Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Agile]

Ni får själva avgöra om ni tror Lars Wilderäng är inläst eller fabulerar. Jag behöver knappast säga vad jag tror.
http://svt.se/2.110596/1.2610785/chatt_med_lars_wilderang

"micke: Vad skiljer situationen 1992-1993 från den vi har idag ?


Lars Wilderäng: Idag är vi oerhört mycket högre skuldsatta i förhållande till BNP, KPI ("inflation"), disponibel inkomst etc. Smällen blir värre nu än på 90-talet."

Jag har inte tid att gå igenom hans biografi, men skummade igenom hans blogg och de svar han ger där. Och ärligt talat inger han ju inget direkt förtroende. Inga hållbara argument för nånting utan dåligade påståenden. Vad som skiljer oss nu från 90-talskrisen är.. ALLT.

Vi hade bl.a. fast växelkurs och högt bostadsbyggande vilket minskade efterfrågan, för att nämna något. Och hans kommentar är att vi är ännu högre skuldsatta nu än då. Realt eller nominellt? KPI- eller PPP-justerat?


Och att priserna sjunker några procent är inte att "bubblan" spricker. Det är en normal fluktuation på vilken marknad som helst.

 

[Carnivore]

Jag har inte tid att gå igenom hans biografi, men skummade igenom hans blogg och de svar han ger där. Och ärligt talat inger han ju inget direkt förtroende. Inga hållbara argument för nånting utan dåligade påståenden. Vad som skiljer oss nu från 90-talskrisen är.. ALLT.

Vi hade bl.a. fast växelkurs och högt bostadsbyggande vilket minskade efterfrågan, för att nämna något. Och hans kommentar är att vi är ännu högre skuldsatta nu än då. Realt eller nominellt? KPI- eller PPP-justerat?


Och att priserna sjunker några procent är inte att "bubblan" spricker. Det är en normal fluktuation på vilken marknad som helst.

Jag kände det i alla fall i början av chatten att han verkade köra med klassikern "självuppfyllande profetia" genom att nämna ordet bubbla 3-4ggr per inlägg typ.

Sen tror jag i alla fall att han ser lite för dystert på framtiden för storstadsområdena, han pratar om 1% fall i månaden i 3-4år... alltså 12% per år och halverade priser på 3-4år, det är vad jag tror långt ifrån verkligheten.

 

[Harmon Rabb]

Som alltid ska man läsa mellan raderna när den här typen av ämnen tas upp. Faktum är att ingen har facit, utan resonerar runt sina egna farhågor givet olika betingelser. Alla vi i tråden har gjort det, Lars Wilderäng gör det och alla övriga självutnämnda experter som skriver ekonomi-krönikor där man gör vissa uttalanden om hur de ser på framtiden i olika frågor.

Lars Wilderäng tar upp en del viktiga saker som som vi redan varit inne på nämligen avregleringar som eldat på prisutvecklingen på bostäder. Han tar även upp saker som vi alla redan vet nämligen att det tillslut är skattebetalarna som får ta notan och att bankerna när det väl gäller inte är den man ska hålla i handen. Vi är mitt uppe i en skuldkris, det har knappast undgått någon, så det krävs ju knappast något geni för att förstå att vi närmar oss en vägskäl. De slutgiltiga effekterna av den här krisen har vi inte sett ännu.

 

[Two stroke man]

Vad som skiljer oss nu från 90-talskrisen är.. ALLT.

Säger inte emot. Men vad är likheterna mellan de senaste krasherna som påverkat Sverige? Finns det någon likhet mellan fastighetskrashen i början på 90-talet och it-krashen tio år senare? Eller vad finns det för likheter mellan bostadskrashen i USA för två år sedan och vår egen i början på 90-talet? Inte mycket va?

Min poäng är att ingen bubbla är den andra lik när man tittar på de praktiska fatorerna runt ikring dem.

Däremot finns det stora likheter i psykologin hur dom byggs upp av girighet, och förnekelse av faktorer som inte passar in i förhoppningarna, psudoförklaringar om varför det är annorlunda den här gången.

Under it-bubblan snackades det om en ny ekonomi med nya spelregler där vanlig mattematik inte längre gällde, nu snackas det om att alla måste bo. Vilket tydligen ska tolkas som att alla måste ha minst 43 kvadratmeter per person innanför tullarna.

