Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Two stroke man]

Då så. Hund och tvåtaktarn. Hur ska man göra med sitt bostadslån as we speak? Binda eller inte!? Bara för sakens skull kan vi ta två milj sek som exempel.

Jag vill inte dela ut sådana råd men jag tänker binda mina lån på 10 år inom kort. Vi har trots allt historiskt låga räntor. Nu är det mer av teoretiskt intresse för min del eftersom mitt bostadslån är under 200kkr och jag skulle kunna casha av det snabbt om jag ville det.

Men jag ser samtidigt framför mig en högre inflation och binder jag till historiskt låg ränta kan det vara gynnsamt med lån.

 

[Maestro]

Då så. Hund och tvåtaktarn. Hur ska man göra med sitt bostadslån as we speak? Binda eller inte!? Bara för sakens skull kan vi ta två milj sek som exempel.

Edit: Harmon Rabb och ni andra är så klart lika välkomna i debatten!

Jag sitter i samma sits och ska omförhandla lånen inom ett par veckor. Så här tänker jag:
ECB har sänkt styrräntan, frågan är vad Yngves kommer göra åt saken.
Med ett lån i den storleken som du presenterar, hade jag i nuläget inte bundit den, särsklit inte på längre period. Samtidigt är det turbulens inom EU så frågan är vilken påverkan detta kan komma att ha på ränteläget framöver.

Mina lån är inte i den storleksklassen, de är mindre. Dock hade jag när tog dom en ränta på under 3%, idag är den över 4% och den rörliga har varit högre än den bundna ett bra tag vilket är intressant då det historiskt sett varit tvärtom. Själv tror jag att jag kommer köra rörligt i tre mån för att få bättre överblick på läget men jag har några veckors betänketid innan beslut.

 

[Agile]

Då så. Hund och tvåtaktarn. Hur ska man göra med sitt bostadslån as we speak? Binda eller inte!? Bara för sakens skull kan vi ta två milj sek som exempel.

Edit: Harmon Rabb och ni andra är så klart lika välkomna i debatten!

Din räntenivå bestäms i grunden av 3 saker.

1. Styrräntan - På väg ned pga lågkonjunktur och sviktande marknad.

2. Bankernas givna påslag, skiljer rätt lite mellan olika banker och ska täcka den del som faktiskt SKA vara deras vinst som företagare.

3. Riskpremien - Ska ta höjd för riskerna som t.ex Swedbanks enorma förluster i Estland, det faktum att bankerna tjänar pengar i första hand på att investera inlånat kapital och där kan göra förluster i en osäker marknad:

- Har gått upp, och kommer säkert gå upp ännu mer givet läget i omvärlden.

Jag är generellt förespråkare för rörliga räntor då den historiskt alltid varit lägre (bundna räntor är en försäkring, och som med alla försäkringar tas det ut en premie). Idag däremot finns ett antal orosmoment som Syrien, Libyen och Egypten som har stark inverkan på råoljepriserna (påverkar konjunktur & export och därmed inflation, valuta och räntor). Samt Kinas och USAs maktomfördelning som jag är rädd för att den kan bli väldigt ogynnsam för oss. Vidare är USA och Eurozonen våra största kunder, och de står båda med en fot i graven.

Jag flyttade för bara ett par veckor sen, och vi band ena lånet på 2, och andra på 3 år.

Hur lång tid du ska binda på kan jag inte svara på. Att vi inte band längre beror på att det är ett mellanboende och ränteskillnadsersättning är inte kul alls.

Sen är det inte säkert att det är rätt att binda öht. Men OM det smäller till i europa, så blir konsekvenserna alldeles för tunga för oss för att det ska vara värt den lilla (eventuella) vinsten med rörlig ränta även om den går ned mot 1% igen.

Hade jag eller någon annan VETAT hade det varit lätt. Vad det handlar om är för dig att värdera eventuell vinst mot eventuell förlust och fatta ditt beslut därifrån.

Átt som 2takt binda ett så litet lån (som han dessutom kan lösa när som helst) på 10 år verkar för mig vara helt galet. på 10 år kan man vilja flytta flera ggr av olika anledningar vilket ger en enorm ränteskillnadsersättning. Då hade jag hellre bundit på 2 år och sparat för att kunna lösa lånet när det går ut om det skulle smälla. Men det är ju jag...

 

[Harmon Rabb]

Då så. Hund och tvåtaktarn. Hur ska man göra med sitt bostadslån as we speak? Binda eller inte!? Bara för sakens skull kan vi ta två milj sek som exempel.

Edit: Harmon Rabb och ni andra är så klart lika välkomna i debatten!

