Fråga ang att köpa en fastighet som bolag.

[Challe]

Det finns ju väldigt kunniga personer på detta forumet så tänkte prova att fråga ett par saker

Jag är intresserad av att köpa en fastighet av ett bolag. Jag och brorsan tänkte ha det som sido verksamhet till våra jobb och försöka utöka i lagom takt. Vi ska inte ta ut lön eller något sånt, men vi ska ha det som ett företag så vi i framtiden kanske kan försörja oss på.

Bolaget blir ju ett nystartat Ab isf.


1. Vi säger att fastigheten kostar 1 mille. Hur mycket får man låna av banken till det?
Är det samma som att köpa hus privat med 15% kontant insats etc?

Nu tänker nån att ring till banken istället, men man vill ju inte verka okunnig


2. Nån som vet nån bra sida att läsa på om detta eller liknande? Googlat lite, men inte hittat nåt tillfredsställande


3. Vi säger om man bygger något helt nytt, då räknas det väl som byggtjänst och att man får momstillbaka sen efter xx antal månader?

Tex Vara bostäder är ju med i lokal tidningarna en del och bygger mycket nytt men klagar på att företaget går dåligt samt saknar pengar. Hur finanserar dom "kontant" insatsen?

Som i tex taxi branschen har åkararna inte råd att betala kontantinsatsen cash direkt för bilen, utan dom betalar den när dom får momsen tillbaka. Är det nåt liknande om man bygger en ny fastighet?


Om någon med kunskap har lust att svara på detta så uppskattas det verkligen

Tack på förhand

 

[Boris JR]

Banken brukar vara mer osugen på att låna ut till bolag ffa om ni inte vill vara personligt borgensansvariga för lånet. Det är helt enkelt högre risk att låna ut 1 mille till ett bolag med 50kkr i aktiekapital än vad det är att låna ut till Challe som kommer att betala ända till skuldsaneringen.

Driver du ett fastighetsbolag får du lyfta momsen för fastigheten men betänk att om du skall ha den för vidareuthyrning så måste du i det fallet lägga moms på hyran vilket är ofördelaktigt om du inte hyr ut till andra företag. Man kan därvid välja att inte lyfta ingående moms och därmed slippa lägga moms på hyran, det är en avvägning vilka hyresgäster man planeras ha.

 

[Challe]

Okey, tex ett handelsbolag skulle ju funka med om det är fördelaktigare lånemässigt.

Tanken var väl att hyra ut till privat personer.

Vet du nåt hur mycket man ska ha kontant eller hur det ser ut?

Tack för ditt svar Boris

 

[lee]

Hur stor andel man behöver kontant är svårt att svara på. Banken gör en bedömning där parametrarna bland andra är din kunskap, erfarenhet och förmåga, säljförmåga, affärsidéns hållbarhet och risknivå.

 

[Harmon Rabb]

Okey, tex ett handelsbolag skulle ju funka med om det är fördelaktigare lånemässigt.

Läs det Boris skrev igen. Det finns inget som hindrar er att sätta fastigheten i ett aktiebolag, men ni kommer antagligen att få stå som personligt ansvarig för lånen. Det kan finnas en del skattemässiga fördelar att sätta fastigheten i ett bolag redan från början. Tala med en skatterådgivare så får ni lite mer kunskaper gällande den biten.

 

[Challe]

Hur stor andel man behöver kontant är svårt att svara på. Banken gör en bedömning där parametrarna bland andra är din kunskap, erfarenhet och förmåga, säljförmåga, affärsidéns hållbarhet och risknivå.

Okay, tack för svaret

 

[Challe]

Läs det Boris skrev igen. Det finns inget som hindrar er att sätta fastigheten i ett aktiebolag, men ni kommer antagligen att få stå som personligt ansvarig för lånen. Det kan finnas en del skattemässiga fördelar att sätta fastigheten i ett bolag redan från början. Tala med en skatterådgivare så får ni lite mer kunskaper gällande den biten.

Jag missade den biten, bra du påpeka det

 

[Harmon Rabb]

Jag missade den biten, bra du påpeka det

Tänkt på det som jag skrev mot slutet. Det kan vara kostsamt att sätta fastigheten i ett AB i ett senare skede.