 

[Agile]

Säger inte emot. Men vad är likheterna mellan de senaste krasherna som påverkat Sverige? Finns det någon likhet mellan fastighetskrashen i början på 90-talet och it-krashen tio år senare? Eller vad finns det för likheter mellan bostadskrashen i USA för två år sedan och vår egen i början på 90-talet? Inte mycket va?

Min poäng är att ingen bubbla är den andra lik när man tittar på de praktiska fatorerna runt ikring dem.

Däremot finns det stora likheter i psykologin hur dom byggs upp av girighet, och förnekelse av faktorer som inte passar in i förhoppningarna, psudoförklaringar om varför det är annorlunda den här gången.

Under it-bubblan snackades det om en ny ekonomi med nya spelregler där vanlig mattematik inte längre gällde, nu snackas det om att alla måste bo. Vilket tydligen ska tolkas som att alla måste ha minst 43 kvadratmeter per person innanför tullarna.

Likheterna kan läsa mer om om du googlar lite på:

Hans Sjögren, professor i ekonomisk historia vid LiU + sjustegsmodellen finansiella kriser

Det är till stor del hans föreläsningar jag argumenterar med gällande krisers uppkomst/orsak.

Olikheterna däremot är många, och lika fel som att missa tendenserna i t.ex sjustegsmodellen är det att ropa Varg för att en enskild variabel råkar upprepa sig.

90-talskrisen här grundade i ett politiskt makroekonomiskt fiasko där hlt fel personer beslutade om finansiella frågor med röstfiskeri och populism som drivkraft och utan vidare insikt i hur ens de mest grundläggande makroekonomiska "sanningarna". Till deras försvar ska sägas att makro är ett rätt nytt område, och trots att jag absolut inte läst mkt eller är särskilt duktig på något sätt, så vet jag mer än många hyfsat insatta gjorde 1991. För området var knappt forskat på och det ämne makro är idag fanns knappt då. En nationalekonom 1990 var mikroekonom, det var liksom DET som allt handlade om, resten var ju politik.
Som jag skrev nånstans tidigare så hade 90-talet blivit mörkt för oss oavsett, men inte alls på samma sätt om vi inte begravt de få stabilisatoriska verktyg vi hade. Försök själva justera ventilerna på hojen utan mer verktyg än en träsko, en mikrofon och fula ord så får du se hur bra det går.

USA 2008 är långt mer komplext och ett resultat av en extremt sofistikerad finansmarknad, som jag villigt erkänner att jag aldrig riktigt förstod kärnan i fullt ut när vi läste om det. Men huvudproblemet var subprime-lånen, som vi inte alls har på samma sätt i sverige. I kombination med att bostadsmarknadens prisnivå var starkt påverkad av spekulation, vilket också synts i Spanien och flera andra länder där kriserna slagit som värst.
Det finns idag knappt några argument alls för att bostadsmarknaden HÄR är utsatt för spekulation i nån anmärkningsvärd omfattning (det finns idioter överallt dock).

Problemet i Sverige är att vi inte liksom USA, Spanien och Irland kan mäta värderingen av bostadsrätter då vi inte har något jämförbart index. Normalt är att vikta mot hyrespriserna, men eftersom vi har hyresreglering så blir det som en helt värdelös skattning.


Jag säger inte att priserna inte kommer att gå ned här. Jag säger bara att de inte varit övervärderade. Utbudet är tämligen konstant med en väldigt marginell tillväxt på bostäder, men efterfrågan kan svänga rätt mkt om vi exempelvis blir för hårt drabbade av EU-krisen som är som en krutlåda på farstun nu. Men så länge folk köper för att bo och för att de vill, så ÄR det den korrekta prisnivån, för DEN lägenheten, DEN dagen.
Argumenten om att det är överprisat för att värdet ökat många ggr mer än lönenivåerna faller på gymnasienivå då priserna speglar de socioekonomiska förändringarna i att vi värderar storstadsliv högre nu än för 20 år sen (i förhållande till utbudet), till viss del att landets bostadsrätter under 90 och 00-talet blivit renoverade ett par ggr i "bobra-hysterin" och därför är finare nu och framförallt, att centraliseringen ändå sen 50-talet hållt en högre takt än inflationen vilket påverkar geografin för arbetstillfällen och återigen - efterfrågan på lägenheter i städerna.

