Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Two stroke man]

Den effektiva räntan kommer ganska snabbt rätta sig efter styrräntan till mer normala nivåer om bara risken för en totalkrasch i europa kommer i form (vilket iofs är ett svårt fall).

Det tror inte jag eftersom bankernas krav på kapitaltäckning ökats. Dom kommer alltså framöver att vilja tjäna lika mycket pengar men med mindre slantar utlånat. You do the math!
Nyemissioner eller skippade utdelningar är knappast några intressanta alternativ för aktieägarna och det är trots allt dom som äger banken.

 

[Two stroke man]

Jag sa att det var dumt att binda ett lägenhetslån på 200´ på för lång tid då personen ifråga (minns inte om det var du) dessutom kunde "lösa det direkt" då en förändring i livet som skulle leda till flytt skulle ge en rejäl ränteskillnadsersättning.

Inte kategoriskt att det var dumt att binda på lång tid.

Nja, med räntan bunden på säg 5% så kan det knappast bli några större summor i ränteskillnader. Och om räntorna istället drar iväg uppåt så slår det åt andra hållet och resulterar i ren vinst.
Iofs vill nog inte banken betala ut någon ränteskillnad vid ett sånt scenario men en eventuell nästa ägare av huset lär ju mer än gärna ta över ett lån med lägre ränta än marknadsmässig. Det har alltså helt plötsligt blivit ett säljargument.

Så utfallet beror på om du förväntar dig högre eller lägre räntor framöver?

Nu var nog en flytt iofs ganska hypotetisk eftersom det handlar om ett sommarhus i min barndomskommun.

 

[Agile]

Nja, med räntan bunden på säg 5% så kan det knappast bli några större summor i ränteskillnader.

Och om räntorna istället drar iväg uppåt så slår det åt andra hållet och resulterar i ren vinst.

Ränteskillnadsersättning om man skulle flytta efter 2 år skulle bli 80.000. En rätt väsentlig siffra för ett lån på 200´.

Och skulle räntorna "sticka" så är det ju bara att lösa lånet, det kunde du ju göra imorgon.

Och du skrev aldrig förutsättningarna för "boendet". Sluta jiddra, du börjar komma med argument baserade på efterhandinformation och alla möjliga tweakningar bara för att få rätt nu.

 

[Two stroke man]

Ränteskillnadsersättning om man skulle flytta efter 2 år skulle bli 80.000.

Ränteskillnaden på vad? Du tror alltså att bankräntan sjunkit till 0%.

Och för att göra din kalkyl rättvisa så kan du ju räkna på min vinst vid en ränteuppgång till 10% efter 2 år.

Inte för att nåt av alternativen är realistiska.

 

[Agile]

Ränteskillnaden på vad? Du tror alltså att bankräntan sjunkit till 0%.

Och för att göra din kalkyl rättvisa så kan du ju räkna på min vinst vid en ränteuppgång till 10% efter 2 år.

Inte för att nåt av alternativen är realistiska.

Ränteskillnadsersättning jämfört med 0% ja, säljer du och löser lånet så är det 0% och inget annat.

Och din vinst om räntan skulle upp till 10% är väl typ ingenting eftersom du kan lösa lånet imorgon om du vill. För det var vad du sa iaf.

 

[Carnivore]

Kan inte komma ihåg att du någonstans sagt att bankerna kommer höja räntorna? Däremot att du inte tyckte det var rationellt att binda räntorna för lång tid samt så rimmar höjda räntor lite illa med dina åsikter om att bostadspriserna inte ska falla/rasa.

I vilket fall som helst så verkar även mäklarkåren ha accepterat att bostadspriserna fallit signifikant.
http://di.se/Artiklar/2011/11/28/252176/Sa-mycket-har-bopriserna-fallit/

Sen visar ju iofs bifogad graf från www.hempris.se att bostadspriserna fallit mer än 10%

Tror nog jag får förklara närmre vad jag menar med att det inte riktigt råder prissänkning på stockholmsmarknaden men är osäker på om jag får fram vad jag menar... gör ett försök.

Visst, det har sjunkigt om man tittar på 3mån, 6mån, 12mån och förmodligen 24mån också.
Men de senaste åren har det varit ett rejält prisrally och priserna har stigit för varje månad, bara i innerstan har det handlat om snittpriser i vissa områden (ej östermalm jag tänker på) per kvm som gått från 35k/kvm 2005 till 70k/kvm 2010. Det är inga priser jag skulle kalla normala utan något som även justeras när det väl bedarrat.
Så med en sänkning de senaste 12månaderna ser jag bara som att priserna börjar hitta en mer normal nivå istället och inte att de gått ned från en normal nivå.

