Vad gäller angående hyresrabatt

[Geten]

Någon som har bra koll på det där med hyresrätter?

Det står i mitt kontrakt att "Lägenheten har en hyresrabatt om 417:-/Månad som avgår tills vidare"
Kan hyresvärden dra in denna rabatten hur som helst?

 

[heltsonika]

Den har du för att du inte utnyttjat/nekat en ev. tapetsering eller byte av spis/säkerhetsdörr etc.

 

[Geten]

Den har du för att du inte utnyttjat/nekat en ev. tapetsering eller byte av spis/säkerhetsdörr etc.

Precis. När vi flyttade in var där hål överallt i väggarna efter väggmonterade hyllor, tv, m.m. Vi fick hämta ut material som vi behövde och sen fick vi själv ombesörja arbetet.
Nu har fastigheten sålts, och den nya hyresvärden har dragit in en del av denna hyresrabatt som skulle vara tills vidare.
Får han lov att göra så?

 

[Steffo_b]

Precis. När vi flyttade in var där hål överallt i väggarna efter väggmonterade hyllor, tv, m.m. Vi fick hämta ut material som vi behövde och sen fick vi själv ombesörja arbetet.
Nu har fastigheten sålts, och den nya hyresvärden har dragit in en del av denna hyresrabatt som skulle vara tills vidare.
Får han lov att göra så?

Jag är osäker på hur det är med det där. Jag tror ju inte att det är avtalssskrivet någonstans att man ska få en viss storlek på rabatten för vissa innestående arbeten som man kan få utförda i lägenheten.
så det kan vara så att det står den nya hyresvärden fritt att värdera dom innestående åtgärderna annorlunda än den tidigare. Det är egentligen inget annat än en uppskattning av livslängden på åtgärden. Om man räknar med att en tapetsering kostar x kr och tapeterna beräknas hålla i y år så blir det ju potentiellt en hyresrabatt på x/(12*y) minus att hyresvärden säkert behåller en liten del av mellanskillnaden.
Det baseras på att han inte behöver göra avskrivningar på tapeterna vilket blir en minuspost i bokföringen. Han slipper en minuspost och du slipper lite hyra och då går balansräkningen ihop.
Men om den nya hyresvärden har som praxis att tapeterna ska hålla i x+5 år så innebär det att månadsbeloppet blir mindre för avskrivningen och följdaktligen blir din rabatt mindre. Det kan också hända att den nya hyresvärden har andra avtal med firmor som kan göra tapetseringen till ett billigare pris och då sjunker värdet på tapetseringen.

Nu skriver jag bara om tapetsering men det är applicerbart på alla åtgärder som görs inom ramen för Hyresgäststyrt underhåll.

Jag är dock inte 100% säker på i vilken grad det finns annan praxis på detta område som dom måste hålla sig till så om någon annan vet bättre så får dom gärna rätta mig.

 

[Geten]

Uppdatering.
Eftersom det står i hyresavtalet att det är tills vidare, och inga ytterligare villkor, så får värden enligt hyresgästföreningen inte dra in hyresrabatten.
Fanns tydligen ett hyfsat nytt prejudicerande fall om detta.

Bara att hoppas på att värden inte krånglar ytterligare med detta...

 

[Markus]

Är det någon bransch som jag aldrig skulle ge mig in i så är det som privathyresvärd, du kan våldta honom när du vill - och hans fru - utan att han kan göra någonting åt det. Du har hela hyresgästföreningen, Socialdemokratiska Arbetarepartiet, Hyresnämnden och ABF bakom dig.

 

[Weo]

Är det någon bransch som jag aldrig skulle ge mig in i så är det som privathyresvärd, du kan våldta honom när du vill - och hans fru - utan att han kan göra någonting åt det. Du har hela hyresgästföreningen, Socialdemokratiska Arbetarepartiet, Hyresnämnden och ABF bakom dig.

Jag är privathyresvärd med endast fåtal lägenheter. Fungerar kanon. Du får vara väldigt selektiv när du väljer hyresgäster. Förutom det självklara med krav på arbete, kreditupplysning och referenser så ser man vid en visning om det är person/er man känner man kan lita på. Känner flera som gör som jag utan större bekymmer. Finns fortfarande rätt mkt vettiga människor som vill bo i hyreslägenhet. Jag satsar på att göra mina lägenheter attraktiva med hög standard. Har provat hyra ut lägenheter i slitet skick innan de renoverades till låg hyra men detta fungerade mindre bra. Tilldrog sig enbart studenter och folk med tveksam ekonomi så de har jag renoverat upp i mellantiden när hyresgäster flyttat ut. Är du en dålig hyresvärd kan du nog räkna med dåliga hyresgäster.