Långt inlägg, jag har feber.. Nu ska jag nog sova littää

 

[xibalba]

Men så länge folk köper för att bo och för att de vill, så ÄR det den korrekta prisnivån, för DEN lägenheten, DEN dagen.

Skulle stämma om folk inte lånade för lägenheten.

Utan lån hade det inte funnits risk för kris.

 

[Agile]

Skulle stämma om folk inte lånade för lägenheten.

Utan lån hade det inte funnits risk för kris.

Utan lån hade vi haft råd att köpa vårt första hus en bit in i pensionen.


Det finns inga nackdelar med att låna, problemen är att ÖVERbelåna.

Det är en sak att låna för att köpa en TV som är värdelös efter 2 år, eller en mobil, eller en solresa (hemska tanke). Men ett hus är ett bestående värde så gott som pengar (fastigheter har bättre avkastning än pengar). Då handlar det alltså om att betala för nyttjande (ränta) och slitage/ev. värdeminskning (amorteringar).

Vidare finns inga banker som lånar ut pengar de inte tror de får tillbaka, och det är ingen hemlighet att ett lån på 3 msek kostar varje månad. Så tesen håller inte riktigt.

Men visst, utan lån hade det inte funnits någon risk för SKULDkriser. Däremot hade vi fått betydligt större fluktuationer på inhemsk konsumtion, och kraftigare svängningar mellan låg-/högkonjunktur. Om det är bra eller dåligt lämnar jag åt någon annan.

 

[xibalba]

Utan lån hade vi haft råd att köpa vårt första hus en bit in i pensionen.


Det finns inga nackdelar med att låna, problemen är att ÖVERbelåna.

Det är en sak att låna för att köpa en TV som är värdelös efter 2 år, eller en mobil, eller en solresa (hemska tanke). Men ett hus är ett bestående värde så gott som pengar (fastigheter har bättre avkastning än pengar). Då handlar det alltså om att betala för nyttjande (ränta) och slitage/ev. värdeminskning (amorteringar).

Vidare finns inga banker som lånar ut pengar de inte tror de får tillbaka, och det är ingen hemlighet att ett lån på 3 msek kostar varje månad. Så tesen håller inte riktigt.

Men visst, utan lån hade det inte funnits någon risk för SKULDkriser. Däremot hade vi fått betydligt större fluktuationer på inhemsk konsumtion, och kraftigare svängningar mellan låg-/högkonjunktur. Om det är bra eller dåligt lämnar jag åt någon annan.

Om värdet på en bostad alltid är vad folk för tillfället är villiga att betala, och folk alltid får låna 85-95% av "värdet", så anser du inte att det finns en fara i det?

 

[Two stroke man]

Ok, jag bockar av likheterna mellan idag och bostadskrashen på 90-talet.

90-talskrisen här grundade i ett politiskt makroekonomiskt fiasko där hlt fel personer beslutade om finansiella frågor med röstfiskeri och populism som drivkraft och utan vidare insikt i hur ens de mest grundläggande makroekonomiska "sanningarna".

Check, med Borg som undantaget idag då men Wibble var inte heller någon träskalle.

...makro är ett rätt nytt område, och trots att jag absolut inte läst mkt eller är särskilt duktig på något sätt, så vet jag mer än många hyfsat insatta gjorde 1991. För området var knappt forskat på och det ämne makro är idag fanns knappt då. En nationalekonom 1990 var mikroekonom, det var liksom DET som allt handlade om, resten var ju politik.

Nu är jag ju inte ekonom utan ekonomiintresserad ingenjör men oavsett forskning så är det väl Keynes teorier som är på modet för tillfället och han dog 1946. Och de teorierna har både testats och övergivits förr. Luktar ny ekonomi? Vidare så anser jag att ekonomi var outforskat 1990 och det är fortfarande mer eller mindre outforskat.
Så jag bokar av även detta.

Som jag skrev nånstans tidigare så hade 90-talet blivit mörkt för oss oavsett, men inte alls på samma sätt om vi inte begravt de få stabilisatoriska verktyg vi hade. Försök själva justera ventilerna på hojen utan mer verktyg än en träsko, en mikrofon och fula ord så får du se hur bra det går.