För det jag tror vi ser i stockholmsmarknaden är en stabilisering och inte något ras.

Men det är också trots allt bara vad jag tror också... kan mycket väl ha tokfel.

 

[Skrotnisse]

Tror nog jag får förklara närmre vad jag menar med att det inte riktigt råder prissänkning på stockholmsmarknaden men är osäker på om jag får fram vad jag menar... gör ett försök.

Visst, det har sjunkigt om man tittar på 3mån, 6mån, 12mån och förmodligen 24mån också.
Men de senaste åren har det varit ett rejält prisrally och priserna har stigit för varje månad, bara i innerstan har det handlat om snittpriser i vissa områden (ej östermalm jag tänker på) per kvm som gått från 35k/kvm 2005 till 70k/kvm 2010. Det är inga priser jag skulle kalla normala utan något som även justeras när det väl bedarrat.
Så med en sänkning de senaste 12månaderna ser jag bara som att priserna börjar hitta en mer normal nivå istället och inte att de gått ned från en normal nivå.

För det jag tror vi ser i stockholmsmarknaden är en stabilisering och inte något ras.

Men det är också trots allt bara vad jag tror också... kan mycket väl ha tokfel.

Men det beror ju på vad man räknar som normalpris.
Som jag antydde tidigare: Om det blir omodernt att bo i staden så sjunker priset.
Men eftersom det är normalpriset som sjunker så sjunker det inte?

 

[Two stroke man]

Och din vinst om räntan skulle upp till 10% är väl typ ingenting eftersom du kan lösa lånet imorgon om du vill. För det var vad du sa iaf.

Ja det sa jag. Och du borde väl inse att pengarna därmed naturligtvis finns investerade någonstans och inte i madrassen? Och om vi landar i en ekonomi med 10% ränta så bör det väl sannolikt bero på en hög inflation? Vad händer med mina övriga investeringar samt min löneutveckling under en 10års-period med sådan inflation? Samtidigt som mina lån tickar kvar nere på 5% ränta?

Det är vad jag skulle klassa som en jackpot. Men jag är ju inte ekonom så du har säkert någon bättre definition.

Du förklarar ju saken själv här.

Det spelar ju ingen roll, för ditt bostadslån blir inte inflationsjusterat, inte heller dina pengar i madrassen. Boendet däremot blir det.

Ser du poängen?

 

[Carnivore]

Men det beror ju på vad man räknar som normalpris.
Som jag antydde tidigare: Om det blir omodernt att bo i staden så sjunker priset.
Men eftersom det är normalpriset som sjunker så sjunker det inte?

Fast att just sitta och fundera över vad som händer med priserna om det blir omodernt att bo i stan tänker jag inte ens göra... för min del är det en sådan där galen faktor (som ändå kan inträffa, jag vet) men som är sådan curve ball att det sätter det mesta ur spel.
Samma sak, vad händer med bostadspriserna i sthlm city om man totalförbjuder biltrafik innanför tullarna?
Eller om arlanda läggs ned och all tidigare flygtrafik hamnar på Landvetter istället?

 

[Agile]

Ja det sa jag. Och du borde väl inse att pengarna därmed naturligtvis finns investerade någonstans och inte i madrassen? Och om vi landar i en ekonomi med 10% ränta så bör det väl sannolikt bero på en hög inflation? Vad händer med mina övriga investeringar samt min löneutveckling under en 10års-period med sådan inflation? Samtidigt som mina lån tickar kvar nere på 5% ränta?

Det är vad jag skulle klassa som en jackpot. Men jag är ju inte ekonom så du har säkert någon bättre definition.

Förutsatt att du begränsar din definition av "pengarna investerade någon annanstans" till att ha dem i madrassen har du rätt. Men hög ränta för att hålla igen hög inflation är följden av högkonjunktur, och högkonjunktur korrelerar oftast med kraftiga uppgångar på börsen. Så om du har pengarna investerade, och inte i sängbordet, så blir effekten inte så, nej.

