Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Biltmore]

Wow, och med dom förutsättningarna lyxar du runt på en Honda 125:a! Respect!!

Då är jag nog rätt så ensam menar du.
Jag har en fastighet värderad till runt 7 mille, obelånad.
Är egenföretagare & har ungefär idag 20000kr kvar av senaste lönen.

 

[Harmon Rabb]

Då är jag nog rätt så ensam menar du.
Jag har en fastighet värderad till runt 7 mille, obelånad.
Är egenföretagare & har ungefär idag 20000kr kvar av senaste lönen.

Jag tror du kommer att få ett antal beundrarbrev och tiggarebrev nu när du gått ut så offentligt med din goda ekonomi

 

[Two stroke man]

Bostadspriserna skenar i samma takt som bostadsköparnas ignorans. Uppdrag granskning tittar på bostadsbesiktningar idag.
http://svtplay.se/v/2605552/uppdrag...364142,1,f,-1/pl,v,,1914001/sb,p103536,1,f,-1

Fast nu har ju iofs kurvan pekat neråt en längre tid.
http://www.maklarstatistik.se/maekl...Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=5815
http://hempris.se/statistics.php

 

[sTf_paPs]

Då är jag nog rätt så ensam menar du.
Jag har en fastighet värderad till runt 7 mille, obelånad.
Är egenföretagare & har ungefär idag 20000kr kvar av senaste lönen.

Hej kompis, då är vi minst 2

"Problemet" är dock att man sällan vill sälja en sådan fastighet så värdet är egentligen bara på pappret. Det ger dock en rätt trygg grund att stå på om det skulle krisa sig av någon anledning och man behöver ha loss stålar.

 

[sTf_paPs]

Wow, och med dom förutsättningarna lyxar du runt på en Honda 125:a! Respect!!

Kan vara en anedning till att det finns hyfsat med lön kvar i slutet på månaden

 

[Boris JR]

Wow, och med dom förutsättningarna lyxar du runt på en Honda 125:a! Respect!!

En Rs 125 är för en produktionsräser för GP125. Med rätt kittning kan den kosta som 2st Ducati 1198R.....

 

[Agile]

Jag har inte lusläst alla inlägg, men det finns några oklarheter jag vill förtydliga iaf (på grund-nationalekonomi-nivå).

Fallande priser innebär konkret ett fåtal saker:

1. De som sitter i skiten och inte har råd tvingas sälja med förlust -> skuldsatta och negativt eget kapital -> låg konsumtion -> minskad total konsumtion -> minskad produktion (BNP) -> SÄNKTA räntor -> depricierad SEK-> ökad export = motverkar delvis den initiala effekten.

2. De som har låg belåningsgrad men av andra skäl vill flytta påverkas inte nämnvärt då de köper och säljer i samma marknad. Köper man dyrare gör man alltså en vinst på att sälja med förlust, köper man billigare gör man däremot en vinst. Folk verkar glömma att det inte bara är ens eget hem som ökar/minskar i värde.

3. Alla andra - De säljer inte helt enkelt för de kan inte lösa lånen och låna om till nåt nytt (brist på kontantinsats som med fallande marknad kräver allt större insatser).


Alla här som refererar till kraschen på 90-talet missar att den till stor del berodde på ett finanspolitiskt fiasko. Fast valuta, fast ränta och sluten kapitalmarknad GÅR inte, inte ens teoretiskt. Något många nationalekonomer visste men som politikerna inte riktigt ville tro på då.

Idag reglerar valutan väldigt mkt av våra problem på alldeles egen hand.

När räntorna höjs och konsumtionen sjunker (både för att husägare betalar mer i räntor, och för att låntorskar inte längre får låna till konsumtion) reagerar marknaden ganska snabbt med minskad produktion och minskad import. Det ger en billigare krona, vilket i sin tur stimulerar exporten (som står för en stor del av vårt BNP, (till skillnad från USA som lider av just det här problemet liknande det vi hade på 90-talet då deras export står för en liten del av BNP)). Den ökade exporten ger ökad produktion -> ökad BNP och ökade arbetstillfällen och tack vare vår nya (hatade) uppfinning "bemanningsföretag" kan detta ske fantastiskt snabbt och effektivt.