Jag vill inte ge några råd om man ska binda sin bostadsränta eller inte. Har bara ett råd att ge och det är att välja det alternativ som gör att du sover bäst på natten. Vi har nog ett par turbulenta år framför oss, men ECB kommer nog att försöka hålla styrräntan fortsatt låg och Riksbanken lär nog inte avvika allt för mycket från deras prognoser. Bostadsräntorna kommer nog att förbli på historiskt låga nivåer en tid framöver om inga allvarliga överraskningar väntar. Med det sagt står ju både staterna och bankerna inför stora problem kommande åren. Läget ser inte ljusare ut nu än 2008. Staternas kistor är inte direkt överfulla. Jag tror inte man kan fortsätta trycka pengar i all evighet för att hålla världen flytande. Minor av olika slag lurar runt hörnet i väntan på att avtäckas.

 

[Halogen]

Men det är ju jag...

Du är ekonom och således är allt du skriver att betrakta som lögn eller partsinlaga. Du och dina kollegor är de som satt hela världen i den här skiten från första början. Island, Enron, finanskris, grekkris och fan vet allt.


PS: Ursäkta.

 

[Agile]

Du är ekonom och således är allt du skriver att betrakta som lögn eller partsinlaga. Du och dina kollegor är de som satt hela världen i den här skiten från första början. Island, Enron, finanskris, grekkris och fan vet allt.


PS: Ursäkta.

Jag jobbar faktiskt inte, pluggar fortfarande (varför alla analyser fortfarande är lite färska och kul att tjöta om ) och har läst massa om just kriser och krascher hela vårterminen som var (och just nu massa statistik så jag kan sminka det till att se bra ut )

Men jag håller helt med dig. Finansvärlden är helt galen och den nationalekonom som inte skakade på huvet åt subprime-lånen redan innan kraschen borde inte ha ett jobb inom ekonomi öht.

--------------------------------------

Gällande 2takts kommentar om bostads- vs IT-bubblan så är det vitt skilda saker då bostäder värderas efter ett reellt behov, och IT-bolag värderades efter en prognos om framtida värde vilket gav ett momentant övervärde. Det övervärdet kände alla insatta också till, men tyvärr ingick inte Nisse i stugan till det vilket fick honom att tro sig bli lurad när det sprack. Tilläggas ska väl att det under den perioden snabbt blev jävligt populärt att handla på börsen, vilket gav ett rejält inflöde av kapital och därmed ökad efterfrågan vilket helt riktigt ger ökade priser -> inget konstigt med det.

Bostadsbubbla hade vi däremot en period runt millenieskiftet då otäckt många handlade bostadsrätter och hur i spekulationssyfte. Köpa, måla om och sälja med jätevinst var ju nästan ett heltidsjobb för många. DÅ skapas en bubbla. Idag är det helt andra faktorer som påverkar priserna.

 

[sTf_paPs]

Då så. Hund och tvåtaktarn. Hur ska man göra med sitt bostadslån as we speak? Binda eller inte!? Bara för sakens skull kan vi ta två milj sek som exempel.

Edit: Harmon Rabb och ni andra är så klart lika välkomna i debatten!

Har kvar rörligt (eller åtminstone ett bundet man kan extraamortera på utan straffkostnader), köra vidare med sin gamla bil, den befintliga fortfarande fungerande mobiltelefonen, hoppa över några utlandssemestrar och pröjsa av lånet så fort man kan.

Om man redan sitter i lyx/skuld fällan kan ett bundet lån till låg ränta möjligen stabilisera kassaflödet. Men se till att du kan extra amortera utan straffkostnader.


Om man köpt en kåk eller lånat till något annat till en ränta och räntan sjunker använder man lämpligen överskottet till att amortera mer. Jag gissar att många istället använt överskottet till att konsumera/låna mer, inte slugt alls.

Ju mer man amorterar av desto större kredit reserv har man ifall det krisar.

De här är ju ingen raketforskning direkt. Tyvärr tänker varken många människor eller länder på det.

Du är ekonom och således är allt du skriver att betrakta som lögn eller partsinlaga. Du och dina kollegor är de som satt hela världen i den här skiten från första början. Island, Enron, finanskris, grekkris och fan vet allt.


PS: Ursäkta.

Vad har ekonomer med krisen att göra ?

Dom som har lånat och bränt stålar som inte finns är ju människor (i och för sig även ekonomer).

Om ingen ville shoppa loss för lånade pengar skulle ju ingen erbjuda stålarna.


Litet nutida exempel

Har världen verkligen råd med att man byter mobiler för ett antal tusenlappar en eller flera gånger om året ?

