Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Agile]

Var egentligen inte denna jag syftade på men den håller heller inte med dig. http://www.marketoracle.co.uk/Article10304.html

Den är ju naturligtvis inflationsjusterad, men inget talar för att bostäder över tid stiger snabbare än inflationen. Vilket betyder att det finns mycket korrigeringar att hämta tillbaka i Sverige.

Det spelar ju ingen roll, för ditt bostadslån blir inte inflationsjusterat, inte heller dina pengar i madrassen. Boendet däremot blir det.

Ser du poängen?

 

[Two stroke man]

Det spelar ju ingen roll, för ditt bostadslån blir inte inflationsjusterat, inte heller dina pengar i madrassen. Boendet däremot blir det.

Ser du poängen?

Ja, jag fattar! Du menar alltså att bostadspriserna skall sjunka med ca 70%

 

[Agile]

Ja, jag fattar! Du menar alltså att bostadspriserna skall sjunka med ca 70%

Och inflation är det enda som påverkar priser?

Jag har väl aldrig sagt att det inte är dyrt? Jag HAR definitivt inte sagt att det kommer fortsätta utvecklas som det gjort de senaste åren.

Det enda jag säger är att jag inte tycker att det är en bubbla.


Men du och Xixalba kan få ljuga ihop vad ni vill ett tag nu.

Jag tror att jag kommer bli mångmiljonär på att äga boende, en villa kommer snart kosta 65.000 och alla som inte bor i hyresrätt har fel... eller nåt.

 

[xibalba]

Men du och Xixalba kan få ljuga ihop vad ni vill ett tag nu.

Vad fan har jag ljugit om nu?

Bara för att du sitter med alla volymer av Ekonomiska facktermer för noobs och hostar floskler betyder inte att du har rätt.

 

[Two stroke man]

Och inflation är det enda som påverkar priser?

Det var ju du och inte jag som sa det. Så hur ska du ha det? Ska bostadspriserna följa inflationen eller inte?

 

[Agile]

Vad fan har jag ljugit om nu?

Bara för att du sitter med alla volymer av Ekonomiska facktermer för noobs och hostar floskler betyder inte att du har rätt.

1. Backa en sida så har jag markerat vad du ljuger om.

2. Facktermer för noobs? Känns helt ok att slänga den på nån som spenderat det senaste året med att plugga nationalekonomi. :stupid

 

[Agile]

Det var ju du och inte jag som sa det. Så hur ska du ha det? Ska bostadspriserna följa inflationen eller inte?

Det här börjar ärligt talat kännas som att diskutera med "dum & dummare"..

För den långsiktiga trenden kommer inflationen vara den avgörande trendkomponenten. Som i all statistik finns i en korrekt regressionsmodell alla signifikanta variabler med. I detta fall kan tänkas att det (långsiktigt) skulle vara bl.a/t.ex:

Inflation
Bygg-/produktionskostnad
Energipriser
Kulturell trend att värdera sitt eget boende (sen innan år 2000 har det visat sig rätt viktigt att "bo bra". Något som kan förändras över (ännu längre) tid.)
Demografisk centralisering

Av dessa finns sannolikt en stark korrelation mellan inflation och bygg/prod.kostnad, varför vi förmodligen bör ersätta inflation med bygg/prod i modellen.

Kortsiktigt däremot spelar massa saker in. Konjunktur, väder, arbetslöshetstal, prognoser/förväntningar, slumpen osv..

Överens?

Givet då att inflationen långsiktigt kommer vara konstant positiv, så kommer priserna gå upp ÄVEN om bygg/prod blir billigare, energipriserna går ner och vi får en decentralisering av storstäderna, på jättelång sikt. Men, vad risken för just de förutsättningarna är låter jag er spekulera om själva. Jag tvivlar på att något av dem slår in under de kommande 20 åren.

 

[Carnivore]

Jag känner flera som under åren som varit har köpt och renoverat lägenheter som de sedan sålt vidare med grov förtjänst. Som inte alls är i bostadsbranschen vanligtvis. De har aldrig haft en tanke på att bo i någon av lägenheterna. Så nog har folk spekulerat i bostäder här och passat på att tjäna pengar under åren som varit.

Däremot är det nog ovanligare att köpa bostadsrätter och hyra ut på grund av de regler som gäller för dem. Men jag vet att det förekommer att folk hyr ut sina bostadsrätter och bor på annat håll själva. De har således inte sålt av sina gamla lägenheter och kommit överens med föreningen att de får hyra ut i andra hand. Inte sällan till företag som bekant inte är så priskänslig när det gäller att hyra en övernattningsbostad åt anställda. Detta gäller främst i Stockholms innerstad faktiskt där det är näst intill omöjligt att få tag i en hyresrätt.

