Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Carnivore]

Försöker ge en annan vinkling på varför bostadsrpiserna i stockholm kommer att falla ordenkligt.

Ge så många du vill men faktum kvarstår att det är fler som söker sig till sthlm än det är som söker sig ut.
Största tillväxtmotorn i Sverige är sthlm.
Priserna för bostäder i Sthlm har generellt sett gått upp och de sänkningar som det pratas om är i regel inte på något sätt konstigt, det är en skakig marknad men priserna ligger ändå högre än de gjorde för 4år sedan. Det mest "tragiska" vad gäller den här statistiken är att det presenteras så varje år vid specifika tillfällen (när statistiken dyker, det finns ca 2st låga perioder per år) men att just förra året och i år så tas detta som den generella sanningen istället.

Men visst finns det orosmoln på himlen, men mycket av det som händer på marknaden är inte pga det som händer utan snarare av media, för pga deras rapportering så håller svensken hårdare i plånboken och sitter hellre säkert i båten än att flytta på sig vilket har negativa effekter på marknaden.

 

[zappen]

Ge så många du vill men faktum kvarstår att det är fler som söker sig till sthlm än det är som söker sig ut.
Största tillväxtmotorn i Sverige är sthlm.
Priserna för bostäder i Sthlm har generellt sett gått upp och de sänkningar som det pratas om är i regel inte på något sätt konstigt, det är en skakig marknad men priserna ligger ändå högre än de gjorde för 4år sedan. Det mest "tragiska" vad gäller den här statistiken är att det presenteras så varje år vid specifika tillfällen (när statistiken dyker, det finns ca 4st låga perioder per år) men att just förra året och i år så tas detta som den generella sanningen istället.

Men visst finns det orosmoln på himlen, men mycket av det som händer på marknaden är inte pga det som händer utan snarare av media, för pga deras rapportering så håller svensken hårdare i plånboken och sitter hellre säkert i båten än att flytta på sig vilket har negativa effekter på marknaden.

(Jag var inte klar riktigt med mitt tidigare inlägg på pga seeeg sida)

Jag kollar inte på dagspriser, jag kollar på statistik och trender över decennier.

Spelar ingen roll vad det är masspykos i tidningarna, grekerna eller annat som kommer att påverka priserna, det är resultatet i kronor och ören som räknas.

 

[Carnivore]

(Jag var inte klar riktigt med mitt tidigare inlägg på pga seeeg sida)

Jag kollar inte på dagspriser, jag kollar på statistik och trender över decennier.

Spelar ingen roll vad det är masspykos i tidningarna, grekerna eller annat som kommer att påverka priserna, det är resultatet i kronor och ören som räknas.

Visst är det så.
Kolla här t.ex. http://www.hemnet.se/tjanster/statistik
Där får man hyffsad statistik på antal objekt och begärt pris för 2008, 2009, 2010 och 2011 och dra på trissor men alla siffrorna är något högre för varje år.

Och för att ta ett rejält konkret exempel.
Vi bodde i en etta på kungsholmen, 28kvm. Jag renoverade den och fixade iordning så det blev en liiiiten tvåa istället så när vi sålde den 2008 så satte vi rekord i föreningen, vi fick 1,750milj för den.
Vi hade ett utropspris på 1,250milj.

Detta är en liknande lägenhet i samma hus.
http://www.hemnet.se/bostad/bostads...-stockholms-kommun-alstromergatan-32p-3028058

Alltså ett utropspris som är högre än vad vi fick som slutpris 2008... och då satte vi som sagt rekord i föreningen för ettorna (finns lite drygt 300st i den föreningen).

 

[Agile]

Men nu har vi ju inte marknadshyror i Stockholm så det är lite svårt att jämföra. Dock kan man ju försöka resonera sig fram till vad en marknadsmässig hyra sannolikt skulle vara innan förtullarna?


Försök förklara det resonemanget åt en hyresgäst.