I händelse av stagflation däremot, då är bunden ränta optimalt. Dock vet jag inte om jag skulle räkna med det då det kräver rätt extrema omständligheter som inträffar extremt sällan. (Detta pga att stagflation grundar i en utbudschock och utbudskurvan är mindre nyckfull än efterfrågans..).

 

[Agile]

Fast att just sitta och fundera över vad som händer med priserna om det blir omodernt att bo i stan tänker jag inte ens göra... för min del är det en sådan där galen faktor (som ändå kan inträffa, jag vet) men som är sådan curve ball att det sätter det mesta ur spel.
Samma sak, vad händer med bostadspriserna i sthlm city om man totalförbjuder biltrafik innanför tullarna?
Eller om arlanda läggs ned och all tidigare flygtrafik hamnar på Landvetter istället?

Ska man bli historisk och prata om den gröna vågen (jag kunde väl knappt gå då?) så var ju också Sthlm betydligt mindre. Och att flytta till "landet" var att flytta till någon plats runt mälardalen som idag nästan klassas som storstockholm. För rätta mig om jag har fel, men inte fan flyttade 08or från innerstan för att bli arbetslösa i Boden och Älghult?

Poängen är att vad som än blir modernt, så finns jobben centraliserade för att det är mest effektivt, och företag skiter fullständigt i trender om det är dyrt.

 

[Agile]

Men det beror ju på vad man räknar som normalpris.
Som jag antydde tidigare: Om det blir omodernt att bo i staden så sjunker priset.
Men eftersom det är normalpriset som sjunker så sjunker det inte?

Statistiskt skulle man (nog) bygga en modell (de som kan statistik får ursäkta de extrema förenklingarna och därmed eventuella fel) liknande Y=Kx+m.

Men man kallar den Y=b0+b1*x1+b2*x2+b3*x3+...+bn*xn osv.. + ε (epsilon = slumpen)


Där b0 är en konstant (som M-värdet) och b1, b2, b3 osv är variabler med ett visst värde som ökar med Xi där Xi är t.ex bostadsyta, antal rum, antal våningar, antal toaletter, avtånd till köpventrum, avstånd till tunnelbana, avstånd till city, hur fin ölägenheten är på en skala 1-10, hur önskvärt det är att bo i stan, hur attraktiv just den adressen är.. osv..

På det gör man en sk. komponentuppdelning där man vill separera trenden, säsongsvariation, slumpen osv från varandra för att se dem separat (orkar definitivt inte förklara hur det går till i detalj) och kan utifrån det börja skönja ett mönster för den reella utvecklingen av respektive del.

Vill vi se den långsiktiga trenden så måste man förmodligen ställa den emot befolkningsökning i sthlm och den relativa löneökningen i sthlm (08or tjänar mer än bönder, men ÖKAR skillnaden?) för att förstå den exponentiella utveckling vi haft de senaste åren.

Ryms inte vår observerade ökning i trenden, så beror det på nåt annat. Slumpen kan spela roll en kortare period, men knappast 5-10 år.

Detsamma gäller för den senaste perioden nedgång. Beror det på att trenden har vänt, eller är trenden konstant men att säsongsvariationer och andra delar av ekvationen råkat stämma samman till att överväga trenden och sänka marknadspriset? OM så är fallet, hur snabbt går det då tillbaka när förtroendet återvänder? Finns det tröghets moment i modellen som agerar utjämnande?

Jag är ingen statistiker, men kan säga att det är en svår nöt att avgöra vad som är vad när man ska bedöma en så kort tidsserie som vi pratar om nu gällande den nedgång vi sett.

Om någon orkar gräva fram all (inte ALL, men viss) data i notepad tabellformat så kanske jag skulle orka göra en regressionsanalys på det som jag kan lägga upp här (har ett hyfsat statistikprogram i datorn). Om det funkar enkelt vill säga...

 

[Two stroke man]

företag skiter fullständigt i trender om det är dyrt.

Ursäkta att jag plockar en mening lite ur sitt sammanhang men ur den synvinkeln så så borde många företag nu etablera sig i mindre städer.

Har själv lite ideer om att starta upp en verkstad för produktion av div ideer jag har och när jag väger fördelar mot nackdelar med att etablera sig i en storstad eller en mindre kommun så lockar nog en småstad mer.

