Erfarenhet av bygglån?

[Corepax1290]

Vi går i tankarna att bygga. tänkte se om någon har erfarenhet av sådant lån samt vad ni tror om chansen för ett sådant lån.

vad vi vill: nyckelfärdigt hus med garage 3,2milj på helentreprenad + VA ca.200000 så 3,4milj. tomt max 1milj.

det ger oss en total kostnad på 4,4-4,5milj.

förutsättning: vi har en bostadsrätt värderad till 2,2milj med lån på 500000. 2 barn. hon 26k månad jag 35k månad

alltså, vi vill låna 3milj och har en kontantinsats fast i lägenheten på 1,5milj och tänkte flytta över vinstskatten.

hur tror ni banken ställer sej till detta? och vad brukar dom tycka om att kontantinsattsen sitter i en lägenhet som säljs när det är dags att flytta och inte innan bygget?

 

[Ivil]

Här är en galen ide, prata med banken?

 

[Corepax1290]

Här är en galen ide, prata med banken?

nähä, jag trodde jag skulle få lånet av sporthoj givetvis ska vi gå till banken men kunde ju vara roligt med lite input i frågan av någon som kanske gjort samma sak eller som är insatt

 

[Starstriker]

Vi försökte med Handelsbanken för några år sedan, men de verkade inte ha en aning om hur de skulle gå tillväga med riskbedömning etc.

Kontaktade istället Swedbank och de hade bättre koll.

 

[Klockringaren]

Handelsbanken kånkar aldrig och behöver nödhjälp å andra sidan...

 

[Corepax1290]

Vi försökte med Handelsbanken för några år sedan, men de verkade inte ha en aning om hur de skulle gå tillväga med riskbedömning etc.

Kontaktade istället Swedbank och de hade bättre koll.

de e swedbank vi har idag och tänkte väll fortsätta med dom är förhoppningen. största frågetecknet är just vad dom tycker om att handpenningen sitter fast i lägenheten till huset är byggt

 

[BrooklynS]

Jag tror att de kommer att säga såhär - om de alls bedömer att ni är solida nog med inkomster, säkra jobb etc:

Ni kan få låna motsvarande handpenningen i blancolån till vanlig konsumtionsränta (typ 6%) till dess att lägenheten är såld. Ni sitter med risken om priset blir lägre eller försäljningen skulle strula av någon anledning.

Ni sitter i en halvdålig förhandlingssits vad gäller räntan om ni inte har en spänn på hand. Alla banker räknar med ungefär samma ränta, har ni en lång historia med banken går det att diskutera det mesta, särskilt hos Handelsbanken. Gör de bedömningen att de kommer att ha er som kunder de närmaste 50 åren behöver de inte lika mycket marginal som om de bedömer att ni byter bank om tre år. De vill ha säkra inkomster och nöjda kunder.

Swedbank skulle jag inte ta i med tång.


Buy quality, cry once

 

[Corepax1290]

Jag tror att de kommer att säga såhär - om de alls bedömer att ni är solida nog med inkomster, säkra jobb etc:

Ni kan få låna motsvarande handpenningen i blancolån till vanlig konsumtionsränta (typ 6%) till dess att lägenheten är såld. Ni sitter med risken om priset blir lägre eller försäljningen skulle strula av någon anledning.

Ni sitter i en halvdålig förhandlingssits vad gäller räntan om ni inte har en spänn på hand. Alla banker räknar med ungefär samma ränta, har ni en lång historia med banken går det att diskutera det mesta, särskilt hos Handelsbanken. Gör de bedömningen att de kommer att ha er som kunder de närmaste 50 åren behöver de inte lika mycket marginal som om de bedömer att ni byter bank om tre år. De vill ha säkra inkomster och nöjda kunder.

Swedbank skulle jag inte ta i med tång.


Buy quality, cry once

Bedöms solida bör vi göra tycker jag. Vi har lånelöfte på 4milj om vi vill köpa något, då bör 3milj (4,5milj till lgh såld) funka tycker man men banken är ju inte den mest logiska instutitionen alla gånger.

Ta ett blanco på 1,5milj låter ju sådär spännande :/

 

[BrooklynS]

Lånelöfte är en sak; when the push comes to shovel är en helt annan vilket ni kanske lär märka med tiden.