1. Hela ditt resonemang nu bygger på att vi har marknadshyror, vilket vi inte har.

2. Av de "hem" jag haft finns en stark korrelation mellan de boendes "standard" och hyresrätt eller bostadsrätt. Antalet fester vardagsnätter, kriminella och allmänt "packiga" grannar har till 80% återfunnits i hyresrätter. (Rätt liten urvalsgrupp här eftersom det bara är mina egna erfarenheter dock, men jag verkar inte va ensam om att stödja tesen)

3. Den "nya ekonomin" har ju i stort sett slagit in enligt vad som sades för 10 år sen. De regler och modeller som alltid har gällt fungerar inte längre och helt nya faktorer spelar in som vi inte brydde oss om förut. Så vad är din poäng?

Att en grupp oppurtionister överkonsumerade uttrycket för att försöka bygga på sitt aktiekapital under några år runt millenieskiftet påverkar inte den egentliga teorin i sig.

Men visst finns det orosmoln på himlen, men mycket av det som händer på marknaden är inte pga det som händer utan snarare av media, för pga deras rapportering så håller svensken hårdare i plånboken och sitter hellre säkert i båten än att flytta på sig vilket har negativa effekter på marknaden.

AKA självuppfyllande profetia

 

[zappen]

Visst är det så.
Kolla här t.ex. http://www.hemnet.se/tjanster/statistik
Där får man hyffsad statistik på antal objekt och begärt pris för 2008, 2009, 2010 och 2011 och dra på trissor men alla siffrorna är något högre för varje år.

Och för att ta ett rejält konkret exempel.
Vi bodde i en etta på kungsholmen, 28kvm. Jag renoverade den och fixade iordning så det blev en liiiiten tvåa istället så när vi sålde den 2008 så satte vi rekord i föreningen, vi fick 1,750milj för den.
Vi hade ett utropspris på 1,250milj.

Detta är en liknande lägenhet i samma hus.
http://www.hemnet.se/bostad/bostads...-stockholms-kommun-alstromergatan-32p-3028058

Alltså ett utropspris som är högre än vad vi fick som slutpris 2008... och då satte vi som sagt rekord i föreningen för ettorna (finns lite drygt 300st i den föreningen).

Med decennier menar jag från 50 talet och framåt, inte bara de senaste 5 åren...

Likaså försöker jag förstå aktiekurserna under 50 år istället för 5 år som aktiesidorna brukar visa som max.

 

[Agile]

Spelar ingen roll vad det är masspykos i tidningarna, grekerna eller annat som kommer att påverka priserna, det är resultatet i kronor och ören som räknas.

Nej, det är realpriset som räknas.

Och för det måste vi inflationsjustera, PPP-justera och värdera om fastigheterna och områdena till dagens nivå.

Då har FORTFARANDE priserna gått upp rejält mkt, men det kan förklaras av en allt starkare efterfrågan, och nästintill oförändrat utbud på bostadsmarknaden i sthlm.


Det finns ju uppenbarligen en stor grupp människor som (rätt eller fel) värderar centralt boende så högt att de är villiga att lägga en ansenlig del av sin inkomst på boendet. Då ÄR det ju värt så mkt. Det finns knappast någon som tvingar Jens 26 att betala 2,4 för en liten 2a på kungsholmen, han gör ju det valet alldeles själv. För alternativet är att bo i Huddinge, och vem fan vill det?

 

[Harmon Rabb]

Med decennier menar jag från 50 talet och framåt, inte bara de senaste 5 åren...

Likaså försöker jag förstå aktiekurserna under 50 år istället för 5 år som aktiesidorna brukar visa som max.

En parantes i tråden

Lycka till att förstå aktiekurserna mot bakgrund av den kvartalsekonomi vi har idag där icke nyheter får kurserna att rasa eller stiga helt oförklarligt. Ny teknologi gör att akter handlas på ett helt annat sätt än förr. Inte ens experterna som jobbar med det här på daglig basis vet vad de sysslar med egentligen. Men de vill gärna få folk att tro att de vet vad de sysslar med. Annars skulle de vara arbetslösa hela högen.