- Billigare lokaler i en småstad
- I storstäderna är folk hoppjerkor så man tvingas att ständigt jaga ny personal. I små städer stannar dom kvar på en arbetsplats när dom väl fått ett jobb. I storstäder är karriärjakten större så man riskerar att tvingas anställa karriärjägare till högre poster än vad de är kvalificerade för. Bara för att det vill ta ett steg uppåt från sin föregående tjänst som dom kanske inte heller var kvalificerade för.
- Fler lokala kunder i en storstad men i en allt mer global värld bestående av 7 miljarder människor så blir kanske den omedelbara närheten till 1 miljon personer i Stockholm kanske inte så utslagsgivande.
- Svårare hitta personal med högre utbildning i små städer.
.
.
.


Punkten lokal närhet till kunderna blir ju dock väldigt beroende på vilken produkt man har och vilken marknad man tänkt sig.

 

[Agile]

Ursäkta att jag plockar en mening lite ur sitt sammanhang men ur den synvinkeln så så borde många företag nu etablera sig i mindre städer.

Har själv lite ideer om att starta upp en verkstad för produktion av div ideer jag har och när jag väger fördelar mot nackdelar med att etablera sig i en storstad eller en mindre kommun så lockar nog en småstad mer.

- Billigare lokaler i en småstad
- I storstäderna är folk hoppjerkor så man tvingas att ständigt jaga ny personal. I små städer stannar dom kvar på en arbetsplats när dom väl fått ett jobb. I storstäder är karriärjakten större så man riskerar att tvingas anställa karriärjägare till högre poster än vad de är kvalificerade för. Bara för att det vill ta ett steg uppåt från sin föregående tjänst som dom kanske inte heller var kvalificerade för.
- Fler lokala kunder i en storstad men i en allt mer global värld bestående av 7 miljarder människor så blir kanske den omedelbara närheten till 1 miljon personer i Stockholm kanske inte så utslagsgivande.
- Svårare hitta personal med högre utbildning i små städer.
.
.
.


Punkten lokal närhet till kunderna blir ju dock väldigt beroende på vilken produkt man har och vilken marknad man tänkt sig.

Och det kanske är orsaken till att vi har rätt få "verkstäder" i centrala sthlm!?

Camfil Farr - 22 fabriker i 17 europeiska städer. Stor fabrik i Trosa, huvudkontor Sveavägen

Ett bra exempel på det du nämner. Vill man ha stabil och trogen personal vänder man sig en småstad (knegare). Vill man ha de mest kompetenta stjärnorna som jobbar 70-timmarsveckor och sliter röv (om än för att komma vidare) så etablerar man sig i Sthlm.

Av de industriföretag jag på rak arm kommer på som Väderstadverken, Trioplast, BT truckar, Holmen, Fiberweb blabla.. Akzo Nobel, Stora Enso osv så finns nog alla utom Alfa Laval långt ifrån sthlm..

Men de flesta av dem har ändå HK och overhead-funktioner där.

Vidare har det visat sig att även om "gröna vågar" inträffat ett antal ggr världen över, så är den långsiktiga trenden att gravitationen gäller även befolkningar. Stora städer drar till sig mer folk, och ju större de blir, desto större blir dragningskraften. Någon som kan härleda E=MCsqr kan säkert göra nån skön metafor av det .

Ditt problem om du genomför det, är att få saker går att sälja genom webbshoppar enkom. Framförallt är mer anpassade och avancerade lösningar en växande trend då våra problem blir mer och mer sofistikerade. Och ditt exempel ovan är enkelspårigt styrt till att lokalhyra är ett företags enda påverkbara kostnad...

Vad tror du folk kommer kräva i lön för att flytta till Gävle när du behöver en spefik kompetens? Vad blir res- hotellkostnaderna för alla möten i sthlm för att sälja in och samutveckla produktlinjen?

 

[Skrotnisse]

Och det kanske är orsaken till att vi har rätt få "verkstäder" i centrala sthlm!?

Camfil Farr - 22 fabriker i 17 europeiska städer. Stor fabrik i Trosa, huvudkontor Sveavägen

Ett bra exempel på det du nämner. Vill man ha stabil och trogen personal vänder man sig en småstad (knegare). Vill man ha de mest kompetenta stjärnorna som jobbar 70-timmarsveckor och sliter röv (om än för att komma vidare) så etablerar man sig i Sthlm.

Av de industriföretag jag på rak arm kommer på som Väderstadverken, Trioplast, BT truckar, Holmen, Fiberweb blabla.. Akzo Nobel, Stora Enso osv så finns nog alla utom Alfa Laval långt ifrån sthlm..