Check. Precis som våra politiker försöker styra vår ekonomi idag.

USA 2008 är långt mer komplext och ett resultat av en extremt sofistikerad finansmarknad, som jag villigt erkänner att jag aldrig riktigt förstod kärnan i fullt ut när vi läste om det. Men huvudproblemet var subprime-lånen, som vi inte alls har på samma sätt i sverige. I kombination med att bostadsmarknadens prisnivå var starkt påverkad av spekulation, vilket också synts i Spanien och flera andra länder där kriserna slagit som värst.
Det finns idag knappt några argument alls för att bostadsmarknaden HÄR är utsatt för spekulation i nån anmärkningsvärd omfattning (det finns idioter överallt dock).

Att USA sänker räntorna in absurdum betraktar jag inte som särskillt sofistikerat. Dom har nu sprungit ända in i kaklet med huvudet före och ingen hjälm. Eller bränt ljuset i bägge ändorna. Vad ska dom göra härnäst? Allt dom kan göra nu är att förvärra läget ännu mera. Dom kan inte sänka räntorna lägre och börjar dom köpa på sig tillgångar bygger dom upp en ännu större statsskuld som är den direkta kärnan i dagens problem.

Jag undrar hur du kan hävda att bostadsköp var spekulation i resten av världen men inte i sverige? Man behöver ju bara lyssna på bostadsköpare så fattar man att domspekulerar. Att folk benämner sin bostad som en investering när det i själva verket är konsumtion att bo säger väl det mesta om den mentala inställningen på marknaden?

Förklaring: Investeringar är sånt som genererar pengar över tid. Konsumtion är sånt som kostar över tid. Oavsett över hur lång tid man extrapolerar. Tex att köpa ett hus och hyra ut det till en sådan hyra att man redan från dag ett generera positivt avkastning inklusive budgeterade underhållskostnader.
Spekulation är när man förväntar sig vissa värdeförändringar i framtiden.

Om ett hus är så dyrt att man måste spekulera i kommande värdestegringar för att försvara köp för uthyrning så har det naturligtvis spårat ur. Så såg det ut på 90-talet och så ser det ut idag.

check.

Problemet i Sverige är att vi inte liksom USA, Spanien och Irland kan mäta värderingen av bostadsrätter då vi inte har något jämförbart index. Normalt är att vikta mot hyrespriserna, men eftersom vi har hyresreglering så blir det som en helt värdelös skattning.

Det är definitivt ett problem, men vad tror du den genomsnittliga hyran skulle landa på om vi hade marknadshyror?

En etta innaför tullarna kostar väl idag 3 mille i runda slängar, på en sådan investering skulle jag vilja ha en avkastning på säg 10% inklusive lite budgeterat underhåll dvs 300kkr/år plus avgift till föreningen på säg för enkelhetens skull 24kkr/år, jag skulle alltså vilja ha en hyra på 27kkr/månaden innan jag gjorde en sån "investering". Hur många skulle betala den summan i hyra?

...socioekonomiska förändringarna i att vi värderar storstadsliv högre nu än för 20 år sen (i förhållande till utbudet), till viss del att landets bostadsrätter under 90 och 00-talet blivit renoverade ett par ggr i "bobra-hysterin" och därför är finare nu och framförallt, att centraliseringen ändå sen 50-talet hållt en högre takt än inflationen vilket påverkar geografin för arbetstillfällen och återigen - efterfrågan på lägenheter i städerna.

Långt inlägg, jag har feber.. Nu ska jag nog sova littää

Jag skulle vilja hävda att väldigt stora delarna av dessa bobra-ombygnationer/-renoveringar är gjorda för att folk med luftslott tror sig blivit rikare än vad de faktiskt är efter de uppgångar vi haft på bostäder.

Fanns det derivat på stockholmsbostäder så skulle jag ställa ut köpoptioner naket på direkten.

 

[lee]

Till deras försvar ska sägas att makro är ett rätt nytt område, och trots att jag absolut inte läst mkt eller är särskilt duktig på något sätt, så vet jag mer än många hyfsat insatta gjorde 1991. För området var knappt forskat på och det ämne makro är idag fanns knappt då. En nationalekonom 1990 var mikroekonom, det var liksom DET som allt handlade om, resten var ju politik.