 

[Carnivore]

Och en sak till som gör att vi inte riktigt kan jämföra bostadspriserna i Sverige med t.ex. England, USA och en massa andra länder är att vi i Sverige inte använder boenden som investering på samma sätt.
Här köper vi ett boende för att bo i, inte för att hyra ut och få någon annan att betala räntor och amortering på lån. Alltså funkar inte avkastningsberäkningen på bostadsmarknaden.
Det finns såklart undantag där någon köper ett gäng lägenheter men då det blir en gråzon för vad som är lagligt och tillåtet i stadgarna för BRF så tar jag inte med det i beräkningen.

I England och USA är det klart vanligare att man spekulerar mer i bostadsmarknaden genom att köpa flera lägenheter och sedan hyra ut dessa i andra hand utan bekymmer, det finns inga regler som sätter stopp för det.

 

[Carnivore]

Och en sak till som gör att vi inte riktigt kan jämföra bostadspriserna i Sverige med t.ex. England, USA och en massa andra länder är att vi i Sverige inte använder boenden som investering på samma sätt.
Här köper vi ett boende för att bo i, inte för att hyra ut och få någon annan att betala räntor och amortering på lån. Alltså funkar inte avkastningsberäkningen på bostadsmarknaden.
Det finns såklart undantag där någon köper ett gäng lägenheter men då det blir en gråzon för vad som är lagligt och tillåtet i stadgarna för BRF så tar jag inte med det i beräkningen.

I England och USA är det klart vanligare att man spekulerar mer i bostadsmarknaden genom att köpa flera lägenheter och sedan hyra ut dessa i andra hand utan bekymmer, det finns inga regler som sätter stopp för det.

 

[zappen]

Nej, det är realpriset som räknas.

Och för det måste vi inflationsjustera, PPP-justera och värdera om fastigheterna och områdena till dagens nivå.

Då har FORTFARANDE priserna gått upp rejält mkt, men det kan förklaras av en allt starkare efterfrågan, och nästintill oförändrat utbud på bostadsmarknaden i sthlm.


Det finns ju uppenbarligen en stor grupp människor som (rätt eller fel) värderar centralt boende så högt att de är villiga att lägga en ansenlig del av sin inkomst på boendet. Då ÄR det ju värt så mkt. Det finns knappast någon som tvingar Jens 26 att betala 2,4 för en liten 2a på kungsholmen, han gör ju det valet alldeles själv. För alternativet är att bo i Huddinge, och vem fan vill det?

10% prisfall å en villa i Sorsele resp i stockholm ger rätt olika resultat i plånboken...

Ja, självklart måste man justera för inflation osv när man tittar på statisitik över lång tid. Regler och andra förutsättningar har ju ändrats över tiden också, så lätt är det inte att få en rättvis bild över läget. Men det förklarar också varför det är så lätt att prata om hur vi skulle ha gjort på 90 talet men så svårt att spå framtiden.

Priserna i stockholm beror naturligtvis på både att folk inte vill bo i Huddinge men också på att de har fått höra i massmedia att bostäder alltid kommer att stiga i värde, en "solklar investering".

Ungefär som aktier alltid kommer att stiga i värde... Allt beror på när man köper och när man säljer/måste sälja.

En parantes i tråden

Lycka till att förstå aktiekurserna mot bakgrund av den kvartalsekonomi vi har idag där icke nyheter får kurserna att rasa eller stiga helt oförklarligt. Ny teknologi gör att akter handlas på ett helt annat sätt än förr. Inte ens experterna som jobbar med det här på daglig basis vet vad de sysslar med egentligen. Men de vill gärna få folk att tro att de vet vad de sysslar med. Annars skulle de vara arbetslösa hela högen.

Ja, datorhandeln har klart höjt spänningsmomentet...

 

[Two stroke man]

1. Hela ditt resonemang nu bygger på att vi har marknadshyror, vilket vi inte har.

Ja. Räcker inte din fantasi till för att spekulera i vad en fiktiv hyreskund skulle vara berädd att betala?

3. Den "nya ekonomin" har ju i stort sett slagit in enligt vad som sades för 10 år sen. De regler och modeller som alltid har gällt fungerar inte längre och helt nya faktorer spelar in som vi inte brydde oss om förut. Så vad är din poäng?