Så krasst är inte det stora problemet att fastighetsvärdena minskar 15%, utan att folk TROR att det ska minska 50%, för det blir en självuppfyllande profetia som teoretiskt skulle kunna leda till närapå en kollaps av den svenska ekonomin då en otäckt stor andel hushåll helt plötsligt skulle bli strandsatta.

De höjda räntorna då skulle inte bero på styrräntan, utan bankernas riskpremie (så är det idag, styrräntan ner -> bolåneräntan upp) som skulle skjuta i höjden ännu mer i takt med "marknadens" oro för fallande bostadspriser. Till slut har detta sanerat så många att det drabbar konsumtion, vilket är detsamma som företags försäljning, och faller den så försvinner arbeten -> höjd arbetslöshet -> sänkt inflation -> sänkt styrränta -> bromseffekt i exporten, men kanske inte tillräckligt?


Känner att det blev mkt rörigare än tänkt.. Men jag skyller på att jag är trött och att det tagit en halvtimme att få ihop det inlägget med sporadiska uppehåll för disktjänst och mer seriösa uppgifter.

 

[Two stroke man]

...De som sitter i skiten och inte har råd tvingas sälja med förlust...

Efter drygt 15 år av kraftiga prisökningar så kan många sälja med vinst även om det skulle rasa 70%. Dessutom så har det nog redan rasat 15%från toppen och inget tyder på att bostadsmarknaden bottnat.

 

[klippans]

En Rs 125 är för en produktionsräser för GP125. Med rätt kittning kan den kosta som 2st Ducati 1198R.....

Helt rätt!
Det är inte gratis att hålla en räser i form.

 

[Harmon Rabb]

Bostadspriserna skenar i samma takt som bostadsköparnas ignorans. Uppdrag granskning tittar på bostadsbesiktningar idag.
http://svtplay.se/v/2605552/uppdrag...364142,1,f,-1/pl,v,,1914001/sb,p103536,1,f,-1

Fast nu har ju iofs kurvan pekat neråt en längre tid.
http://www.maklarstatistik.se/maekl...Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=5815
http://hempris.se/statistics.php

Såg precis avsnittet av Uppdrag Granskning. Kan inte påstå att jag är direkt förvånad utom på en punkt och det är att köparna kan vara så blåögda och naiva när de ska göra kanske sitt livs investering. Sedan är det skönt att se att det finns både seriösa mäklare och besiktningsmän där ute även om just det här avsnittet handlar om det motsatta förhållandet. Man kan ju tycka att det ligger i de båda branschernas intresse att rensa bort rötäggen.

 

[Agile]

Efter drygt 15 år av kraftiga prisökningar så kan många sälja med vinst även om det skulle rasa 70%. Dessutom så har det nog redan rasat 15%från toppen och inget tyder på att bostadsmarknaden bottnat.

Så du menar att "många" inte flyttat på 15 år?

För prisökningar leder i regel till att man tillägnar sig sin vinst till nästa boendes kontantinsats och på det viset kommer upp i hierarkin. Nästa facit är att det är obehagligt vanligt att folk lånar upp kåken för att finansiera löpande underhåll och/eller bilbyten och sen inte amorterar i samma takt som sakerna tappar värde. "För nästa gång det är dags har ju kåken ökat i värde igen".

Det kanske har tappat 15% i storstäderna, men knappast i sverige totalt (nästan alltid Sthlm, Gbg & Malmö som redovisas).

Sen återkommer det allting landar i. Värdet på bostäder kommer inte sjunka kontant om vi inte bygger extremt mkt eller reallönerna sjunker drastiskt. Folk vill helt enkelt bo på vissa ställen mer än andra, och så länge den som säljer inte gör det till vilket pris som helst (vilket de flesta inte gör) så kommer priserna fluktuera, men inte "rasa" såsom det beskrivs i media.

Det som händer om oaniken sprider sig är att marknaden stagnerar och ingenting säljs förutom det som går på exekutiv auktion.

 

[Two stroke man]

Så du menar att "många" inte flyttat på 15 år?

Ja, jag menar att folk i genomsnitt bor betydligt längre än 15 år i sin bostad. Men givetvis har också många andra bytt bostad flera gånger under perioden också. Människor är ju lite olika.

Vad man menar med ras är ju lite av en definition. Det kommer knappast rasa med 20% på en månad som börsen kan göra men kanske 1% i månaden under ett år eller tio...