Har man hängt med på Iphones eller Androidresan dom senaste åren så har man väl bränt 20-30k. Dom hade man kunnat amortera med istället eller inte ens lånat. Livet hade nog inte heller gått under.


Samma gäller ju bilar, datorer, stereo, kök, hus, resor, ..............

 

[Two stroke man]

Átt som 2takt binda ett så litet lån (som han dessutom kan lösa när som helst) på 10 år verkar för mig vara helt galet. på 10 år kan man vilja flytta flera ggr av olika anledningar vilket ger en enorm ränteskillnadsersättning. Då hade jag hellre bundit på 2 år och sparat för att kunna lösa lånet när det går ut om det skulle smälla. Men det är ju jag...

Skulle du överleva med 3 miljoner i lån och 10% ränta då? Jag tycker det flesta med sådana lån är helt galna...

Kanske inget jag rekomenderar att apa efter min filosofi. Men binder jag på tio år så betalar jag idag knappt 5% ränta. Jag behöver inte göra särskillt märkvärdiga affärer för att generera högre avkastning än så.
Jag tänker dock vänta in åtminstone en räntesäkning innan jag binder så jag hoppas på ca 4.5% ränta.

Antag att riksbanken sänker ränta till 0%, vad blir då boräntan? Med tanke på ökade krav på kapitaltäckning hos bankerna så tror jag inte en med helt rörlig att den sjunker mycket under 3% och sedan kommer ju även den stiga under perioder oavsett.

Så fallhöjden på räntan från 4.5% till 3% är tämligen begränsad gentemot att räntan mycket väl kan stiga till 10% som är ganska normalt historiskt sett.

och sedan tror jag inte att vi kommer fortsätta med den låga inflation vi haft och tror på rejält högre räntor framöver. Europa faller samman nu, italien och spanien har nu obligationsräntor på 7% och deras bostadsräntor ligger säkert på 10% skulle jag gissa. Asien har sålt billiga prylar till oss länge vilket också hållt nere vår inflation men där stiger lönerna snabbt nu så dessa varor kommer inte pressa ner vår inflation länge till. Sannolikt kommer det ge spridningseffekter även till sverige.

Ärligt talat tror jag inte ens att vi haft så låg inflation som vad statistiken säger. Inflationsstatistiken har plockat bort tex värdestegringarna på bostäder(ja, jag vet förklaringen) så vi har haft en dold inflation de senaste tio åren. Kommer den statistiken ändras ännu mer för att dölja inflationen i framtiden så vi kan behålla extremt låga räntor? Nej jag tror inte det går pussla mer där. Tyvärr kommer det nog bli så att inflationsmålen på 2% kommer höjas för att låta inflationen äta upp skuldberget som skapats de senaste tio åren.

 

[xibalba]

Bostadspriser går alltid upp, oavsett när man köper bostad och oavsett när man säljer så kommer det bli vinst.

 

[Starstriker]

Bostadspriser går alltid upp, oavsett när man köper bostad och oavsett när man säljer så kommer det bli vinst.

Yes! Finns massa med cash att hämta om man vet vad man gör

 

[Maestro]

Min bror köpte en lägenhet på 90-talet och sålde den 2010.
1000% i vinst gjorde han

 

[Starstriker]

Min bror köpte en lägenhet på 90-talet och sålde den 2010.
1000% i vinst gjorde han

Bra investering!

 

[Maestro]

Bra investering!

Verkligen, hade man vetat detta 1991 och investerat i fastigheter hade man haft det gott ställt idag.

 

[xibalba]

Min bror köpte en lägenhet på 90-talet och sålde den 2010.
1000% i vinst gjorde han

Såldes en del för 1kr stycket så vinsten behöver inte vara så stor i KR

 

[Harmon Rabb]

Ärligt talat tror jag inte ens att vi haft så låg inflation som vad statistiken säger. Inflationsstatistiken har plockat bort tex värdestegringarna på bostäder(ja, jag vet förklaringen) så vi har haft en dold inflation de senaste tio åren.

Jag tror inte heller vi kan lita på den officiella inflationsstatistiken stämmer. Man borde ta hänsyn till fler faktorer. För den som är intresserad kan man gå in och få svart på vitt och se den officiella statistiken och jämföra olika månader och år.

http://www.scb.se/Pages/PricesCrib.aspx?id=258649

Verkligen, hade man vetat detta 1991 och investerat i fastigheter hade man haft det gott ställt idag.