Sedan har vi så klart de som sitter på hyresrätter i attraktiva områden som hyr ut i andra hand. På grund av hyresregleringen hyr de ut lägenheten till ett marknadsvärde för vad en bostadsrätt skulle kosta. Det är sköna pengar rakt ner i fickan. Om de sedan inte orkar vänta ut en ombildning säljer de hyreskontraktet och ordnar fram ett skenbyte. Det här förekommer framförallt i Stockholms innerstad, men även på attraktiva lägen i andra större städer i Sverige.

Nu har man kommit med en ny bostadsform med ägarlägenhet ska göra det här förfarandet mycket enklare. Men då krävs nog fri hyressättning. Som bekant har det inte slagit ut så väl. Det borde knappast förvåna någon. En nybyggd bostad är redan dyr som den är och ska man då hyra ut den, kanske inte ens i bästa toppläge. Tja, då faller kalkylen redan där. Skulle man dock få fart på bostadsformen genom att luckra upp reglerna lite för vad som får ombildas till ägarlägenhet. T ex göra bostadsrätter och vanliga hyreslägenheter till ägarelägenheter. Helt plötsligt har man öppna upp en helt ny marknad för spekulanter.

Visst, det är en sorts spekulation men absolut inte så som Two Stroke menade, att man köper en lägenhet för att hyra ut den och enbart därför. Den sortens spekulation och investeringar görs i många andra länder men vi har regelverk som motverkar det.

Känner också folk som köper lägenheter och renoverar de för att sälja de och visst gör de sig en hacka på det men jag har svårt att tro att de påverkar bostadspriserna i någon större bemärkelse.

 

[Two stroke man]

Det här börjar ärligt talat kännas som att diskutera med "dum & dummare"..

Överens?

Ja jag tror vi är överens.

Vi sammanfattar. Bostadspriser följer med inflationen uppåt och om dom rasar mer än inflationen så kommer dom växa ikapp inflationen. Enligt din tidigare tes, -10% ner kommer ge 20% upp så småningom.
Men bostadspriser styrs även av trivsel, byggkostnader demografi och diverse annat och man kan fritt välja vilken man vill av dessa faktorer som passar för tillfället för att motivera att bostadspriser aldrig kan rasa i pris. Och om dom mot förmodan rasat i någon annan del av världen eller under någon annan tidsperiod så har det förmodligen aldrig hänt.

Jo, jag är tydligen ganska dum för jag förstår mig inte på ekonomers logik när det kommer till att man kan hoppa mellan olika modeller helt efter önskemål.

Men en sak är säker och det är att du har bara gjort mig mer rädd för att köpa bostad i Stockholm.

Visst, det är en sorts spekulation men absolut inte så som Two Stroke menade, att man köper en lägenhet för att hyra ut den och enbart därför. Den sortens spekulation och investeringar görs i många andra länder men vi har regelverk som motverkar det.

Och vad säger att vår begränsade möjlighet att hyra ut bostäder minskar sannolikheten för att vi har en bubbla?

Det skulle ju även kunna vara precis tvärtom så att folk som annars skulle ha hyrt bostad istället tvingats till att köpa bostäder och därmed drivit bubblan ännu högre?

För övrigt så tror jag du missat poängen i det jag skrev om att hyra ut. Min poäng var bara att det inte skulle vara lönsamt med dagens priser.

 

[Agile]

Ja jag tror vi är överens.

Vi sammanfattar. Bostadspriser följer med inflationen uppåt och om dom rasar mer än inflationen så kommer dom växa ikapp inflationen. Enligt din tidigare tes, -10% ner kommer ge 20% upp så småningom.
Men bostadspriser styrs även av trivsel, byggkostnader demografi och diverse annat och man kan fritt välja vilken man vill av dessa faktorer som passar för tillfället för att motivera att bostadspriser aldrig kan rasa i pris. Och om dom mot förmodan rasat i någon annan del av världen eller under någon annan tidsperiod så har det förmodligen aldrig hänt.

Jo, jag är tydligen ganska dum för jag förstår mig inte på ekonomers logik när det kommer till att man kan hoppa mellan olika modeller helt efter önskemål.

Vad du inte förstår är skillnaden på kort och lång sikt..