Du skriver en del bra sker i din post, men det citerade var ju fel. Om jag säger Milton Friedman, John Maynard Keynes borde det ringa en klocka. De är förstås främst kända för makro.

 

[Harmon Rabb]

Hyresregleringar är inget unikt för Sverige. Det finns i många länder och det är omdebatterat. Det finns krafter som vill avskaffa det helt och hållet och krafter som vill bevara det. Precis som kommunismen är det en fin tanke. Problemet är att det finns en rad olika bostadsformer idag som gör att de olika bostadsformerna utsätts för snedvriden konkurrens vilket öppnar upp för spekulation och lobbying verksamhet från intressenter som har något att tjäna på förändringar.

Det är knappast någon tillfällighet att det blivit så vansinnigt populärt att äga sin bostadsrätt och få till stånd en ombildning av den hyresfastighet de bor i till bostadsrättsförening. Folk har sett sin chans att tjäna pengar på hyresregleringarna som satt ett pristak på fastigheterna belägna i attraktiva områden. Uppsidan har varit enorm för de som haft förmånen att bo i ett hyreshus i centralt belägna fastigheter.

Dock ska ni veta att många nybildade bostadsföreningar har väldigt små marginaler. De är högt belånade, fastigheterna har haft ett eftersatt underhåll efter alla år med hyresregleringar. Inte bara ska de renovera upp sina egna lägenheter med lånade pengar. De ska dessutom belåna föreningen ytterligare för att hinna ikapp underhållet. En del av dessa kostnader finns med i kalkylen vid övertagandet, men långt ifrån allt. De ursprungliga hyresgästerna som var med vid ombildningen har redan sålt och flyttat vidare. Kvar blir de som för marknadsmässiga priser köpt sina lägenheter ovetande om vad som väntar. Det här kan blir oerhört kostsamt i slutändan. Det här är inget unikt för Stockholm, utan något som ligger och pyr under ytan i hela landet.

Jag skulle vara väldigt kritisk om jag tänkt köpa en lägenhet i en bostadsrättsförening som ombildats under senare år och synat såväl fastighetens skick och de underhållsplaner som finns och det som gjorts. Det är sådant som i hög grad kommer att påverka det framtida värdet av bostaden. Folk stirrar sig blind på ytskiktet på sina lägenheter, men det är inte det som kostar mest. Jag skulle dra öronen åt mig om någon precis renoverat en lägenhet för att kort efter sälja den. Vill inte ens tänka på vilka genvägar de tagit för att blidka spekulanter.

 

[Agile]

Du skriver en del bra sker i din post, men det citerade var ju fel. Om jag säger Milton Friedman, John Maynard Keynes borde det ringa en klocka. De är förstås främst kända för makro.

Friedman, Keynes, Hicks och inte minst Myrdal & Ohlin och Karin Kock har bidragit med massor och visst har makro funnits som ämne. Hell, ska vi va så kan vi dra upp Ricardos studier på kvantitetsteorin..

Men att Friedmans teorier (monetary targeting) är om än briljanta sett som individuell prestation, värdelösa i verkligheten och förkastades rätt tidigt spelar förstås ingen roll? Det närmaste skottet (som det borde ha forskats vidare på redan då) var Stockholmsskolan som var på rätt väg. Men även det lades ned då politiker tyckte det var värdelöst och ingen lyssnade, samt att forskningsanslagen inte stod som spön i backen.

Min poäng är alltså:

Makro var ett strikt akademiskt ämne i klubben för inbördes beundran, men det var ingen som lyssnade. 2takt tog upp Wibble, som om jag läst rätt stödde försvaret av den fasta kronan. Min poäng är dock att Borg ter sig som extremt kompetent, jag tänker inte värdera hans kunskap. Men min uppgfattning är att: Det han inte kan tar han reda på! Det i kombination med att både han och Ingves får gehör av övriga med mandat i det här landet gör situationen från 90-talet väldigt olik. För hur bra Wibble än varit, så var det aldrig hon som bestämde.
-------------------------------

Så nej, jag står fast vid att makro som ämne är väldigt nytt. Det är klart att det varit med länge, men det är liksom ingen som har gått den vägen tidigare. En NEKares uppgift var att sitta med matematiska modeller över konsumtion, produktion osv.. Inte tala om för politiker hur hög räntan skulle vara. DET har ändrats, och området har växt extremt mkt de senaste åren. Även om det fortfarande är mindre forskat på än mikro.