Bankerna är ingen välgörenhetsinrättning utan ni står med 100% risk hela tiden. Den risk banken tar är att ni inte kan betala era lån och går i personlig konkurs. Den risken bedöms mer utifrån historik, betalningsförmåga och konsumtions- och sparandemönster.

Lånet är också avhängigt läget på huset (hur lättsålt om ni kånkar?), ränteläget när det väl blir affär, förväntad prisutveckling osv osv. Ni kan inte tro att ni kan köpa vad som helst för fyra mille och banken bara lånar ut pengarna. Åtminstone inte en seriös bank.

Nu är prisläget dessvärre vad det är på boende i vissa regioner men om du ursäktar så skulle jag med era inkomster vara försiktig med lån över en viss nivå. Ni har ut ca 40’ efter skatt och med en höjning av räntan sitter ni med 20-25’ i boendekostnad per månad. Värt det? Tja, när man drömmer om hus är det värt allt. Not so much efter fem år och ett liv i ränteslaveri. Fixar ni 6% ränta på ett tremiljonerslån?
Pratar du lön efter skatt (kan jag ju ha missat) är marginalerna förstås lite större men ni är på gränsen.



Buy quality, cry once

 

[BrooklynS]

En sak till: priset på bostadsrätter sätts vid försäljning, de värderingar som gjordes bara för ett halvår sedan är inte tillförlitliga idag. Marknaden är klart kallare - färre kunder - inte nödvändigtvis lägre priser men inte samma säkerhet i att få barren såld till visst pris inom viss tid.

Det är en osäkerhet.

Klok väg: Sälj barren, jacka ur till hyreslägenhet eller föräldrars sommarstuga under byggtiden och anpassa husbygget till det ni faktiskt fick för lägenheten.
Du kan fortsätta åka hoj, köpa kläder till barnen, åka på semester tillsammans och klara äktenskapet.
Ekonomiska trångmål dödar allt.


Buy quality, cry once

 

[Twintorsk]

En sak till: priset på bostadsrätter sätts vid försäljning, de värderingar som gjordes bara för ett halvår sedan är inte tillförlitliga idag. Marknaden är klart kallare - färre kunder - inte nödvändigtvis lägre priser men inte samma säkerhet i att få barren såld till visst pris inom viss tid.

Det är en osäkerhet.

Klok väg: Sälj barren, jacka ur till hyreslägenhet eller föräldrars sommarstuga under byggtiden och anpassa husbygget till det ni faktiskt fick för lägenheten.
Du kan fortsätta åka hoj, köpa kläder till barnen, åka på semester tillsammans och klara äktenskapet.
Ekonomiska trångmål dödar allt.


Buy quality, cry once

Och hade ni kunmat bygga själv hade ni sparat en halv mille. Minst!

 

[L. Mäkinen]

Har inte husleverantören några kreativa idéer? När vi byggde för några år sen hade alla husfirmor erbjudanden för att lösa alla knutar. Vår kontantinsats var att måla huset själva och fixa trädgården.

 

[Steffo_b]

Enkelt uttryckt.

Om banken bedömer att ni är tillräckligt kreditvärdiga för att ha ett lån i den storleken så kommer dom att bevilja lån. Annars inte.
Gällande dom 1,5 miljoner som ligger bundna i er nuvarande bostadsrätt så är det inte något större problem.
I samband med att ni ansöker om bolån så tar ni också upp att nu behöver ett så kallat brygglån som skall täcka upp för dom pengar som ligger bundna i bostadsrätten idag.

Det krävs dock att ni har fått en oberoende värdering av bostadsrätten av exempelvis mäklare och dom kommer troligen inte att bevilja brygglån på hela det förväntade överskottet eftersom bostadsmarknaden har varit lite svagare på sistone.
Detsamma gäller så klart bolånet.

Det du skall göra är
1. Få en mäklare att värdera bostaden.
2. Gör en kalkyl på det framtida huset där du lägger på lite extra på huspriset (för oförutsedda kostnader under byggtiden) samt drar av lite på bostadsrättens värde (För att ta höjd för att det eventuellt inte går så lätt att sälja till önskat pris). Gör beräkningar på både nuvarande och tänkta högre räntor i framtiden.
3. Gå till banken med färdiga siffror som du kan ge dom för sina kalkyler av risk mm.