USA har kraschat, orsakerna oviktiga.. Men tids nog kommer det vara dyrare där än nånsin tidigare - pga inflationen.

Eftersom ditt banklån/kontantinsats inte ökar i takt med inflationen så minskar den kostnaden realt för varje år med positiv inflation som går med t^inflationen.

Vidare har det stötts och blötts i 10 sidor nu om att värderingen av svenska hem är och har varit annorlunda är USA, Spanien mf och också argumenterats för det. Något som ni inte accepterar. Utan svarar istället med en googlad graf som visar: "Titta här vad dyrt det, jättedyrt. Dyyyyrt... Nu måste vi ha en bubbla!"

 

[Two stroke man]

Vad du inte förstår är skillnaden på kort och lång sikt..

USA har kraschat, orsakerna oviktiga.. Men tids nog kommer det vara dyrare där än nånsin tidigare - pga inflationen.

Eftersom ditt banklån/kontantinsats inte ökar i takt med inflationen så minskar den kostnaden realt för varje år med positiv inflation som går med t^inflationen.

Vidare har det stötts och blötts i 10 sidor nu om att värderingen av svenska hem är och har varit annorlunda är USA, Spanien mf och också argumenterats för det. Något som ni inte accepterar. Utan svarar istället med en googlad graf som visar: "Titta här vad dyrt det, jättedyrt. Dyyyyrt... Nu måste vi ha en bubbla!"

På lång sikt är vi alla döda. Och du använder alltså ett långsiktigt argument för att bostadspriserna inte kan sjunka 70% inom en 5år period.

Vad tror du om ränteläget då? Låt säga om 5-10 år? Tror du att vi fortfarande kommer ha bostadsräntor kring 4%? Kommer asien fortsätta att pressa ner priserna på våra konsumtionsvaror? Och därmed hålla nere vår inflation utan att riksbanken behöver höja räntorna?

Jag anar att du förväntar dig hög inflation i USA. Räknar du med att lönerna kan stiga rejält i världens största ekonomi utan att det pressar svensk inflation? Jag är ju inte ekonom men borde då inte riksbanken tvingas höja räntan ganska rejält för att hålla vår inflation nere på kravet 2%?

Eller om vi antar att sverige accepterar högre inflation, hur kommer det påverka bostadsräntorna? Kommer alla hushåll i innerstan ha så bra löneutveckling att dom klarar att betala de höjda bostadsräntorna? Eller kan det bli så att vissa inte kommer klara av sina räntebetalningar?

På riktigt lång sikt kommer ju då bostadspriserna stiga men i vilken ordningsföljd kommer kostnader resp löner?

 

[Harmon Rabb]

Visst, det är en sorts spekulation men absolut inte så som Two Stroke menade, att man köper en lägenhet för att hyra ut den och enbart därför. Den sortens spekulation och investeringar görs i många andra länder men vi har regelverk som motverkar det.

Känner också folk som köper lägenheter och renoverar de för att sälja de och visst gör de sig en hacka på det men jag har svårt att tro att de påverkar bostadspriserna i någon större bemärkelse.

Tror inte heller dessa personer påverkar priserna, men det säger kanske lite om att något inte riktigt står rätt till när vem som helst i princip har kunnat köpa en lägenhet för ett marknadspris, renovera upp den för ett par hundra tusen för att sedan sälja den vidare med ytterligare ett par hundra tusen till ett par miljoner i vinst beroende på vilken storlek bostaden haft. Jag tror inte att det är många som lyckas göra om samma bedrift nu 2012. Folk har med all rätt blivit lite mer försiktiga. Tidigare stod folk där med sina lånelöften från banken och körde all in.

 

[Agile]

På lång sikt är vi alla döda. Och du använder alltså ett långsiktigt argument för att bostadspriserna inte kan sjunka 70% inom en 5år period.

Vad tror du om ränteläget då? Låt säga om 5-10 år? Tror du att vi fortfarande kommer ha bostadsräntor kring 4%? Kommer asien fortsätta att pressa ner priserna på våra konsumtionsvaror? Och därmed hålla nere vår inflation utan att riksbanken behöver höja räntorna?

Jag anar att du förväntar dig hög inflation i USA. Räknar du med att lönerna kan stiga rejält i världens största ekonomi utan att det pressar svensk inflation? Jag är ju inte ekonom men borde då inte riksbanken tvingas höja räntan ganska rejält för att hålla vår inflation nere på kravet 2%?