 

[Markus]

Jag är privathyresvärd med endast fåtal lägenheter. Fungerar kanon. Du får vara väldigt selektiv när du väljer hyresgäster. Förutom det självklara med krav på arbete, kreditupplysning och referenser så ser man vid en visning om det är person/er man känner man kan lita på. Känner flera som gör som jag utan större bekymmer. Finns fortfarande rätt mkt vettiga människor som vill bo i hyreslägenhet. Jag satsar på att göra mina lägenheter attraktiva med hög standard. Har provat hyra ut lägenheter i slitet skick innan de renoverades till låg hyra men detta fungerade mindre bra. Tilldrog sig enbart studenter och folk med tveksam ekonomi så de har jag renoverat upp i mellantiden när hyresgäster flyttat ut. Är du en dålig hyresvärd kan du nog räkna med dåliga hyresgäster.

Kul att höra!
Min bild är annars att Hyresgästföreningen förstör alla seriösa försök att vara en seriös värd. Jag bodde i en hyreslägenhet i Vasastan ett tag, det var ett jävla meck, och man kunde verkligen känna bitterheten hos grannarna som inte fick köpa ut sina lägenheter, vilket de tyckte de hade rätt till förstås. Det var liksom deras moraliska rätt att få sko sig på värden och det hus han ärvt. Jag kollar ibland Ratsit om den värsta rättshaveristen bor kvar, och o ja, det gör hon. Hon och deras felparkerade gamla V70, alla deras ungar med säkert ännu större leksaker och sportutrustning nu, som samsas i 2 rok och håller BRF.möten i parken som aldrig kommer leda till något.

 

[Harmon Rabb]

Kul att höra!
Min bild är annars att Hyresgästföreningen förstör alla seriösa försök att vara en seriös värd. Jag bodde i en hyreslägenhet i Vasastan ett tag, det var ett jävla meck, och man kunde verkligen känna bitterheten hos grannarna som inte fick köpa ut sina lägenheter, vilket de tyckte de hade rätt till förstås. Det var liksom deras moraliska rätt att få sko sig på värden och det hus han ärvt. Jag kollar ibland Ratsit om den värsta rättshaveristen bor kvar, och o ja, det gör hon. Hon och deras felparkerade gamla V70, alla deras ungar med säkert ännu större leksaker och sportutrustning nu, som samsas i 2 rok och håller BRF.möten i parken som aldrig kommer leda till något.

Känner igen situationen.

Om hyresgästerna i hyresfastigheten i Vasastan hade fått erbjudande om att köpa loss lägenheterna till marknadsvärden på bostadsrättsmarknaden hade nog intresset inte varit lika stort beroende på hur privatekonomin ser ut hos hyresgästerna. Tycker de ska vara nöjda att de sitter på en hyresrätt så länge det är brukshyror och lägenheterna inte är renoverade och standardförbättrade. Vill de ha en bostadsrätt är det bara att köpa en på öppna marknaden.

Är man en seriös värd har man inga större problem med hyresgästföreningen eller för den delen hyresnämnden enligt min erfarenhet. Problemet är politiskt. Där ser man inget ljus när det gäller bostadspolitiken. Den kommer nog även fortsättningsvis att vara dysfunktionell.

 

[Markus]

Känner igen situationen.

Om hyresgästerna i hyresfastigheten i Vasastan hade fått erbjudande om att köpa loss lägenheterna till marknadsvärden på bostadsrättsmarknaden hade nog intresset inte varit lika stort beroende på hur privatekonomin ser ut hos hyresgästerna. Tycker de ska vara nöjda att de sitter på en hyresrätt så länge det är brukshyror och lägenheterna inte är renoverade och standardförbättrade. Vill de ha en bostadsrätt är det bara att köpa en på öppna marknaden.

Är man en seriös värd har man inga större problem med hyresgästföreningen eller för den delen hyresnämnden enligt min erfarenhet. Problemet är politiskt. Där ser man inget ljus när det gäller bostadspolitiken. Den kommer nog även fortsättningsvis att vara dysfunktionell.