Det är lätt att säga så idag med facit i hand. Åren innan hade folk precis haft hybris. Vad säger att man inte hoppat på tåget två år tidigare och gick i personlig konkurs när kraschen var ett faktum. Tänk på att räntorna var på en helt annan nivå än idag. 1990/1991 gjorde man en skattereform vilket minskade avdragsrätten på räntor från 50% till 30%. 1992 släppte man den fasta växelkursen efter att marginalräntan varit uppe på 500% under ett par dagar. Även om betydelsen för bolånekunder var marginell var det många som det gick åt helvete för under de här åren. Köpte man stadsobligationer under de här krisåren kunde man få över 12% ränta. Det var många som kände sig brända på bostadsmarknaden. Jag tror inte att det var någon självklarhet att köpa sin egen bostad med hjälp av stora lån. De som gjorde det har dock fått se en ordentlig värdestegring. Men det var först under slutet på 90 talet det satte igång på allvar för att fortsätta stiga mot skyarna. På med skygglapparna och låna 100% var melodin tillslut. Den här gången var det dock främst privatpersoner som tagit risker. Traditionella fastighetsbolag har varit påmind av det som hände på 90- talat. Jag tror ingen av dem vill sätta sig i samma sits igen och har nog passat sig för att ta upp för stora lån. Riskkapitalistbolagen är dock en helt annan femma.

Här kan ni se bolåneräntor från Swedbank.

http://hypotek.swedbank.se/rantor/historiska-rantor/index.htm

 

[Kynta]

Då är jag nog rätt så ensam menar du.
Jag har en fastighet värderad till runt 7 mille, obelånad.
Är egenföretagare & har ungefär idag 20000kr kvar av senaste lönen.

Hurru, tänk nu på att vi bor i jantesverige, om det går bra för dig får du för fan inte tala om det för någon, folk kan ta illa upp.

 

[FettSnok]

En 700%-ig ökning i värde på sådär 20år är inget ovanligt i tätorter, betänk dock att vi haft en devalvering...

Annars
Betyder det att en villa idag som kostar 3 miljoner kostar 21miljoner 2032.

Samtidigt bör man då med dagens räntenivåer ha en lön på runda slängar 210 000. I månaden. Per person i ett par..

Nah.

När 40-talisterna sitter på russinhemmet och det står en drös övervärderade fastigheter och väntar på nya ägare som inte finns, kan det ta sig en intressant vändning. Måhända. Eller så kan vi börja räkna med fet löneökning. Snart. Närsomhelst.

Men rasa vetefasen. Plana ut till en pannkaka är nog mer sannolikt...

 

[Agile]

En 700%-ig ökning i värde på sådär 20år är inget ovanligt i tätorter, betänk dock att vi haft en devalvering...

Annars
Betyder det att en villa idag som kostar 3 miljoner kostar 21miljoner 2032.

Inte för att vara tyken, utan för att sprida lite lärdom..

Men devalvera gör man som ett politiskt beslut om att sänka värdet på en valuta. Eftersom vi har flytande växelkurs så finns alltså inte längre det alternativet (som tur är) utan kronans värde fluktuerar i takt med förskjutningarna i supply/demand kurvorna av "krona" som i sin tur direkt bestäms av kapitalflödena in/ut ur landet (alltså: export/import & kapitalexport/-import).


Och den utveckling sverige haft de senaste 20 åren grundar sig i att vi varit ett klockrent tillväxtland som gjort resa från bonde-/industrisamhälle -> tjänste-/kompetensindustri. Om ingen av oss löser det här med kall fusion snart kommer vi nog inte få se den utvecklingen under vår livstid.

 

[Two stroke man]

Men devalvera gör man som ett politiskt beslut om att sänka värdet på en valuta. Eftersom vi har flytande växelkurs så finns alltså inte längre det alternativet....

Fast eftersom vi gick från fast växelkurs 1992 i samband med att vi hade 500% ränta så är det väl ganska hugget som stucket ifall man vill kalla det för en devalvering eller deprecisering.

Jag personligen skulle nog vilja kalla det devalvering eftersom säkningen var en följd av en påtvingat hög växelkurs. Sen ville ju våra politiker inte använda det ordet när dom släppte kronan fri.

Det var ju som du säger ett politiskt beslut att sänka valutan.

 

[Two stroke man]

Jag tror inte heller vi kan lita på den officiella inflationsstatistiken stämmer. Man borde ta hänsyn till fler faktorer.

Jag tror ökningen av penningmängden, M1 är en väldigt enkel och korrekt definition av den verkliga inflationen. Och den har väl i genomsnitt legat kring 7-8% de senaste tio åren.

Bigmac-index visar ju tex på en betydligt högre inflation.
http://commons.wikimedia.org/wiki/File:BigMac-KPI.JPG