 

[Two stroke man]

2takt tog upp Wibble, som om jag läst rätt stödde försvaret av den fasta kronan.

Jag det gjorde hon nog under en tid, liksom alla andra som satt i regeringen. Åtminstone officiellt. Men kanske var det dessutom rätt tänkt även om det blev fel för att musklerna inte räckte till.
I grunden var inte borgarna för en fast kronkurs som jag minns det från den tiden utan det var nog snarare filosofin att har man tagit fan i båten får man ro honom iland.
Tror dom ville släppa kronans fasta växelkurs men vänta till en bättre tidpunkt.

George Soros fick skulden men egentligen var större delen av pengaflödet svenskarna själva som köpte dollar mm för att tjäna en slant vid devalvering.

 

[He rik]

Tycker du (Hund)låter som "analytikerna" som förklarade för "domedagsprofeterna" vid både förra bostads och även it-bubblan varför all tidigare erfarenhet inte gäller här,nu och oss så.. -Shoppa på!

En enkel tumregel jag använder mig av om det är överbelånat eller inte är om framtida renoveringar av kåken du köpt ska bekostas av undansatt/amorterat kaptal eller värdestegring och ökat belåningsutrymme.

Hur gör man annars den dag man måste renovera och värdestegringen bara uteblivit?
Inget ras alltså bara samma värde som vid köp och du ligger på maxlån med minimal amortering...

Har du inte råd till en renovering med amorteringen så har du inte råd att bo där du bor och är därför överbelånad,så ser jag på det.

Enligt mig är det Många som är överbelånade.......

 

[Agile]

Jag det gjorde hon nog under en tid, liksom alla andra som satt i regeringen. Åtminstone officiellt. Men kanske var det dessutom rätt tänkt även om det blev fel för att musklerna inte räckte till.
I grunden var inte borgarna för en fast kronkurs som jag minns det från den tiden utan det var nog snarare filosofin att har man tagit fan i båten får man ro honom iland.
Tror dom ville släppa kronans fasta växelkurs men vänta till en bättre tidpunkt.

George Soros fick skulden men egentligen var större delen av pengaflödet svenskarna själva som köpte dollar mm för att tjäna en slant vid devalvering.

Minns inte allt det här eftersom jag hade fullt upp med att lära mig cykla på bakhjulet då, utan lever på vad jag har läst in på senare år (så namnkunnigheten vacklar rejält)..

Men som jag tolkat det var borgarna för en avreglering av kreditmarknaden (rätt eller fel), och vänstern emot. Facit blev en kompromiss (som alltid) där man avreglerade marknaden, men inte ändrade spelreglerna (flytande valuta bl.a.) så att det var möjligt. Lite som att tala om för RR-förare efter den där avstängningen att: "Ok, du får köra. Men du måste köra på fälgen och får inte ha nåt bakdäck på." Och sen skylla honom för den oundvikliga startkraschen när han vinglar runt.

Mao.. Felet låg varken i den fasta kronan, den fria kreditmarknaden eller exportbolagens påtryckningar, utan i att man tog ett beslut att göra något halvvägs.

 

[Agile]

Tycker du (Hund)låter som "analytikerna" som förklarade för "domedagsprofeterna" vid både förra bostads och även it-bubblan varför all tidigare erfarenhet inte gäller här,nu och oss så.. -Shoppa på!

En enkel tumregel jag använder mig av om det är överbelånat eller inte är om framtida renoveringar av kåken du köpt ska bekostas av undansatt/amorterat kaptal eller värdestegring och ökat belåningsutrymme.

Hur gör man annars den dag man måste renovera och värdestegringen bara uteblivit?
Inget ras alltså bara samma värde som vid köp och du ligger på maxlån med minimal amortering...

Har du inte råd till en renovering med amorteringen så har du inte råd att bo där du bor och är därför överbelånad,så ser jag på det.

Enligt mig är det Många som är överbelånade.......

Men nu pratar du privatekonomi, och jag håller inget annat än med. Vi letade hus länge tídigare och i den kalkylen ingick både amorteringar med 1% / år, reparations- och renoveringsfond. Men det har inget med makrot att göra.