Under it-yran extrapolerade man framtida tillväxt 100 år framåt i tiden, men idag vågar ingen investera längre än med några månaders framförhållning så nej jag håller inte med dig om att it-yrans nya ekonomi slagit in.

Bortsett från bostadsmarknaden då där man verkar kunna extrapolera längre in i framtiden än fastighetens förväntade livslängd.

 

[Agile]

Ja. Räcker inte din fantasi till för att spekulera i vad en fiktiv hyreskund skulle vara berädd att betala?

1. Nej

2. Du bygger alltså din argumentation på en gissning om vad du "tror"?

3. Vidare pratar du om månadsutgift och att hyresgäster slipper "risker". Som ägare bär man risken själv, men man får också potentiell vinst själv. Vilken historiskt och teoretiskt ALLTID blir positiv. (Teoretiskt pga nominella insatsvärden på en real marknad)

 

[Two stroke man]

...begärt pris...

Begärt pris är inte samma sak som erhållet pris och om du läst tidningarna lite så borde du veta att mäklarna övergått fråm lockpriser till acceptpriser. Det har tom jag noterat som inte ens bor i cirkusen.

Här har du statistik över faktiskt sålda bostäder.
http://hempris.se/statistics.php

 

[Two stroke man]

2. Du bygger alltså din argumentation på en gissning om vad du "tror"? )

Ja, precis som dig när du tror att bostadspriserna ska fortsätta gå upp och räknar in det i din kalkyl. Utan det antagandet rasar hela din kalkyl. Så du kanske borde vara lite ödmjukare innan du klickar in smajliesar.

3. Vidare pratar du om månadsutgift och att hyresgäster slipper "risker". Som ägare bär man risken själv, men man får också potentiell vinst själv. Vilken historiskt och teoretiskt ALLTID blir positiv. (Teoretiskt pga nominella insatsvärden på en real marknad)

Alltid? Jag måste nog söka fram världens äldsta statistik över bostadspriser bara för din skull för den säger nåt helt annat.

 

[Agile]

Ja, precis som dig när du tror att bostadspriserna ska fortsätta gå upp och räknar in det i din kalkyl. Utan det antagandet rasar hela din kalkyl. Så du kanske borde vara lite ödmjukare innan du klickar in smajliesar.



Alltid? Jag måste nog söka fram världens äldsta statistik över bostadspriser bara för din skull för den säger nåt helt annat.

Gör det, och om du hittar statistik som visar nominellt högre värden än vi haft nu så äter jag min hjälm.

Vad vet du om min kalkyl? Jag skriver hur jag tolkar makromiljön nationellt, vilket är vad tråden handlar om.

 

[xibalba]

3. Vidare pratar du om månadsutgift och att hyresgäster slipper "risker". Som ägare bär man risken själv, men man får också potentiell vinst själv. Vilken historiskt och teoretiskt ALLTID blir positiv. (Teoretiskt pga nominella insatsvärden på en real marknad)

Tycker du ska berätta det för min mor som sålde ett radhus på mitten av 90talet, eller min far som sålde sommarstugan i skärgården sent 90tal.

Iof fanns inte 90talskrisen på "riktigt" enligt dig

 

[Agile]

Alltid?

Nu känns det lite som att du saknar lite griundläggande ekonomikunskaper, och inte har läst det som skrivits i tråden ordentligt.


Ja, alltid. Priserna kommer stiga, långsiktigt, alltid.

Anledningen till det har jag motiverat tidigare. Och skulle marknaden totalkrascha (a´ la depressionen) så vi måsrte bygga upp allting från början så kommer ekonomin konstrueras så att det blir dyrare igen, alltid.

Hur lång tíd det tar efter en krasch däremot, kommer jag aldrig uttala mig om, men jag skulle säkert kunna gissa och skjuta från höften.

Tycker du ska berätta det för min mor som sålde ett radhus på mitten av 90talet, eller min far som sålde sommarstugan i skärgården sent 90tal.