Han var i och för sig en crooked värd, men moraliskt helt rätt, han kringgick besittning och reglering genom invecklade konstruktioner. Hur som helst, bruksvärde är ju hela problemet, också i Vasastan.
Jag fick betala 11,000 för 70m2, det är ungefär som för nyproducerad i Stockholm, ganska exakt faktiskt. Lägenheten var helt nyrenoverad och på toppadress. Hade hyres-maffian fått lägga sig i hade hyran varit kanske 50-60% av det.
Att privata investeringar inte får ge den avkastning de borde kunna ge är helt sjukt, där av min kommentar om våldtäkt.

 

[Harmon Rabb]

Han var i och för sig en crooked värd, men moraliskt helt rätt, han kringgick besittning och reglering genom invecklade konstruktioner. Hur som helst, bruksvärde är ju hela problemet, också i Vasastan.
Jag fick betala 11,000 för 70m2, det är ungefär som för nyproducerad i Stockholm, ganska exakt faktiskt. Lägenheten var helt nyrenoverad och på toppadress. Hade hyres-maffian fått lägga sig i hade hyran varit kanske 50-60% av det.
Att privata investeringar inte får ge den avkastning de borde kunna ge är helt sjukt, där av min kommentar om våldtäkt.

Jag förstod vad du menade. Ville dock ge en mer nyanserad bild så att folk inte får för sig att man som fastighetsägare per automatik får problem med hyresgästförening eller hyresnämnd när tvister uppstår. Skötsamma fastighetsägare som har ett trackrecord brukar sällan få några bekymmer.

Hyresgästföreningen är lite som vad fackföreningarna är för företagen. Problemen är dock främst politiska oavsett färg på regeringen. Man hade kunnat göra något åt situationen i årtionden men har valt att avstå. Mycket tomma ord.

Det finns t ex så kallade blockuthyrningsavtal. Var det så din värd kringgick bruksvärdeprincipen och besittningsskyddet? Det är t ex så Migrationsverket hyr bostäder av fastighetsägare.

Hur som helst. 11000 kr är vad en motsvarande nyrenoverad lägenhet kostar förhandlat med hyresgästföreningen. Det är ingen onormal hyra idag. Problemet för fastighetsägare som äger hyreshus i attraktiva lägen är att de sällan kommer åt lägenheterna. De byts bort via skenbyten där pengar byter händer om vi talar om Stockholm. De som sitter på de billiga hyreslägenheterna är således inte de som som bäst behöver det med andra ord. Fastigheten har en hyresnivå som bara har följt de generella hyresökningarna i 20- 30 års tid. Hyran på en sådan lägenhet ligger på 900- 1100 kr per kvm och årshyra om den total renoverades under 80- 90 tal senast. Att jämföra med din som låg närmare 1900. Din lägenhet skulle med andra ord ligga på 6417 kr om vi räknar på en nivå på 1100. Lägenheten kan ändå vara väl underhållen med nya vitvaror, köksluckor, köksbänk och fräscht badrum med nytt kakel. Nivån avspeglar inte lägenhetens skick med andra ord. Tacka fan för att det är attraktivt att få tag i ett gammalt hyreskontrakt.

 

[Markus]

Jag förstod vad du menade. Ville dock ge en mer nyanserad bild så att folk inte får för sig att man som fastighetsägare per automatik får problem med hyresgästförening eller hyresnämnd när tvister uppstår. Skötsamma fastighetsägare som har ett trackrecord brukar sällan få några bekymmer.

Hyresgästföreningen är lite som vad fackföreningarna är för företagen. Problemen är dock främst politiska oavsett färg på regeringen. Man hade kunnat göra något åt situationen i årtionden men har valt att avstå. Mycket tomma ord.

Det finns t ex så kallade blockuthyrningsavtal. Var det så din värd kringgick bruksvärdeprincipen och besittningsskyddet? Det är t ex så Migrationsverket hyr bostäder av fastighetsägare.

Hur som helst. 11000 kr är vad en motsvarande nyrenoverad lägenhet kostar förhandlat med hyresgästföreningen. Det är ingen onormal hyra idag. Problemet för fastighetsägare som äger hyreshus i attraktiva lägen är att de sällan kommer åt lägenheterna. De byts bort via skenbyten där pengar byter händer om vi talar om Stockholm. De som sitter på de billiga hyreslägenheterna är således inte de som som bäst behöver det med andra ord. Fastigheten har en hyresnivå som bara har följt de generella hyresökningarna i 20- 30 års tid. Hyran på en sådan lägenhet ligger på 900- 1100 kr per kvm och årshyra om den total renoverades under 80- 90 tal senast. Att jämföra med din som låg närmare 1900. Din lägenhet skulle med andra ord ligga på 6417 kr om vi räknar på en nivå på 1100. Lägenheten kan ändå vara väl underhållen med nya vitvaror, köksluckor, köksbänk och fräscht badrum med nytt kakel. Nivån avspeglar inte lägenhetens skick med andra ord. Tacka fan för att det är attraktivt att få tag i ett gammalt hyreskontrakt.