Kreditlagstiftningen är rörig och svår att skriva på ett sätt som inte straffar fel. Bankerna vill låna ut förutsatt att de tror sig få tillbaka pengarna och WT-familjen vill renovera köket och bo i ett slott. Hur löser man det på ett vettigt sätt?

---------------------------------------------------------

Och jag säger absolut inte att vi inte står förbannat nära en ny krasch, tvärtom. Däremot opponerar jag mot de argument som läggs fram för DE gäller inte riktigt längre då förutsättningarna ändrats.

Det stora hotet idag är inte inom sverige (såsom på 90-talet). Utan att EU-zonen faller. Vi har redan blvit lidande av det, men klarat oss oerhört mkt bättre än våra grannar i europa och gett oss själva fantastiska komparativa fördelar tack vare Borg & dö gang till stor del. Det tjatas mkt om hur siffrorna ser ut och hur det gått här sen 2008, men vi ska inte glömma att vi gått enormt mkt bättre än alla andra, och om det fortsatt sköts lika bra kommer vi inte bara vara sist ned i gropen när/om det rasar, utan först upp.

Däremot stör det ju mig lika mkt som alla andra att staten räddar storbankera som de gör. Handelsbanken borde få ett års skattelättnad när nästa högkonjunktur kommer som INTE belastat oss med misstag till skillnad från alla andra storbanker. Alternativt ska det göras en "Obama" och tvinga premierade banker att betala tillbaka sina skulder, och det kan man ju bara gissa hur mkt rubriker det kommer att skapa.
---------------------------------------------------------

Vad jag debatterar, how ever.. Är hur Sverige på makronivå kommer kunna ta sig genom krisen, och hur det kommer att påverka bostadsmarknaden.. det var väl vad tråden handlade om?

Och jag ser det som osannolikt med några "krascher" som det ser ut idag och har gjort de senaste åren. Prisstagnationen till följd av 2008 visar en tydlig sak. Trots ekonomisk kaos och oro på marknaden fortsätter efterfrågan vara stor. Så även om alla som är inlästa skulle inse att det är läge att dra sig ur, finns en ännu större skara oppurtionister som vill bo bra och betalar för allt vad de är värda. Det håller upp priserna vilket motverkar en "krasch".
Den räntepolitik vi för motverkar också en krasch så personligen hoppas jag på ett par tuffa år till så jag har låga räntor medan jag pluggar, sen kan det komma en rejäl högkonjunktur lagom till examen så man får det där överbetalda glidarjobbet så snart som möjligt.

Och för sakens skull.. Så har vi gått så långt att vi flyttat, till stor del för att byta ut ett väldigt speciellt och specifikt boende mot ett mer praktiskt och allmängiltigt som kommer vara lättare att hitta köpare till när det är dags. (som en hint om hur säker jag är på att det inte skiter sig lite grann iaf)

 

[Harmon Rabb]

Jag gick in och redigerade mitt inlägg från igår bara så att ni vet. Tog bort en del saker och lade till annat.

 

[Two stroke man]

Det stora hotet idag är inte inom sverige...

Du är ju ändå (blivande?) ekonom så du måste väl ha en åsikt om mitt tidigare resonemang ur ett affärsmässigt perspektiv?
Om man inte kan köpa en lokal och hyra ut den med lite vinst så är det väl ändå ett solklart fall av för högt värde på lokalen?

Ponera att vi hade marknadshyror med balans mellan tillgång och efterfrågan.

En etta innaför tullarna kostar väl idag 3 mille i runda slängar, på en sådan investering skulle jag vilja ha en avkastning på säg 10% inklusive lite budgeterat underhåll dvs 300kkr/år plus avgift till föreningen på säg för enkelhetens skull 24kkr/år, jag skulle alltså vilja ha en hyra på 27kkr/månaden innan jag gjorde en sån "investering".

Men ingen djäkel i stockholm har väl sådan panik att hen skulle betala 27kkr/mån i hyra för en etta?
Man kan diskutera avkastningskrav men det räcker inte långt för att, sedan kan du börja diskontera nuvärdet av framtida hyresintäkter men med en inflation på 3% blir det försumbara effekter.

Kvarstår att börja diskontera framtida värdestegringar på lokalen. Och därmed är vi tillbaka på 90-talet för det var precis så de höga fastighetspriserna motiverades för 20 år sedan. Jo, det var en bubbla även då, och raset orsakades inte av 500% ränta, det var bara en trigger för raset. För bubblan var redan uppblåst och det skulle förr eller senare ha brustit i vilket fall som helst.