Eller om vi antar att sverige accepterar högre inflation, hur kommer det påverka bostadsräntorna? Kommer alla hushåll i innerstan ha så bra löneutveckling att dom klarar att betala de höjda bostadsräntorna? Eller kan det bli så att vissa inte kommer klara av sina räntebetalningar?

På riktigt lång sikt kommer ju då bostadspriserna stiga men i vilken ordningsföljd kommer kostnader resp löner?

Räntepolitik är kanske inte mkt mer komplext, men betydligt mer rörligt vilket gör att en 10-årig ränteprognos är ett höftskott vem du än frågar idag. Dessutom får du nog bestämma dig för om du vill ha en för 5 eller 10 år. 5 år så slåss vi nog fortfarande med sviterna av EU-krisen, och Kina kommer nog fortfarande (om än kanske stagnerande) ha en kraftig kapitalexport vilket håller uppe deras konkurrenskraft (och därmed tvingar oss att försöka hålla oss på samma nivå).

En höginflation innebär inte mer för bostadspriserna än att de följer med inflationen. Däremot drabbar det historiskt och teoretiskt arbetslösheten på medelfristig sikt vilket skapar oro och instabilitet och därmed kan sänka priserna något (realt).

Och kostnader vs löner.. Det där är inte helt självklart. Inflationsberäkning består av ett antal olika komponenter, där förväntan är en viktig sådan, och ju högre totalinflation, desto större betydelse har förväntansinflationen E(I).. E(I) ligger sen som grund för löneförhandlingar som vill höja löne proaktivt för den "kommande" inflationen och gör det därmed väldigt svårt att få ned utvecklingen. Googla på "philipssamband eller philipskurvan" så ser du mer om just de effekterna. Kontentan är att hög inflation ger låg arbetslöshet, men att sänka inflationen kräver massarbetslöshet och ångest&oro&allaskadö för att få bukt med.

Du börjar ju ställa frågor som kräver timmar och en hink med bläck för att kunna besvara (och en del slående i böcker för jag minns fan inte ALLT i huvet).

Tror inte heller dessa personer påverkar priserna, men det säger kanske lite om att något inte riktigt står rätt till när vem som helst i princip har kunnat köpa en lägenhet för ett marknadspris, renovera upp den för ett par hundra tusen för att sedan sälja den vidare med ytterligare ett par hundra tusen till ett par miljoner i vinst beroende på vilken storlek bostaden haft. Jag tror inte att det är många som lyckas göra om samma bedrift nu 2012. Folk har med all rätt blivit lite mer försiktiga. Tidigare stod folk där med sina lånelöften från banken och körde all in.

1. Bankerna har väl framförallt blivit mer försiktiga.


2. Mäklare i min närhet (typ 20 st) hävdar rätt bestämt att den tiden är förbi. Är det något som blivit trend så är det övervärderingen av renoveringsobjekt. Bästa köpet idag är tydligen något som är helt topprenoverat från start. Visst kostar det mer, men summan av allt ska tydligen vara mindre.

 

[Two stroke man]

En höginflation innebär inte mer för bostadspriserna än att de följer med inflationen. ...

Och kostnader vs löner.. Det där är inte helt självklart...

Antag att vi ändrar inflationskravet från 2 till 3%. Den normala årslönen på 300kkr stiger alltså 9kkr istället för 6kkr, dvs +3kkr mer i plånkan.

Räntan på det normala bolånet 3Mkr(?) bör rimligtvis också följa med och stiga med 1%, men det ger istället en ökad årskostnad med 30kkr.

Visst, stiger bostäder på lång sikt i takt med inflationen men på kort sikt är jag rädd att effekterna inte blir de önskvärda.

Men vad vet jag, jag är ju bara en ingenjör utan kunskap om alla ekonomisk teorier.

 

[Agile]

Antag att vi ändrar inflationskravet från 2 till 3%. Den normala årslönen på 300kkr stiger alltså 9kkr istället för 6kkr, dvs +3kkr mer i plånkan.

Räntan på det normala bolånet 3Mkr(?) bör rimligtvis också följa med och stiga med 1%, men det ger istället en ökad årskostnad med 30kkr.

Visst, stiger bostäder på lång sikt i takt med inflationen men på kort sikt är jag rädd att effekterna inte blir de önskvärda.

Men vad vet jag, jag är ju bara en ingenjör utan kunskap om alla ekonomisk teorier.

Om vi höjer inflationsmålet, och andra länder inte gör det och fortsätter ha låg (?) inflation så kommer vår konkurrenskraft sakta urholkas då våra inhemska priser blir för höga.