Min värd frångick det genom att man vid tillträde fick skriva under dokument som var daterade två månader framåt i tiden att man avsade sig besittningsrätt och förhandlingsklausul. Under de två månaderna som följde kunde man rivit upp himmel och jord om man velat.

En fundamental skillnad mellan fackföreningarna är att de inser nyttan med arbetsgivare, är i många fall ganska pragmatiska i verkligheten medan hyresgästföreningen med n näbbar och klor försvarar ett totalt genomruttet system som gör att "ingen" vill förvalta gamla fastigheter på ett seriöst sätt. Medan 99,9999% av lägenheterna som "vanligt folk" kan få (nyproducerad HR eller BR) genomgått en prisökning så kräver HGF nostalgihyror och att ett fullständigt havererat och korrupt system skall fortleva. I Stockholm har deras roll, utöver försvagats gissar jag, blivit helt bisarr. 500,000 står i kö och 11,000 lägenheter blir tillgängliga i år, om jag minns siffrorna rätt.

Då gissade jag ganska rätt på "50-60%" då.

 

[Harmon Rabb]

Min värd frångick det genom att man vid tillträde fick skriva under dokument som var daterade två månader framåt i tiden att man avsade sig besittningsrätt och förhandlingsklausul. Under de två månaderna som följde kunde man rivit upp himmel och jord om man velat.

En fundamental skillnad mellan fackföreningarna är att de inser nyttan med arbetsgivare, är i många fall ganska pragmatiska i verkligheten medan hyresgästföreningen med n näbbar och klor försvarar ett totalt genomruttet system som gör att "ingen" vill förvalta gamla fastigheter på ett seriöst sätt. Medan 99,9999% av lägenheterna som "vanligt folk" kan få (nyproducerad HR eller BR) genomgått en prisökning så kräver HGF nostalgihyror och att ett fullständigt havererat och korrupt system skall fortleva. I Stockholm har deras roll, utöver försvagats gissar jag, blivit helt bisarr. 500,000 står i kö och 11,000 lägenheter blir tillgängliga i år, om jag minns siffrorna rätt.

Då gissade jag ganska rätt på "50-60%" då.

Intressant lösning. Inte helt enkelt att få bort förhandlingsklausulen om det rör sig om ett större hyreshus har jag förstått där det sedan tidigare funnits en förhandlingsordning. Det är ju många att förhandla med om det är ett större bestånd. I det här fallet knappast till hyresgästernas fördel med tanke på hyresregleringarna. Att avsäga sig besittningsskyddet innebär väl att du kan bil uppsagd när som helst i det här fallet. Är det mest korttidskontrakt han hyr ut?

Håller med om din kommentar angående fackföreningarna. De är oftast pragmatiska när det väl gäller. Hyresgästföreningen inser nog nyttan av hyresrätten som sådan. Deras gärning har dock försvagat den. Som du säger genom att man har sett till att hålla tillbaka hyresnivåerna till den grad att fastighetsägarna (kommun och privata) på 2000- talet såg en gyllene chans att avyttra dem med god förtjänst innan större underhåll gjorts. Sett i backspegel var det kanske inte rätt beslut, men det fanns goda skäl att stora utförsäljningar gjordes även om vi väljer att inte beakta den politiska processen. Min personliga uppfattning var att det var fel att sälja ut allmännyttan i attraktiva delar av t ex Stockholm. Det var i själva verket en ren kapitalöverföring till hyresgästerna. Hade man istället haft marknadshyror och tagit samma beslut. Då hade jag tyckt att det var mer OK. Då hade kommuninvånarna i Stockholm fått de ersättningar de skulle ha.

På sikt kommer hyresnivåerna att öka. Nybyggda hyreshus har höga hyror och när det äldre beståndet renoveras kommer hyrorna att öka där också.

 

[Geten]

Kanske ska tillägga att detta med indragningen av hyresrabatten var droppen som fick bägaren att rinna över. Var inte med hyresgästföreningen innan, och skulle inte haft en tanke på det om det inte varit för allt annat strul sen denna värd tog över fastigheten.
Som exempel, vi var utan fungerande kylskåp en hel månad i somras. När vi gick upp på morgonen visste vi inte om mjölken var frusen eller smöret var smält. Tappade räkningen på hur många gånger jag ringde. Kökskranen stod och läckte i en månad, köksfläkt var vi utan i nästan 3månader.
När vi i våras fick möss i lägenheten fick vi en gammal musfälla i brevlådan...

