Några kunniga? BRF äger ej tomträtten, stort problem?

[stoffer]

Hej,

Jag kollar lite på lägenheter i Malmö, och hittade en som verkar intressant. Verkar fräsch, rätt billig och inte så farlig avgift, men ett problem (kanske):

"Föreningen äger ej marken, tomträtt, för närvarande är avgälden 1700 kr/år"

Föreningen är startad 1947, och går alltså enligt det gamla systemet, när tomträttsavtalet går ut vet jag inte.

Finns det någon kunnig som kan hjälpa mig reda ut vad detta kan innebära och vad jag ska vara uppmärksam på?

 

[korvgubbe]

Det kan ju innebära en dryg kostnadsökning om den nya tomträttsavgälden blir betydligt högre..
En snabb googling visar att det inte är ovanligt att avgiften stiger till det dubbla eller nästintill tredubbla..
http://www.sydsvenskan.se/malmo/article441888/Dubbel-avgift-for-bostadsratter.html
http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10345

 

[Jonte]

Fast 1700kr/år gånger 3 är väl inte så farligt. Man undrar ju dock varför inte tomten är friköpt under de 65 år föreningen existerat.

 

[Norman]

Fast 1700kr/år gånger 3 är väl inte så farligt. Man undrar ju dock varför inte tomten är friköpt under de 65 år föreningen existerat.

Antagligen för att de sitter nötter i föreningen som inte haft koll på ekonomin så de kunnat eller för att de inte sett fördelar i det hela.
Kanske nåt sånt.

Hur ser ekonomin ut i föreningen egentligen, billig avgift javisst, det kan ju betyda att alla eller merparten av lånen är betalda men kan ju även betyda att det finns massa lån kvar och lite eftersatt underhåll i fasader och annat kanske gör att de måste in massa kuling snart.

 

[Lorden]

Beroende på hur girig kommunen är kan det bli jävligt illa....

Morsans lilla villatomt i sollentuna gick från 167/år till 55000/år när det 50 åriga avtalet löpte ut

 

[stoffer]

Fast 1700kr/år gånger 3 är väl inte så farligt. Man undrar ju dock varför inte tomten är friköpt under de 65 år föreningen existerat.

Antagligen för att de sitter nötter i föreningen som inte haft koll på ekonomin så de kunnat eller för att de inte sett fördelar i det hela.
Kanske nåt sånt.

Hur ser ekonomin ut i föreningen egentligen, billig avgift javisst, det kan ju betyda att alla eller merparten av lånen är betalda men kan ju även betyda att det finns massa lån kvar och lite eftersatt underhåll i fasader och annat kanske gör att de måste in massa kuling snart.

Det kan ju innebära en dryg kostnadsökning om den nya tomträttsavgälden blir betydligt högre..
En snabb googling visar att det inte är ovanligt att avgiften stiger till det dubbla eller nästintill tredubbla..
http://www.sydsvenskan.se/malmo/article441888/Dubbel-avgift-for-bostadsratter.html
http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10345

Beroende på hur girig kommunen är kan det bli jävligt illa....

Morsans lilla villatomt i sollentuna gick från 167/år till 55000/år när det 50 åriga avtalet löpte ut

Tack för hjälpen!

Jag kommer inte att lägga bud, en avgiftshöjning av det lite större slaget hade gjort lägenheten rätt oattraktiv.

 

[sportarn]

Kan du länka till lägenheten så kan jag ge ett utlåtande. Jobbar dagligen med BRF:er och tyvärr är det vanligare än man tror att inte äga marken.

 

[stoffer]

Kan du länka till lägenheten så kan jag ge ett utlåtande. Jobbar dagligen med BRF:er och tyvärr är det vanligare än man tror att inte äga marken.

Absolut, det tackar vi för

http://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?source=hemnet&ObjektGID=OBJ6100_932935470

 

[sportarn]

Absolut, det tackar vi för

http://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?source=hemnet&ObjektGID=OBJ6100_932935470

Först och främst är det en gammal årsredovisning som gällde för 2009, skulle vara intressant att se den för 2010.
Sen när man går in och kollar så ser man att det är en typisk HSB-förening. Varför då? Jo, nu ska jag vara hård men HSB ser inte till föreningens bästa utan till HSB:s bästa. Föreningen har här all förvaltning hos HSB som i mina ögon tar väldigt bra betalt för simpla tjänster. Sen är de en slags minibank och istället för att föreningen betalar av en hel del på sina skulder och slipper räntekostnader så låser de in pengar på HSB som betalar betydligt mycket mindre än hos vanlig bank och ännu mindre än räntekostnaderna för lånen.
Min första åtgärd om jag skulle köpa en lgh i denna föreningen var att inför ett årsmöte ta fram underlag för vad det är HSB gör och konkurrentutsätta dem för dessa saker. Föreslå att man ska använda merparten av sin kassa, som 2009 var ca 2,5 mkr till att betala av lånen. Skulle man behöva låna mer då gör man det. Men att betala några månader i onödan är ren kapitalförstöring.
Ang. huvudfrågan med tomträtten så är det omförhandling 2019 och att det skulle gå upp från dagens ca 2000 kr till säg 20 000 skulle det inte innebära några större kostnadsändringar. Sparka ut HSB så sparar ni där med en gång 50-100 000 om året(något överdrivet kanske...)