Min erfarenhet är att om man ser till att vara hyfsat påläst och ger intryck av att man ha stenkoll på läget vad gäller de olika beloppen inblandade i bostadsaffären så är dom rejält mycket mer benägna att bevilja lån.
Jag vet flera fall där folk med ungefär likvärdig ekonomi som mig fått avslag på lån från samma bank som jag fått lån hos. Det beror troligen inte på skillnader mellan handläggarna eftersom den här typen av lån alltid beviljas på ett möte med flera handläggare inblandade. Det kan således bara bero på att jag ser till att ha koll på alla siffror och kan svara på alla frågor dom har kring hur jag tänkt mig finansieringen.

Vad gäller lånens storlek i slutändan så har alla banker idag ett bolånetak på max 5-6 gånger bruttoårsinkomsten. (vissa har 5 och andra har 5)

För att få låna 3 mille måste du sålunda ha en total gemensam månadsinkomst på 50 000 kr. (50 000 * 12 ger 600 000 i årsinkomst och 600 000 * 5 ger 3 miljoner i lånetak)
I ert fall så har ni en total gemensam inkomst på ca 60 000 brutto. Det innebär att erat lånetak ligger på ca 3,6 miljoner beroende på vilken bank ni väljer.

 

[Corepax1290]

Enkelt uttryckt.

Om banken bedömer att ni är tillräckligt kreditvärdiga för att ha ett lån i den storleken så kommer dom att bevilja lån. Annars inte.
Gällande dom 1,5 miljoner som ligger bundna i er nuvarande bostadsrätt så är det inte något större problem.
I samband med att ni ansöker om bolån så tar ni också upp att nu behöver ett så kallat brygglån som skall täcka upp för dom pengar som ligger bundna i bostadsrätten idag.

Det krävs dock att ni har fått en oberoende värdering av bostadsrätten av exempelvis mäklare och dom kommer troligen inte att bevilja brygglån på hela det förväntade överskottet eftersom bostadsmarknaden har varit lite svagare på sistone.
Detsamma gäller så klart bolånet.

Det du skall göra är
1. Få en mäklare att värdera bostaden.
2. Gör en kalkyl på det framtida huset där du lägger på lite extra på huspriset (för oförutsedda kostnader under byggtiden) samt drar av lite på bostadsrättens värde (För att ta höjd för att det eventuellt inte går så lätt att sälja till önskat pris). Gör beräkningar på både nuvarande och tänkta högre räntor i framtiden.
3. Gå till banken med färdiga siffror som du kan ge dom för sina kalkyler av risk mm.

Min erfarenhet är att om man ser till att vara hyfsat påläst och ger intryck av att man ha stenkoll på läget vad gäller de olika beloppen inblandade i bostadsaffären så är dom rejält mycket mer benägna att bevilja lån.
Jag vet flera fall där folk med ungefär likvärdig ekonomi som mig fått avslag på lån från samma bank som jag fått lån hos. Det beror troligen inte på skillnader mellan handläggarna eftersom den här typen av lån alltid beviljas på ett möte med flera handläggare inblandade. Det kan således bara bero på att jag ser till att ha koll på alla siffror och kan svara på alla frågor dom har kring hur jag tänkt mig finansieringen.

Vad gäller lånens storlek i slutändan så har alla banker idag ett bolånetak på max 5-6 gånger bruttoårsinkomsten. (vissa har 5 och andra har 5)

För att få låna 3 mille måste du sålunda ha en total gemensam månadsinkomst på 50 000 kr. (50 000 * 12 ger 600 000 i årsinkomst och 600 000 * 5 ger 3 miljoner i lånetak)
I ert fall så har ni en total gemensam inkomst på ca 60 000 brutto. Det innebär att erat lånetak ligger på ca 3,6 miljoner beroende på vilken bank ni väljer.

bostaden värderades för 3v sedan. 1,950 utgångspris men under 2,2 hade hon gjort ett jävligt dåligt jobb sa hon. hus har vi fått offert på helentreprenad från eksjöhus inkl vatten avlopp. de enda som saknas är ett fast pris på tomt men vi har några tomter att visa upp vi är intresserade av. så ta fram lite kalkyler på betalning hur vi tänker oss månadsupplägg med olika räntor kan vara bra att ordna fram då.

räkna med att få 2milj så 1,4 i kontantinsatts. huset + 2-300k i extra kostnader sedan tomt inom en viss ram i ett visst område. sedan kalkyl över betalning bör vara tillräckligt underlag?