 

[Boris JR]

Okey, tex ett handelsbolag skulle ju funka med om det är fördelaktigare lånemässigt.

Tanken var väl att hyra ut till privat personer.

Vet du nåt hur mycket man ska ha kontant eller hur det ser ut?

Tack för ditt svar Boris

Skall du hyra ut till privatpersoner är det rimligt att lägga fastigheten i ett AB. Sedan bestämma sig för om man vill registrera sig för "frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler" eller ej. Skall du mest hyra ut till privatpersoner så bör du avstå, då får du inte lyfta ingående moms men slipper å andra sidan lägga moms på hyran.
Vem fan vill vara frivilligt skattskyldig för övrigt?

Lånet tycker jag inte du skall ta i ditt AB utan privat och sedan vidareutlåna pengarna till ditt företag. Det ger flera skattemässiga fördelar om det är så att banken tillåter dig att låna pengarna till din tilltänkta fastighet utan att ha den som pant. Kan du höja ditt huslån tillräckligt?
Fungerar inte det så får lånet tas i bolaget med er som borgenärer. Rent generellt så brukar dock bolag få låna till betydligt högre ränta än privatpersoners bostadslån.

 

[Anders]

Som företag så är det svårt att belåna mer än 65% av fastighetens värde, i vissa fall kan nå upp till gränsen som är på 75%. Om den är lagstadgad eller ej låter jag vara osagt men det är vad jag har fått till svar av min bankkontakt då jag har varit intresserad av att köpa fastighet som företagare.
Hans tips var att gå runt det genom att köpa som privatpersoner, starta aktiebolag (eller liknande) och sedan föra in fastigheten i bolaget och på det viset behålla belåningsgraden på något konstigt vis, minns inte exakt hur man skulle göra.
Nackdelen med att göra så är att du får betala lagfarten om 1,5% vilket du kan slippa om företaget köper fastigheten av en icke privatperson. 15 000:- är ju dock en skitsumma i sammanhanget så det kvittar ju.

Problemet med företag som bygger flera bostäder i ett svep är ju att de har väldigt små marginaler med korttidslån på kontantinsatser samt flertalet checkkrediter och det fungerar ju så länge inte något går snett och att till exempel ett hus får vänta ett par månader extra på sin inflyttare, då står företaget där med ett lån som löper ut med en straffränta på 10-15% vilket kan motsvara vinsten när det går fel. Men sen går många husbyggare i konkurs också, fråga bara Starstriker här på forumet som lärde sig det förra veckan

Jag jobbade själv som underentreprenör åt en firma som byggde hus åt en husleverantör och vips så fick de stänga ner och vänta på dom från advokater mm och sedan blev det ackordsersättning på 60% eller liknande för att de skulle kunna klara sig undan och att kunderna skulle kunna flytta in i sina hus. Allt på grund av att två hus av totalt 7 stycken blev försenade med viten om ca 300k som följd. Väldigt små marginaler...

Edit/ Som Boris säger, högre ränta som företag. Jag hade en ränta på 2.9% på mitt privata huslån, ränta som företagare startade på drygt 4. Varför

 

[Boris JR]

Där finns gott om upplägg för att låna mer än bankens 65% om man tvunget vill

Ex du startar en BRF (bostadsrättsförening) som förvärvar fastigheterna. BRF får låna 65% av köpeskillingen och resten skall ju komma från medlemmarnas insatser. Medlemmarna i sin tur får låna till 85% av kontantinsatsen.

EX: 10milj fastighet= 6,5 milj lånar BRF. Medlemmarna stoppar in 4,5milj av vilka de får låna 3,825 milj dvs de stoppar bara in 675 000kr riktiga pengar eller 94% belåningsgrad.

Att jag inte rekommenderar att köpa en fastighet med 94% belåningsgrad behöver jag väl inte säga

 

[Boris JR]

Ett alternativ till att köpa det som bolag är att köpa det och ombilda till ägarlägenheter (inte BRF) vilket är ett nytt koncept sedan 2009. Du äger varje lägenhet precis som en villa och sen är det en samfällighet som äger fasader, trappuppgång etc.