 

[stoffer]

Först och främst är det en gammal årsredovisning som gällde för 2009, skulle vara intressant att se den för 2010.
Sen när man går in och kollar så ser man att det är en typisk HSB-förening. Varför då? Jo, nu ska jag vara hård men HSB ser inte till föreningens bästa utan till HSB:s bästa. Föreningen har här all förvaltning hos HSB som i mina ögon tar väldigt bra betalt för simpla tjänster. Sen är de en slags minibank och istället för att föreningen betalar av en hel del på sina skulder och slipper räntekostnader så låser de in pengar på HSB som betalar betydligt mycket mindre än hos vanlig bank och ännu mindre än räntekostnaderna för lånen.
Min första åtgärd om jag skulle köpa en lgh i denna föreningen var att inför ett årsmöte ta fram underlag för vad det är HSB gör och konkurrentutsätta dem för dessa saker. Föreslå att man ska använda merparten av sin kassa, som 2009 var ca 2,5 mkr till att betala av lånen. Skulle man behöva låna mer då gör man det. Men att betala några månader i onödan är ren kapitalförstöring.
Ang. huvudfrågan med tomträtten så är det omförhandling 2019 och att det skulle gå upp från dagens ca 2000 kr till säg 20 000 skulle det inte innebära några större kostnadsändringar. Sparka ut HSB så sparar ni där med en gång 50-100 000 om året(något överdrivet kanske...)

Oj, tack för ett välskrivet, och så vitt jag kan bedöma, väldigt kunnigt inlägg. Sporthoj är otroligt ibland

Det du berättar om HSB känns ju lite fult, hur kan styrelsen gå med på att ha det på detta sättet? Det känns ju som att det bara är ett sätt att överföra pengar från föreningen till HSB. Mycket underligt.

 

[sportarn]

Oj, tack för ett välskrivet, och så vitt jag kan bedöma, väldigt kunnigt inlägg. Sporthoj är otroligt ibland

Det du berättar om HSB känns ju lite fult, hur kan styrelsen gå med på att ha det på detta sättet? Det känns ju som att det bara är ett sätt att överföra pengar från föreningen till HSB. Mycket underligt.

Det är det som är HSB:s affärsidé och tyvärr sitter HSB med i föreningarnas styrelse så att få ut HSB är minst sagt svårt...
Nu ska jag inte bara prata skit om dem, men det HSB gör kan man få betydligt mycket billigare på andra ställen om man lägger ner lite jobb.
Hör av dig om du behöver hjälp med någon annan förening så kan jag titta på den oxå.

 

[stoffer]

Det är det som är HSB:s affärsidé och tyvärr sitter HSB med i föreningarnas styrelse så att få ut HSB är minst sagt svårt...
Nu ska jag inte bara prata skit om dem, men det HSB gör kan man få betydligt mycket billigare på andra ställen om man lägger ner lite jobb.
Hör av dig om du behöver hjälp med någon annan förening så kan jag titta på den oxå.

Jag har två till som har visning på söndag, som verkar väldigt intressanta. Om du vill kan jag återkomma med en länk efter om jag tänkte buda? Hade varit jäkligt sjysst isf.

 

[sportarn]

Jag har två till som har visning på söndag, som verkar väldigt intressanta. Om du vill kan jag återkomma med en länk efter om jag tänkte buda? Hade varit jäkligt sjysst isf.

Hur gick det igår, hittade du några spännande objekt?

 

[stoffer]

Hur gick det igår, hittade du några spännande objekt?

Jag var och kollade på den här:

http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-rorsjostaden-malmo-kommun-lojtnantsgatan-12-3355915

Men den var (föga överraskande) mycket mindre i verkligheten än på bild, dessutom blev det som jag misstänkte rätt instängt med lågt tak och utan fönster med utsikt.

Synd, för läget är kanon (40m från mitt jobb också), och den var rätt fräsch.

På onsdag kollar jag på denna:

http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-drottningtorget-city-malmo-kommun-norregatan-10-3446555

 

[sportarn]

Jag var och kollade på den här:

http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-rorsjostaden-malmo-kommun-lojtnantsgatan-12-3355915

Men den var (föga överraskande) mycket mindre i verkligheten än på bild, dessutom blev det som jag misstänkte rätt instängt med lågt tak och utan fönster med utsikt.

Synd, för läget är kanon (40m från mitt jobb också), och den var rätt fräsch.