 

[Portland]

Om du kontaktar banken via text och vill verka seriös så kan jag tipsa om att insats stavas med ett t.
Kontantinsats med tre.

 

[Corepax1290]

tänk om man för en gång skull bara kunde starta en tråd eller läsa en tråd där folk inte är dryga på den här sidan. att man kunde hålla sej till ämnet och få vettiga svar eller outside the box tänk på saker man inte tänkt på. nää, nu är vi på sporthoj.se där folk är mer dryga än hjälpsamma och trevliga..

 

[BrooklynS]

Du får både och... Halva nöjet är att skoja lite också.


Buy quality, cry once

 

[Hoztic]

tänk om man för en gång skull bara kunde starta en tråd eller läsa en tråd där folk inte är dryga på den här sidan. att man kunde hålla sej till ämnet och få vettiga svar eller outside the box tänk på saker man inte tänkt på. nää, nu är vi på sporthoj.se där folk är mer dryga än hjälpsamma och trevliga..

Ja, det var ju just det Portland gjorde? Han tipsade dig om att tänka på hur du använder språket för att ge ett seriöst och ordnat intryck, något du inte verkar lägga så stor vikt vid själv. Visst, det bankerna tjänar pengar på är att låna ut pengar, men dom tjänar inte några pengar på att låna ut till såna som inte kan betala tillbaka eller har koll på sin ekonomi. För att övertyga banken om att just du ska få låna pengar till att få bygga ett hus, där det inte finns någon som helst säkerhet för banken innan huset är färdigt, så gäller det att göra ett bra intryck genom hela processen.

 

[Steffo_b]

bostaden värderades för 3v sedan. 1,950 utgångspris men under 2,2 hade hon gjort ett jävligt dåligt jobb sa hon. hus har vi fått offert på helentreprenad från eksjöhus inkl vatten avlopp. de enda som saknas är ett fast pris på tomt men vi har några tomter att visa upp vi är intresserade av. så ta fram lite kalkyler på betalning hur vi tänker oss månadsupplägg med olika räntor kan vara bra att ordna fram då.

räkna med att få 2milj så 1,4 i kontantinsatts. huset + 2-300k i extra kostnader sedan tomt inom en viss ram i ett visst område. sedan kalkyl över betalning bör vara tillräckligt underlag?

Det borde vara tillräckligt med siffror för att dom ska kunna göra en bedömning. Se till att du är uppdaterad och har koll på eventuella saldon på sparkonton och fonder mm för det vill dom också gärna veta och dom brukar fråga om sånt. Jag tror att dom delvis gör det för att se om du har koll på ekonomin.
Har ni sparkapital att ta av så kan det vara en bra idé att kunna säga att "om vi mot förmodan skulle få lite mindre än vi planerat för bostadsrätten så har vi dom här pengarna att ta av för att kompensera"

 

[JPT]

tänk om man för en gång skull bara kunde starta en tråd eller läsa en tråd där folk inte är dryga på den här sidan. att man kunde hålla sej till ämnet och få vettiga svar eller outside the box tänk på saker man inte tänkt på. nää, nu är vi på sporthoj.se där folk är mer dryga än hjälpsamma och trevliga..

Bästa svaret får du nog från banken eller bankerna än fråga på ett mc forum.. De är inte så att folk här är dumma eller inte kan någe, men de är banken som lånar ut pengarna...
För mindre än ett år sen flytta jag ihop me sambon å vi sålda våra bostäder å behövde tillfälligt låna för att kunna byta bostad å de ända som bankerna gick efter va hur mycke inkomsten är å stort sätt inge annat..
Va inte frågan om kapital eller värde på dom bostäderna som skulle säljas...
Enda kravet för att få låna va att de fanns kontrakt på bostäderna som skulle säljas..
Så va de för mig ett år sen, kanske de är annat idag så kolla me bankerna...