Det rasar ju naturligtvis mest där priserna är som högst. Problemet vi har idag är att det krävs 15% i egen insatts för att köpa ett hus idag och det är inte många som sparat ihop 450kkr att lägga upp för att köpa en lite etta innanför tullarna. Så nu kommer det inte längre in nya särskillt många nya spekulanter i luftslottet. De enda som fortfarande kan köpa bostäder för flera miljoner är de som gjort sk bostadskarriär och nu byter luftslott med varandra.

Du skrev i ditt förra inlägg, "sänkta räntor". Jag tror inte det är så säkert att vi får så mycket lägre räntor även om riksbanken sannolikt sänker räntan framöver. Det är nämligen så att staten även ökat kraven på kapitaltäckning hos bankerna vilket leder till att bankerna inte längre kommer kunna låna ut lika mycket pengar. Vilket sannolikt även leder till att dom kommer börja ta mer betalt av de kunder som dom lånar ut till.

Lägg till att hela banksystemet i europa är på väg att kolapsa...

Börjar sedan bostadspriserna rasa så kommer bankerna bli ännu försiktigare med att låna ut pengar och därmed kommer dom driva på bollen ännu snabbare i rullning nerför backen.

Beträffande att folk vill bo så kan det bli så att folk börjar acceptera lite färre kvadratmeter per person framöver tror jag. Idag är den genomsnittliga bostadsytan i sverige drygt 40 kvadratmeter.

Och att man vill bo på ett ställe kanske inte ens spelar nån roll om banken inte lånar dig dom pengarna som krävs för att du ska kunna köpa den bostaden.

 

[imaster]

Sen återkommer det allting landar i. Värdet på bostäder kommer inte sjunka kontant om vi inte bygger extremt mkt eller reallönerna sjunker drastiskt. Folk vill helt enkelt bo på vissa ställen mer än andra, och så länge den som säljer inte gör det till vilket pris som helst (vilket de flesta inte gör) så kommer priserna fluktuera, men inte "rasa" såsom det beskrivs i media.

Men har vi inte extremt höga bostadspriser i förhållande till lönerna? Finns det inte risk för att det faktiskt kommer ett ras innan det stannar?

Om vi tar mina farföräldrars hus t.ex. De köpte det för runt 300 000 1978. Idag säljs liknande hus (med ungefär samma renoveringsgrad) i byn för 2,2 miljoner. Kollar man konsumentprisindex har det ökat ungefär 3 ggr medan då dessa hus har ökat med 7 ggr.

 

[Harmon Rabb]

Alla här som refererar till kraschen på 90-talet missar att den till stor del berodde på ett finanspolitiskt fiasko. Fast valuta, fast ränta och sluten kapitalmarknad GÅR inte, inte ens teoretiskt. Något många nationalekonomer visste men som politikerna inte riktigt ville tro på då.

Precis som vid bank och fastighetskrisen på 90-talet kommer man nog att kunna dra en hel del slutsatser om den finanspolitik som varit under 2000 talet såväl nationellt som internationellt. I grunden är det politiska beslut som varit orsaken till det vi ser idag med stora avregleringar på finansmarknaderna. Ringer en klocka inte sant? Marknaden är aldrig sen att anpassa sig och bubblor skapas och tillslut blir det ohållbart och den brister.

Den utlösande faktorn för ett prisfall på bostadsmarknaden är om utbudet kraftigt ökar. Det räcker att det blir oroligt på arbetsmarknaden så kommer det som ett brev på posten. Trygghetssystemen fördröjer händelseförloppet, men om krisen blir lång och allvarlig då kommer inte ens de att rädda situationen. Bankerna kommer att tvinga fram försäljningar och priserna kommer att gå ner även i normalt attraktiva områden där prisökningen varit som störst. Det finns ställen i landet där prisökningen inte alls har varit särskilt hög och där tror jag att man klarar sig lindrigt. Där har det inte varit någon spekulationsbubbla uppdriven av låga räntor och välvilligt inställda banker. Det ska bli väldigt intressant hur man tänkt sig att folk ska ta sig ur den här situationen och samtidigt rädda världsekonomin. I mina ögon har i princip hela världen konsumerat över sina tillgångar och nu får vi ta notan. Ja, jag är förbannad!

 

[Agile]

Ja, jag

Missade att du verkar va en av de som tror att bostadsmarknaden ska grundas på realvärden i material, och inte förstår att priserna idag ÄR korrekta för att det är vad konkurrensen gör dem till.