Det späs då på av att det blir billligare för oss att importera vilket försvårar för svenska företag även utanför exportsektorerna och så sitter vi i skiten. (Förvisso bidrar den höga importen till att sänka kronans värde vilket gynnar exporten, men inte tillräckligt mkt.)


Hög inflation är dålig, låg inflation är bra.

Jättelåg, tom deflation, är JÄTTEdåligt.

Så hellre hög inflation än ingen alls.. Men det där är rörigt när man ska försöka förklara det (gjort det en gång på en tenta, det får räcka).

Att din nominellt högre lön är meningslös förstod du säkert själv.

Enda sätten att få det realt bättre är att bli mer effektiva/produktiva. Det är därför vår enorma klump kommande pensionärer (du alltså ) är det största hotet och problemet för svensk ekonomi just nu.

Vi pluggar längre, lever längre med går likförbannat i pension vid 65 Dessutom har vi massa "utbrända" och andra sjuka som inte tänkt tanken på att gå hem för 30 år sen, men idag går det bra. Och en växande skara långtidsarbetslösa som vi krasst kan döma ut som relativt värdelösa efter ca 5-8 års arbetslöshet då de nästan aldrig kommer tillbaka till arbetskraften.

Jag minns inte siffran nu, men någonstans mellan 2,2 - 3,5 ggr mer effektiva måste vi vara idag för att producera lika mkt per capita. Rät skrämmande siffror.

Jag drar till utlandet istället

 

[xibalba]

1. Backa en sida så har jag markerat vad du ljuger om.

2. Facktermer för noobs? Känns helt ok att slänga den på nån som spenderat det senaste året med att plugga nationalekonomi. :stupid

1)
Missade det inlägget.
Okej, du har inte skrivit att det aldrig skett, men däremot att det var en så speciell händelse, och att förutsättningarna inte finns för att det ska ske igen.

2)
Anser du att du är en erfaren nationalekonom efter att pluggat 1 år?

 

[Two stroke man]

Hög inflation är dålig, låg inflation är bra.

Jättelåg, tom deflation, är JÄTTEdåligt.

Jag är medveten om att varenda skolbok säger exakt det. Redan från grundskolans samhällskunskap skulle jag tro är vi matade med den åsikten.

Jag är dock inte helt övertygad om de två senare. Visst ger det psykologiska effekter som att folk väntar med att konsumera vid deflation men än sen? Kanske det faktiskt är bra att folk inte konsumerar så djävla mycket skräp i onödan? Tids nog kommer folk ändå konsumera för folk väl ändå alltid hellre ha en bil än en hög med pengar. Skillnaden är väl främst att färre kommer låna till den där bilen eller vad det nu kan vara.

Exempelvis kan man kolla hur priset på tv-apparater rasat de senaste åren. Inte har folk slutat handla tv för den skull?

Visst det finns nog ingen ekonomi-forskare som skulle hålla med mig men någonstans kan jag se ett stort mått av rimlighet i att allting med tiden sjunker i värde efter inköp.
Så en nollinflation tror jag faktiskt vore det bästa på riktigt lång sikt.

Det var som sagt mina egna filosofiska tankar så du behöver inte skriva mig på näsan att alla forskare säger att jag har fel.

 

[Agile]

Jag är dock inte helt övertygad om de två senare.

Du har nog helt rätt i ditt antagande, och jag håller utifrån den bilden förmodligen med dig.

Problemet är att det i stort sett bara gäller för privat konsumtion, och "hela ekonomin" är så mkt större än så.



Men ska man gå in på mikro (jag fattade aldrig RIKTIGT mikrokurserna) och analysera köpbetenden för en sån teori så vette fan om inte folks dumhet och brist på insikt vinner iaf. Det krävs ju ingen akademinsk examen för att inse att en TV blir dyrare på 36 mån avbetalning än om man köper den kontant.

Om vi backar till grundproblemet och det huvudsakliga skälet till att vi kunnat lägga 3 kvällar på att debattera det här (skuldnivån). Så tror jag att en omskriven kreditlag och strängare tag mot framförallt de som ger privatlån.

 

[Agile]

Anser du att du är en erfaren nationalekonom efter att pluggat 1 år?

Eehh?

Har jag sagt det?

Men man lär sig del om man lägger 6-800 timmar på ett enda ämne (vilket inte riktigt är sant då jag läst "lite av allt" inom NEK och tråden egentligen bara fokuserat på makroteori).

 

[Skrotnisse]

Sunt förnuft går att studera bort.