På onsdag kollar jag på denna:

http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-drottningtorget-city-malmo-kommun-norregatan-10-3446555

Första är svår att få nåt grepp om, det är en nybildad förening och från de uppgifterna som jag kan utläsa har de missbedömt kostnaderna och kommer ev vara tvungna till avgiftshöjningar. Men behöver ha lite mer info för att kunna uttala mig om den.

Den andra ser bra ut, de har visserligen ganska mycket lån för varje lägenhet. Ca 10 000/kvm vilket jag tycker är oerhört mycket. Detta kan bero på att ca 25% är hyresrätter vilket i nästa skede kan göra att föreningen kan betala av ganska rejält på lånen när de får sålt av några hyresrätter. De hade en kassa vid årsskiftet 10/11 på 9 mkr som jag tycker är alldeles för mycket. Förhoppningsvis har de betalt ner på lånen ganska rejält.
Av de två skulle jag helt klart satsa på den andra lägenheten. Finns säkert en del kostnader som de kan spara in på, men det är en senare fråga. När du köpt lägenheten kan jag hjälpa dig med att föreslå kostnadsbesparingar!

 

[Harmon Rabb]

Var vaksam när ni tittar på bostadsrätter i relativt nybildade föreningar. Studera deras ekonomi noga och titta på vilket underhåll som förväntas och om det stämmer med verkligheten. Det finns gott om ombildningskonsulter som gjort riktigt dåliga jobb åt bostadsföreningar under senare år där de konstruerat lösningar som ser bra på pappret för okritiska ögon men döljer framtida problem i kalkylerna.

 

[stoffer]

Första är svår att få nåt grepp om, det är en nybildad förening och från de uppgifterna som jag kan utläsa har de missbedömt kostnaderna och kommer ev vara tvungna till avgiftshöjningar. Men behöver ha lite mer info för att kunna uttala mig om den.

Den andra ser bra ut, de har visserligen ganska mycket lån för varje lägenhet. Ca 10 000/kvm vilket jag tycker är oerhört mycket. Detta kan bero på att ca 25% är hyresrätter vilket i nästa skede kan göra att föreningen kan betala av ganska rejält på lånen när de får sålt av några hyresrätter. De hade en kassa vid årsskiftet 10/11 på 9 mkr som jag tycker är alldeles för mycket. Förhoppningsvis har de betalt ner på lånen ganska rejält.
Av de två skulle jag helt klart satsa på den andra lägenheten. Finns säkert en del kostnader som de kan spara in på, men det är en senare fråga. När du köpt lägenheten kan jag hjälpa dig med att föreslå kostnadsbesparingar!

Gött!

Jag var och kollade på nämnda lägenhet idag (3:an, den andra), och den är helt okej. Normal hyresrättstandard kan man säga. Om jag ska bo där så kommer jag att vilja byta kök och måla och tapetsera lite. Kanske slipa/byta något golv också.

Just nu känns det som jag kommer att lägga bud, men vi får se när jag hunnit smälta det hela.

Jag håller dig uppdaterad, tack igen!

 

[Harrgen]

Hur gick det igår, hittade du några spännande objekt?

När vi ändå har rådgivningen igång så kanske du kan säga ett par väl valda ord om denna förening? =)

http://www.svenskfast.se/Templates/ObjectView.aspx?objectid=3UPQMU507S1DMU83

 

[Boris JR]

När vi ändå har rådgivningen igång så kanske du kan säga ett par väl valda ord om denna förening? =)

http://www.svenskfast.se/Templates/ObjectView.aspx?objectid=3UPQMU507S1DMU83

Små lån som dock har rörlig ränta dvs föreningen är oförsäkrad mot räntechock. Vidare så verkar det vara dags för fasadbyte och där finns inga pengar fonderade för underhåll dvs förbered dig på minst 25% högre avgifter = lägre värde.

 

[sportarn]

När vi ändå har rådgivningen igång så kanske du kan säga ett par väl valda ord om denna förening? =)

http://www.svenskfast.se/Templates/ObjectView.aspx?objectid=3UPQMU507S1DMU83

Håller med Boris i det mesta, dock att det skulle bli en räntechock på ett lån på 800 000 kr ser jag inte. Skulle räntan gå upp 3% så innebär det alltså 2000 i månaden så nån räntechock kan jag inte påstå att det blir.
I övrigt har föreningen förhållandevis låga avgifter, men när jag kollar igenom utgifterna så blir jag direkt allergisk mot många saker som kan förbättras och framförallt bli billigare.
Som Boris skriver är det 25% avgiftshöjning som är på gång vilket kommer sänka värdet på den, men med tanke på vart den ligger tycker jag ändå att priset verkar vara okej.
Säg till när du har köpt den så kommer jag o gör en dragning för er styrelse vart de kan sänka sina kostnader.