Reporäntan är redan sänkt, men som jag skrev går ändå bolåneräntorna upp pga bankernas riskpremier (övertäckning).

Vad som däremot händer när räntan sänks är att vi får kapitalexport och valutan tappar värde = kanon för exportbolagen (som står för en stor del av arbetstillfällena och BNP) vilket tämligen effektivt bromsar arbetslöshetsproblem och andra konsekvenser.


Se bara på sverige vs omvärlden 2008 -> nu.. Vi har gått exceptionellt bra, absolut bäst i klassen på alla (nationalekonomiska) plan.


Och fortfarande är det så att du vill köpa Nisses lgh för 1.2 msek fast han begär 1,6.. Så kommer han inte att sälja -> marknaden stagnerar -> du kryper till korset för du vill ju faktiskt ha den och du HAR råd.

Tiden då man kunde köpa spekulativt och tjäna massor på att äga brf i stan är nog över på ett bra tag.. Men en nominell ökning i takt med inflationen kommer vi nog se, vilket om inte ökar realvärdet, ändå äter upp skulderna på sikt.

Men har vi inte extremt höga bostadspriser i förhållande till lönerna? Finns det inte risk för att det faktiskt kommer ett ras innan det stannar?

Om vi tar mina farföräldrars hus t.ex. De köpte det för runt 300 000 1978. Idag säljs liknande hus (med ungefär samma renoveringsgrad) i byn för 2,2 miljoner. Kollar man konsumentprisindex har det ökat ungefär 3 ggr medan då dessa hus har ökat med 7 ggr.

Om du ritar ett enkelt supply&demand-diagram och ser hur efterfrågan ökat extremt mkt under samma period så har i praktiken inte utbudskurvan rört sig nämnvärt.

Harmon är inne på rätt spår.. Det som krävs är antingen en arbetslöshetsdepression, eller som du tafsar på att något händer med efterfrågekurvan..

Efterfrågan kommer nog inte ändras, däremot skulle utbudet kunna skjuta iväg genom både försäljningshysteri (harmons ex ovan) och nybyggande då sverige sin vana trogen kommer vilja kötta på en expansiv finanspolitik och bygga sig ur krisen.

 

[Harmon Rabb]

Men en nominell ökning i takt med inflationen kommer vi nog se, vilket om inte ökar realvärdet, ändå äter upp skulderna på sikt.

Inflationsvapnet = belöna dem som tagit störst risker, bara de kan hålla sig flytande

 

[Two stroke man]

Ringer en klocka inte sant? Marknaden är aldrig sen att anpassa sig och bubblor skapas och tillslut blir det ohållbart och den brister.

Tror det största problemet är de låga räntorna vi haft de senaste 10 åren i kombination med ett ständigt ökande av penningmängden det har skapat denna tickande bomb.

Du ha nog full koll på detta men till övriga i tråden kan de senaste tio årens finansmarknad fungerat enligt följande.
Varje gång det varit lågkonjuktur så har staterna räddat tillväxten med tryckande av ännu mera pengar och ännu lägre räntor.

Denna gången är det annorlunda som bubleblåsarna brukar säga...
Först var hushållen för högt belånade(märktes först i usa), det spred sig snabbt till bankerna varav några gick omkull. Riksbankerna "räddade" situationen med ytterligare lägre räntor. Räntorna nu är extremt låga även om några tycker riksbankens 2% är vansinningt högt.

Kanske kunde tillväxten ha vunnit och räddat läget men i somras tog rädslan överhanden på marknaden och det brast igen. Nu ska staterna ännu en gång rädda läget med lägre räntor och tryckande av ännu mera pengar. Problemet är bara den här gången att räntorna är redan i botten. Och största problemet till marknadens rädsla är att nu har hela nationer allt för höga skulder. dvs trycker man mera pengar ökar skulderna ännu mera. Man släcker således eld med bensin.

Att folk köper guld i dagsläget är inte direkt förvånande ur ett historiskt perspektiv är det nog det enda raka idag men jag tror tyvärr även guldet är en uppblåst bubbla.

Jag är inte förbannad, jag är rädd och det var länge sedan sist.

 

[Agile]

Precis som vid bank och fastighetskrisen på 90-talet kommer man nog att kunna dra en hel del slutsatser om den finanspolitik som varit under 2000 talet såväl nationellt som internationellt. I grunden är det politiska beslut som varit orsaken till det vi ser idag med stora avregleringar på finansmarknaderna. Ringer en klocka inte sant? Marknaden är aldrig sen att anpassa sig och bubblor skapas och tillslut blir det ohållbart och den brister.