Iof fanns inte 90talskrisen på "riktigt" enligt dig

Jag tar gärna påhopp, men nu ljuger du rakt av så redigera gärna det inlägget eller plocka fram källa på att jag skulle hävda nåt sånt.


Jag har heller aldrig sagt att det inte går att sälja med förlust, jag säger att trenden är, och långsiktigt alltid varit, och alltid kommer vara - stigande.

En nedgång på 10% följs av en uppgång med 20%.. Och det är inte bara slumpen det beror på.

 

[Two stroke man]

...alltid...

Var egentligen inte denna jag syftade på men den håller heller inte med dig. http://www.marketoracle.co.uk/Article10304.html

Den är ju naturligtvis inflationsjusterad, men inget talar för att bostäder över tid stiger snabbare än inflationen. Vilket betyder att det finns mycket korrigeringar att hämta tillbaka i Sverige.

 

[Two stroke man]

En nedgång på 10% följs av en uppgång med 20%.. Och det är inte bara slumpen det beror på.

Och om en uppgång på 1000% samtidigt som inflationen varit under 100% följs av fortsatta uppgångar?

Ditt resonemang verkar vara en aning inkonsekvent.

 

[Harmon Rabb]

Och en sak till som gör att vi inte riktigt kan jämföra bostadspriserna i Sverige med t.ex. England, USA och en massa andra länder är att vi i Sverige inte använder boenden som investering på samma sätt.
Här köper vi ett boende för att bo i, inte för att hyra ut och få någon annan att betala räntor och amortering på lån. Alltså funkar inte avkastningsberäkningen på bostadsmarknaden.
Det finns såklart undantag där någon köper ett gäng lägenheter men då det blir en gråzon för vad som är lagligt och tillåtet i stadgarna för BRF så tar jag inte med det i beräkningen.

I England och USA är det klart vanligare att man spekulerar mer i bostadsmarknaden genom att köpa flera lägenheter och sedan hyra ut dessa i andra hand utan bekymmer, det finns inga regler som sätter stopp för det.

Jag känner flera som under åren som varit har köpt och renoverat lägenheter som de sedan sålt vidare med grov förtjänst. Som inte alls är i bostadsbranschen vanligtvis. De har aldrig haft en tanke på att bo i någon av lägenheterna. Så nog har folk spekulerat i bostäder här och passat på att tjäna pengar under åren som varit.

Däremot är det nog ovanligare att köpa bostadsrätter och hyra ut på grund av de regler som gäller för dem. Men jag vet att det förekommer att folk hyr ut sina bostadsrätter och bor på annat håll själva. De har således inte sålt av sina gamla lägenheter och kommit överens med föreningen att de får hyra ut i andra hand. Inte sällan till företag som bekant inte är så priskänslig när det gäller att hyra en övernattningsbostad åt anställda. Detta gäller främst i Stockholms innerstad faktiskt där det är näst intill omöjligt att få tag i en hyresrätt.

Sedan har vi så klart de som sitter på hyresrätter i attraktiva områden som hyr ut i andra hand. På grund av hyresregleringen hyr de ut lägenheten till ett marknadsvärde för vad en bostadsrätt skulle kosta. Det är sköna pengar rakt ner i fickan. Om de sedan inte orkar vänta ut en ombildning säljer de hyreskontraktet och ordnar fram ett skenbyte. Det här förekommer framförallt i Stockholms innerstad, men även på attraktiva lägen i andra större städer i Sverige.

Nu har man kommit med en ny bostadsform med ägarlägenhet ska göra det här förfarandet mycket enklare. Men då krävs nog fri hyressättning. Som bekant har det inte slagit ut så väl. Det borde knappast förvåna någon. En nybyggd bostad är redan dyr som den är och ska man då hyra ut den, kanske inte ens i bästa toppläge. Tja, då faller kalkylen redan där. Skulle man dock få fart på bostadsformen genom att luckra upp reglerna lite för vad som får ombildas till ägarlägenhet. T ex göra bostadsrätter och vanliga hyreslägenheter till ägarelägenheter. Helt plötsligt har man öppna upp en helt ny marknad för spekulanter.