 

[renkött]

Intressant om avkastning, så har jag faktiskt aldrig funderat på det.

Fast jag vet inte om jag håller med riktigt. Hade jag gått till banken och velat låna 400 000 för att fixa återbäring är jag tveksam till om jag fått låna. Går jag till banken och vill låna 400 000 och slänger upp 100 000 själv för att låna till en bostadsrätt går det betydligt bättre.

De 100 000 vill jag sedan ha 10% i avkastning + räntan och avgifterna betalda. Och några procent till för att kompensera sig mot diverse risker.

I mitt fall hade den kalkylen fungerat.

 

[Agile]

Du är ju ändå (blivande?) ekonom så du måste väl ha en åsikt om mitt tidigare resonemang ur ett affärsmässigt perspektiv?
Om man inte kan köpa en lokal och hyra ut den med lite vinst så är det väl ändå ett solklart fall av för högt värde på lokalen?

Ponera att vi hade marknadshyror med balans mellan tillgång och efterfrågan.

En etta innaför tullarna kostar väl idag 3 mille i runda slängar, på en sådan investering skulle jag vilja ha en avkastning på säg 10% inklusive lite budgeterat underhåll dvs 300kkr/år plus avgift till föreningen på säg för enkelhetens skull 24kkr/år, jag skulle alltså vilja ha en hyra på 27kkr/månaden innan jag gjorde en sån "investering".

Men ingen djäkel i stockholm har väl sådan panik att hen skulle betala 27kkr/mån i hyra för en etta?
Man kan diskutera avkastningskrav men det räcker inte långt för att, sedan kan du börja diskontera nuvärdet av framtida hyresintäkter men med en inflation på 3% blir det försumbara effekter.

Kvarstår att börja diskontera framtida värdestegringar på lokalen. Och därmed är vi tillbaka på 90-talet för det var precis så de höga fastighetspriserna motiverades för 20 år sedan. Jo, det var en bubbla även då, och raset orsakades inte av 500% ränta, det var bara en trigger för raset. För bubblan var redan uppblåst och det skulle förr eller senare ha brustit i vilket fall som helst.

1. Egentligen är det Harmon Rabb vi ska fråga om fastigheter av den typen, fått för mig att han sitter på lite kunskap i ämnet.

1.2 För mig är det en alldeles för specifik branch för att kunna uttala mig om frågan.

För det du pratar om är inte bostadspriser, utan fastighetsförvaltning. 10% kalkylränta där tycker jag ärligt talat låter osannolikt högt även rent teoretiskt. Men de siffrorna skulle jag kunna ta ett blancolån 8/10 år, köpa fastighet för pengarna och gå plus på hyresintäkter, utan eget kapital.

Däremot är hyresfastigheter dyra. Vi tittade på för något/några år sen sist och mina kalkyler går i varje fall inte ihop.

Men din idé om att värdera framtida fastighetsvärde är inte helt fel, och ärligt talat inte ens helt dum (vilket låter helt absurt). Men eftersom vi har ett inflationsmål på 2% som faktiskt måste hållas hellre hög än låg (för annars lönar det sig att vänta med investeringar och då stannar HELA ekonomin rätt snabbt om prognoserna blir att det blir billigare sen) så minskar ju lånets värde för varje år. Och så måste det vara.

Fastighetsförvaltare har emellertid aldrig varit problemet i den här debatten. För de sitter oftast på stora kapital och bankerna ställer rätt hårda krav när det ska lånas till "investeringar".

2. Kostar verkligen en 1a 3 msek? Är inte det nåt enstaka fall som blivit en skröna som blivit "sann"? Jag har bekanta som köpt för inte allt för länge sen och då är det inga såna priser vi pratar om alls. Närmare 2 kanske, men det är en enorm skillnad.

3. Den effektiva räntan var aldrig 500%, men det vet du säkert.. Så den siffran är näst intill irrelevant.



Visst är det dyrt nu, absolut. Men det finns ju en grund till det också. Så länge det finns folk som har råd, och tillräckligt många som vill ha, och tillräckligt litet utbud så kommer priserna att vara höga.