Den utlösande faktorn för ett prisfall på bostadsmarknaden är om utbudet kraftigt ökar. Det räcker att det blir oroligt på arbetsmarknaden så kommer det som ett brev på posten. Trygghetssystemen fördröjer händelseförloppet, men om krisen blir lång och allvarlig då kommer inte ens de att rädda situationen. Bankerna kommer att tvinga fram försäljningar och priserna kommer att gå ner även i normalt attraktiva områden där prisökningen varit som störst. Det finns ställen i landet där prisökningen inte alls har varit särskilt hög och där tror jag att man klarar sig lindrigt. Där har det inte varit någon spekulationsbubbla uppdriven av låga räntor och välvilligt inställda banker. Det ska bli väldigt intressant hur man tänkt sig att folk ska ta sig ur den här situationen och samtidigt rädda världsekonomin. I mina ögon har i princip hela världen konsumerat över sina tillgångar och nu får vi ta notan. Ja, jag är förbannad!

1. Absolut. Man kommer kunna se tillbaka och konstatera att modellen kan finslipas. Men faktum kvarstår att sverige med Borg & Ingves i spetsen gjort ett helt makalöst bra jobb, och världens finanspolitiker och centralbankschefer står i kö för att få en brief i hur man ska bete sig (på riktigt enl. en tjänsteman på Riksbanken i höstas) (Tror jag har föreläsningsunderlaget kvar nånstans i datorn från det, om finansiella krisers utveckling, orsaker och prognosmodellering).


2. Du löser det ju lite själv här. Visst har lågkonjunkturen märkts av i sverige, men återigen.. Få har blivit av med jobben, och de har fått ersättning från våra sossiga trygghetspaket så makroekonomiskt är det ingen fara på taket.

Det som ÄR farligt nu är ju om Grekland, Spanien, Irland mf drar ner hela Euro-zonen. Det skulle drabba även USA hårt vilket då har kostat oss de 2 starka köpare vi har. För det enda Kina köper är arbetskraft så att de kan bli ännu mer effektiva och köpa upp ännu mer av USA (valutaexport -> håller ned valutan så att våra japsgrejer fortsätter vara billiga och vi handlar ännu mer av dem så att de växer sig ännu starkare osv osv..)


Ska vi verkligen rädda oss själva ska vi börja köpa saker utan nån som helst koppling till Kina. Alla ska åka Ducati, Triumph, KTM eller Buell mao . På något sätt måste produktionen komma igång annars rasar allt som sverige ändå lever på. Vi kan va hur duktiga som helst på makroekonomisk teori, produktionseffektivitet, expansiv finanspolitik och trygghetspaket. Inget av det spelar nån roll om våra "kunder" är panka!

 

[Two stroke man]

Missade att du verkar va en av de som tror att bostadsmarknaden ska grundas på realvärden i material, och inte förstår att priserna idag ÄR korrekta för att det är vad konkurrensen gör dem till.

Visst, du har helt rätt i att priserna är helt korrekta idag. Precis it-aktier var korrekt värderade år 2000 med den information som fanns då. Det är en balans mellan tillgång och efterfrågan. Samt så bygger det på att någon förser köparen med krediter....

Tror inte jag har sagt att en bostad är värd byggnadsvärdet någonstans men visst är det väl i princip så om du även lägger till markpriset.

Där har ju bostadsmarknaden också spårat ur när man kan hyra in hantverkare för 100kkr och det höjer bostadens värde med 200kkr. Ungefär som att du köper ett helsystem till hojen för 15kkr och efter att du monterat det på din hoj så har det ökat hojens värde med 30kkr. Knappast rimligt på någon annan marknad.

I bostadsvängen är det ju så för tillfället men sådana felprissättningar kommer alltid uttnyttjas av arbitragörer tills dom försvinner.

Inget av det spelar nån roll om våra "kunder" är panka!

Amen!

 

[juha01]

Då så. Hund och tvåtaktarn. Hur ska man göra med sitt bostadslån as we speak? Binda eller inte!? Bara för sakens skull kan vi ta två milj sek som exempel.

Edit: Harmon Rabb och ni andra är så klart lika välkomna i debatten!