något oförutsett inträffar. Gott om inkompetent folk i styrelser som inte kan något om fastigheter och ekonomi. En förening är inte starkare än den svagaste länken.

Man kan ha hög belåning hos enskilda medlemmar, i föreningen, eftersatt underhåll. Förändrade yttre faktorer. Ändrad tolkning av skattelagstiftning, höjda räntor.

Bankerna är kompisar bara till en viss gräns. Sedan drar de åt snaran. Kvar sitter enskilda personer med stora livslånga skulder som man är personligt ansvarig för. Vi har ett skattesystem som gynnar risk. Man har olika typer av stimulanser. Men de kan slå tillbaka hårt om man balanserar på fel sida av gränsen.

 

[Markus]

Jasså, antar att de då i de fall det går säljer av tillgången vilket sen går mot betalning av din skuld?

Ja precis, och det är ju när man funderar på det ganska rimligt. I Sverige vill banken både ha objektet som pant samt att man själv är betalningsskyldig oavsett pantens värde. Om det personliga betalningsansvaret försvann skulle bankerna bli mycket mer restriktiva med utlåningen dessutom.

 

[Qwerty]

Finns föreningar som har dåliga marginaler om något oförutsett inträffar. Gott om inkompetent folk i styrelser som inte kan något om fastigheter och ekonomi. En förening är inte starkare än den svagaste länken.

Därför det finns krav på åtgärdsplan, områdesplan mm. Samt ett krav på en viss buffert utav kontanta medel beroende på storlek på området mm. Åtgärdsplanen ska dessutom vara gjord av opartisk besiktningsman.
En bostadsrättsförening är inte en stängd oskyddad verksamhet. Det ställs krav från revisorer mm. Krav som är lagstadgade sedan ett 15-20 tal år tillbaka.

 

[Harmon Rabb]

Därför det finns krav på åtgärdsplan, områdesplan mm. Samt ett krav på en viss buffert utav kontanta medel beroende på storlek på området mm. Åtgärdsplanen ska dessutom vara gjord av opartisk besiktningsman.
En bostadsrättsförening är inte en stängd oskyddad verksamhet. Det ställs krav från revisorer mm. Krav som är lagstadgade sedan ett 15-20 tal år tillbaka.

Trots krav, finns det fortfarande gott om föreningar, i synnerhet nybildade som inte har särskilt bra marginaler och framförhållning. Har hört det från insatta personer som arbetar som bl a revisorer. Så man kan man ju fundera över hur god kontroll myndighetsorgan, revisorer och dylikt har i realiteten. Titta bara på den senaste diskussionerna som dykt upp angående avskrivningar. Borde den ens bli aktuell egentligen? Du har säkert sett att SVD hade en serie artiklar. Jag har inte fördjupat mig i dem nämnvärt.

 

[AGV]

Men trevligt för de som tar huslån, i Sverige skulle det bli personlig konkurs för de flesta stockholmare med ett större ras.

Edit:
Farbror som bodde i USA körde de sista åren som pensionär med en annan variant som är vanlig där,
istället för att betala ränta på lånet så bakas det in i lånet.

Dvs huset är fullbelånat när du dör (om du dör i tid ), men du bor i princip gratis.

Finns i Sverige med i olika varianter (läs det finstilta!) men är väl inte så vanligt i dagens äldre generation. Blir annat när låneglada 60-, 70- och 80-talister går i pension? En del kanske har det skralt med pensionssparandet men äger en värdefull bostad och vill inte flytta?

 

[korvgubbe]

Trots krav, finns det fortfarande gott om föreningar, i synnerhet nybildade som inte har särskilt bra marginaler och framförhållning.

Jotack, pratade för inte så länge sedan med en kollega som flyttade enbart för att komma ur en misskött förening. Tror inte det är helt ovanligt att små föreningar saknar långsiktighet och en hållbar styrning.
I kollegans fall bestod bostadsrättsföreningen endast av en medelstor hyreskåk där ca en fjärdedel av de boende satt i styrelsen. Gemensamt var att de hade noll koll och helt saknade tankar på långsiktighet. De prioriterade låga avgifter och det fanns inte en spänn över för större renoveringar. Deras filosofi verkade vara låg avgift = högre försäljningspris vilket var det enda intressanta då alla verkade bo där med tanken om att det ändå var ett "tillfälligt" boende i bostadskarriären. Varför i förväg betala för kommande renoveringar/stambyten som ligger 10 år fram i tiden om man räknar med att sälja inom fem år?
En i styrelsen föreslog på allvar att bostadsrättföreningen skule betala ut en engångssumma till alla boende så de skulle kunna renovera sina lägenheter efter eget huvud, alltså ren och skär lyxrenovering som skulle kunnat ge trevnad och möjligen högre försäljningspris på kort sikt.

Han var den enda i styrelsen som försökte få in långsiktihet och sunt förnuft men han sålde till slut när han t.o.m börjat oroa sig för att han skulle kunna bli personligt ansvarig tillsammans med resten av styrelsen när "korthuset rasade samman" ..

 

[xibalba]

Jotack, pratade för inte så länge sedan med en kollega som flyttade enbart för att komma ur en misskött förening. Tror inte det är helt ovanligt att små föreningar saknar långsiktighet och en hållbar styrning.

En kollega till mig fick pynta in 150.000kr pga felskött ekonomi inom styrelsen.

 

[korvgubbe]

En kollega till mig fick pynta in 150.000kr pga felskött ekonomi inom styrelsen.

Alla objektbeskrivningar som delas ut på visningarna borde vara tvugna att innehålla en lättbegriplig och överskådlig samanfattning över föreningens/samfällighetens ekonomi och skötsel likt de däringa energiklassningarna som finns på vitvaror. Där borde det finnas en liten sammanfattning över de viktigaste nyckeltalen och någon form av klassning av hur föreningen skötts baserat t.ex på de senaste årsredovisningarna. Hur stor är renoverings/förnyelsefonden. Hur mycket fonderas årligen i förhållande till uppsakattade renoveringsbehov de närmaste 5-10 åren. Blöder föreningen pengar eller frodas den...
Sådant som borde vara relativt lätt för ett kunnigt och tränat öga att se men sånt där mumbo jumbo för kreti och pleti, mig inkluderad...

 

[Cawasapien]

Men trevligt för de som tar huslån, i Sverige skulle det bli personlig konkurs för de flesta stockholmare med ett större ras.

Edit:
Farbror som bodde i USA körde de sista åren som pensionär med en annan variant som är vanlig där,
istället för att betala ränta på lånet så bakas det in i lånet.

Dvs huset är fullbelånat när du dör (om du dör i tid ), men du bor i princip gratis.

De kallas "subscribe" lån

 

[korvgubbe]

De kallas "subscribe" lån

Menar du inte subprimelån?