Fördelar:
Du kan låna pengarna privat och få lägre ränta. Dessutom 30% skatteavdrag på räntan precis som huslånet

Du kan sälja lägenheterna var för sig om du behöver kapital (sälj dock inte fler än hälften för du behöver röstmajoritet i samfälligheten) eller någon partner vill göra en exit.

Du får ROT avdrag vid renovering i lägenheterna

Du får hyra ut dem enl denna skattelagstiftning dvs du får tjäna 40 000 per lägenhet skattefritt.

Hyresgästerna får svagare besittningsskydd om du anser dig behöva en av lägenheterna för att flytta in i eller barn som vill flytta hemifrån.

Troligen lägre fastighetsskatt

 

[Harmon Rabb]

Ägarlägenheter gäller väl fortfarande bara vid nybyggnation Boris?

 

[Boris JR]

30juni 2014 är satt som prel första datum för ombildning av befintliga bostäder. Helt rätt att det just nu gäller enbart nyprod.

 

[Harmon Rabb]

30juni 2014 är satt som prel första datum för ombildning av befintliga bostäder. Helt rätt att det just nu gäller enbart nyprod.

Att man inte gjorde det från början är för mig en gåta om man nu ville få lite skjuts på den ombildningsformen.

 

[Challe]

Tack så jätte mycket för alla svar, uppskattas jätte mycket

 

[Challe]

Skall du hyra ut till privatpersoner är det rimligt att lägga fastigheten i ett AB. Sedan bestämma sig för om man vill registrera sig för "frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler" eller ej. Skall du mest hyra ut till privatpersoner så bör du avstå, då får du inte lyfta ingående moms men slipper å andra sidan lägga moms på hyran.
Vem fan vill vara frivilligt skattskyldig för övrigt?

Om man inte reggar sig för moms så kan man inte få tillbaka moms på tex en gräsklippare eller verktyg?
Vi säger om man köper en skåpbil/pickup till bolaget är det inte en nackdel då? Eller ska man leasa bilen?

Lånet tycker jag inte du skall ta i ditt AB utan privat och sedan vidareutlåna pengarna till ditt företag. Det ger flera skattemässiga fördelar om det är så att banken tillåter dig att låna pengarna till din tilltänkta fastighet utan att ha den som pant. Kan du höja ditt huslån tillräckligt?

Vad menar du med att höja mitt huslån? Jag har inget huslån, jag hyr en lägenhet. Jag kanske förstod frågan fel

 

[Two stroke man]

Om man inte reggar sig för moms så kan man inte få tillbaka moms på tex en gräsklippare eller verktyg?
Vi säger om man köper en skåpbil/pickup till bolaget är det inte en nackdel då? Eller ska man leasa bilen?




Vad menar du med att höja mitt huslån? Jag har inget huslån, jag hyr en lägenhet. Jag kanske förstod frågan fel

Rimligtvis så kommer din firma ha större inkomster än utgifter så värdet av att kunna lyfta momsen på inköpta prylar är mindre än de ökade intäkterna pga att hela hyresintäkten går in i kassan.

 

[Boris JR]

Om man inte reggar sig för moms så kan man inte få tillbaka moms på tex en gräsklippare eller verktyg?
Vi säger om man köper en skåpbil/pickup till bolaget är det inte en nackdel då? Eller ska man leasa bilen?




Vad menar du med att höja mitt huslån? Jag har inget huslån, jag hyr en lägenhet. Jag kanske förstod frågan fel

Givetvis skall du registrera dig för moms men skall du inte fakturera moms ut så får du inte lyfta moms på byggmaterial,renoveringar och dyl. Du får dock lyfta moms på saker som inte är direkt hänförliga till huset. Momslyft på bilar får bara ske till 50% om du inte driver taxi/körskola.


Har du en hyresrätt idag kan du glömma det jag skrev om låneupplägg. Poängen var att om du inte behöver sätta dina nyinköpta byggnader i pant för lånet så har du bättre möjligheter att inte betala onödigt mycket skatt.

Hade du haft en lågt belånad villa hade du kunnat maxa ut det låneutrymmet, fått en lägre ränta av banken, kunnat dra av 30% av räntekostnaden i din privata deklaration och lite annat pyssel.