Men de flesta av dem har ändå HK och overhead-funktioner där.

Vidare har det visat sig att även om "gröna vågar" inträffat ett antal ggr världen över, så är den långsiktiga trenden att gravitationen gäller även befolkningar. Stora städer drar till sig mer folk, och ju större de blir, desto större blir dragningskraften. Någon som kan härleda E=MCsqr kan säkert göra nån skön metafor av det .

Ditt problem om du genomför det, är att få saker går att sälja genom webbshoppar enkom. Framförallt är mer anpassade och avancerade lösningar en växande trend då våra problem blir mer och mer sofistikerade. Och ditt exempel ovan är enkelspårigt styrt till att lokalhyra är ett företags enda påverkbara kostnad...

Vad tror du folk kommer kräva i lön för att flytta till Gävle när du behöver en spefik kompetens? Vad blir res- hotellkostnaderna för alla möten i sthlm för att sälja in och samutveckla produktlinjen?

Varför tror du att kompetensen och de ickeproducerande uppgifterna görs bättre i Stockholm?

 

[Agile]

Varför tror du att kompetensen och de ickeproducerande uppgifterna görs bättre i Stockholm?

Flumfrågor..

Utanför mitt område. Men alla högkompetenta marknader kantas av hård konkurrens, det är liksom den mest naturliga drivkraften vi har. Så är det, så har det alltid varit.

Den som sitter i älghult med 300hp, ett extremt driv och förmågan att verkligen prestera kommer aldrig bli nöjd med vad det lokala göasmästeriet kan erbjuda, även om de säkert blir nöjda.

Stockholm består till liten del av storholmare. De flesta är invandrade bönder från Norrland, Småland och såna där andra hålor.


Dessutom finns ett effektivitetsproblem om man skulle bo för långt ifrån sina allierade. Sthlm tillhandahåller en marknad för småföretagen, men framallt partners, konsulter och en del kunder för det större high tech-bolaget.

 

[Maestro]

Igår satte jag mitt ena lån på rörligt i tre månader, få se hur det blir i februari

 

[Agile]

Igår satte jag mitt ena lån på rörligt i tre månader, få se hur det blir i februari

Har också en del rörligt.. Räknar med att bo här 2, kanske 3 år. Så får se lite hur det utvecklar sig med Grekland, Spanien och den finanssieringen. Ta och binda en 2 åring kanske?


Hörde ett rykte om att Tyskland tryckt upp massa D-mark, vilket är ett uppenbart tecken på att de överväger/planerar att överge Euron. Men jag har har haft för mkt några veckor nu så jag har inte kunnat kolla upp det.

Någon som kan bekräfta/dementera?

 

[Maestro]

Har också en del rörligt.. Räknar med att bo här 2, kanske 3 år. Så får se lite hur det utvecklar sig med Grekland, Spanien och den finanssieringen. Ta och binda en 2 åring kanske?

4,64% ligger rörligt på nu, samma nivå som 1-årigt bundet. Tidigare låg min bundna på runt 3,5 %. Nästa hela detta år har rörligt legat över bundet vilket anmärkningsvärt men nu verkar den dala igen. Min strategi är att avvakta i tre månader för att se om det stabiliseras men jag tvivlar på det eftersom det händer så mycket inom EU just nu.

Jag tror att räntan kommer att minskas, annars hade jag nog bundit lånet. I vår ska jag omförhandla ett lån jag har på 2,84 %, det blir lite tråkigare eftersom jag förmodligen inte kommer kunna hamna där i närheten igen

 

[Harmon Rabb]

Hörde ett rykte om att Tyskland tryckt upp massa D-mark, vilket är ett uppenbart tecken på att de överväger/planerar att överge Euron. Men jag har har haft för mkt några veckor nu så jag har inte kunnat kolla upp det.

Någon som kan bekräfta/dementera?

Det har spekulerats om att det är Tyskland, inte Grekland och andra krisländer som överväger att överge Euron, men att Tyskland börjat trycka D-mark är inget jag läst om någonstans. Om det är något land som haft nytta av Euron är det faktiskt Tyskland, fram tills nu när det knakar i fogarna. Oavsett vad som är spekulationer och vad som är sant kan vi nog konstatera att det är en allvarlig situation Europa befinner sig i och att man inte är överens om hur man ska ta sig ur situationen.