Sist var att vi fick en skriftlig varning med hot om vräkning och polisanmälan för att vi inte plockar upp efter vår lösspringande kamphund. Vi har en spaniel och utöver hans skit plockar vi även upp efter grannens ledarhund.

Så jag anser inte detta vara en seriös värd jag skickat hyresgästföreningen efter

 

[powerjohan]

Sista gången hyresgästföreningen ringde på så var det mer för att varna mig för att rösta "fel" än att värva mig. Detta var 2006 och om den socialdemokratiska regeringen förlorade skulle hyrorna i vårt område gå upp med minst 50%, varnade han. Nej jag blev inte medlem den gången heller, däremot blev det arg insändare i lokaltidningen följt av förnekande av sagda sosseförening-

 

[Markus]

Intressant lösning. Inte helt enkelt att få bort förhandlingsklausulen om det rör sig om ett större hyreshus har jag förstått där det sedan tidigare funnits en förhandlingsordning. Det är ju många att förhandla med om det är ett större bestånd. I det här fallet knappast till hyresgästernas fördel med tanke på hyresregleringarna. Att avsäga sig besittningsskyddet innebär väl att du kan bil uppsagd när som helst i det här fallet. Är det mest korttidskontrakt han hyr ut?

Det är möjligt att avsäga sig sina rättigheter.

Han hade parallella verksamheter/kontrakt, dels "by the book", och sedan "[sitt namn] special" som de kallades i tvättstugan. Jag hyrde tidsbestämt, mellan två boenden. Jag tycker det är så hyresmarknaden borde fungera.

 

[Harmon Rabb]

Kanske ska tillägga att detta med indragningen av hyresrabatten var droppen som fick bägaren att rinna över. Var inte med hyresgästföreningen innan, och skulle inte haft en tanke på det om det inte varit för allt annat strul sen denna värd tog över fastigheten.

Så jag anser inte detta vara en seriös värd jag skickat hyresgästföreningen efter

Trots att jag sitter på motsatt sida har jag vid tillfällen rekommenderat folk att gå med i hyresgästföreningen. Det finns gott om fastighetsägare som inte borde få lov att äga en hyresfastighet.

Sista gången hyresgästföreningen ringde på så var det mer för att varna mig för att rösta "fel" än att värva mig. Detta var 2006 och om den socialdemokratiska regeringen förlorade skulle hyrorna i vårt område gå upp med minst 50%, varnade han. Nej jag blev inte medlem den gången heller, däremot blev det arg insändare i lokaltidningen följt av förnekande av sagda sosseförening-

Sådana fasoner har nog gjort att många har bett dem fara och flyga. Tror att man tappar rätt mycket medlemmar. Inte minst i samband med de ombildningar som gjordes under ett par år. Den takten har väl avtagit men det är ju inte mycket som tyder på att det blir fler gamla hyresrätter i centrala lägen. När det gäller nyproduktion har de inte mycket att säga till om. Där får regering, hyresgästföreningen krypa till korset. De sitter i byggbolagens händer. Vi har den lönebild vi har i Sverige. Att sedan byggbolagen anlitar utländsk arbetskraft. Det är en annan femma. Det är ingen lätt nöt att lösa bostadspolitiken i det här landet. Det ska gudarna veta.

Det är möjligt att avsäga sig sina rättigheter.

Han hade parallella verksamheter/kontrakt, dels "by the book", och sedan "[sitt namn] special" som de kallades i tvättstugan. Jag hyrde tidsbestämt, mellan två boenden. Jag tycker det är så hyresmarknaden borde fungera.

Låter som en schizofren verksamhet

Håller det hela rättsligt vid en prövning? Jag kan tänka mig att det är många som går med på lite vad som helst på en desperat marknad som är dysfunktionell. Även om man har juridisk rätt att via hyresnämnden få ett annat utslag är det inte säkert att det utnyttjas. T ex vid andrahandshuthyrningar där 1:hands hyresgästen har lagt på ett kraftigt påslag på hyran de själva betalar. På sätt och vis har hyresgästerna själva satt ett marknadspris vad det borde kosta. Det är fullt förståeligt att folk så gott som aldrig släpper ett 1:handskontrakt i Stockholm. Man har inneboende och andra lösningar för att ha kvar lägenheten. Inget man informerar värden om.