Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Skrotnisse]

Jag tror redan vi har berört den risken och svaret är nog att så länge folk har ett arbete att gå till eller bidrag att plocka ut under en tid som täcker deras boende och levnadskostnader så kommer nog de flesta att sitta still i båten.

Om folk väljer att sitta still i båten, så är jag ganska säker på att det innebär kraftiga bostadsprissänkningar i Stockholm.

 

[Skrotnisse]

Du är lite fast i hantverkarträsket i tanken nu va?

Det är liksom inte för att snickare, VVS:are, bilmekar eller nån annan lågutbildad dussinperson gör ett bättre jobb i ´sthlm jag argumenterar. Det är lika lata och lögnaktiga i sthlm som överallt annars.

Där sken lite av din filosofi igenom igen.
Du (och en del andra) argumenterar för att priserna inte kommer att sjunka i Stockholm (och jag hoppas att vi är överens om att det är staden Stockholm som menas, i huvudsak) därför att komunikationerna är bra (vilket de knappast är - Med en flygplats milvis utanför staden och långt till civiliserade länder (förutom Finland som är ett litet land), att restaurang och nöjesutbud är bra (vilket ingalunda är unikt för stockholm, riktigt bra restauranger ligger sällan i städer och halvbra krogar ligger där det finns efterfrågan. Artister och evenemang turnerar), samt något flum om att "folk vill bo nära politisk och ekonomisk makt").

Till detta kommer nu att högutbildad personal måste bo i Stockholm.
Varför det?
De flesta sådana jobb innebär en hel del resor och räknejobb som lika gärna kan skötas hemifrån.
De kompisar jag har som bor längst ifrån civilisationen jobbar som programmerare och systemutvecklare (han) och samordnare åt Svenskt näringsliv (hon).
Fungerar utmärkt.

Jag bör väl tillägga att jag har full förståelse för att en del vill bo i Stockholm.
Men det kan bli omodernt och det finns få praktiska anledningar att bo just där.
Särskilt i innerstaden.

 

[Two stroke man]

Du är lite fast i hantverkarträsket i tanken nu va?

Det är liksom inte för att snickare, VVS:are, bilmekar eller nån annan lågutbildad dussinperson gör ett bättre jobb i ´sthlm jag argumenterar. Det är lika lata och lögnaktiga i sthlm som överallt annars.



Det är egentligen ett sjukt intressant ämne, men jag orkar inte argumentera med er längre. Lycka till med era hyresrätter, välter världen kan ni ju sitta nöjda (eller nåt). Jag drar och tränar...

Är det någon skillnad på vilken nivå man tittar? Jag tycker inte det, tittar man på de mer välutbildade så är ett annat problem med Stockholm inte lathet utan att alla ska göra karriär till sin inkompetensnivå. dvs den nivå när man inte längre klarar av sitt jobb. Och inte hinner dom lära sig jobbet heller innan dom fortsätter vidare i karriärstegen. Även om det brukar bli svårare efter inkompetensnivån.

 

[Agile]

Är det någon skillnad på vilken nivå man tittar?

Ja det är skillnad. Så länge det handlar om vilka som driver/håller upp priserna och risken för ett ras.

 

[Two stroke man]

Ja det är skillnad. Så länge det handlar om vilka som driver/håller upp priserna och risken för ett ras.

Och likheten är att bägge är anledningar till att inte vilja ha verksamhet baserad i Stockholm. Och därmed en anledning för att flytta ut verksamhet från stan eller inte flytta dit.

 

[Agile]

Och likheten är att bägge är anledningar till att inte vilja ha verksamhet baserad i Stockholm. Och därmed en anledning för att flytta ut verksamhet från stan eller inte flytta dit.

Kan inte du ta ut en lista på de 100 största arbetsgivarna i sverige och se hur många av dem som har/inte har HK/leveransorganisation/säljorganisation i Sthlm.

Jag fattar inte att du orkar argumentera om att du har rätt och alla andra har fel Världen över har trenden i 100 år pekat åt det här hållet, men korta avbrott såsom "den gröna trenden" som inte ens är särskilt relevant givet den organisatoriska och demografiska utveckling vi haft sen dess.

 

[Starstriker]

Lustigt att tråden är 15 sidor lång och det bara är tre som skriver i den. Har ni kul här?

 

[Harmon Rabb]

Lustigt att tråden är 15 sidor lång och det bara är tre som skriver i den. Har ni kul här?

Jag har också funderat på hur den här tråden kunde bli så lång med så få deltagare. Ingen av oss har nämligen något facit. Du kanske kan ge oss en ny infallsvinkel?

 

[Two stroke man]

Kan inte du ta ut en lista på de 100 största arbetsgivarna i sverige och se hur många av dem som har/inte har HK/leveransorganisation/säljorganisation i Sthlm. .

Jag pratar inte om hur det ser ut nu utom om vilka incitament det finns för att trädet inte växer till himlen. Sen tror jag inte riktigt att en dryg miljon människor kan jobba på storföretagens huvudkontor.

Jag fattar inte att du orkar argumentera om att du har rätt och alla andra har fel .

Till skillnad från dig?

Världen över har trenden i 100 år pekat åt det här hållet, men korta avbrott såsom "den gröna trenden" som inte ens är särskilt relevant givet den organisatoriska och demografiska utveckling vi haft sen dess.

Vi ska nog skilja på kortsiktiga och långsiktiga trender här. Sen är det väl främst skrotis och inte jag som snackar om den gröna vågen här? För mig är den bara ett tänkbart scenario. Inget huvudscenario som jag tror på men därmed förkastar jag inte sannolikheten att det faktiskt händer.

Jag bygger min åsikt främst på att tiden med billiga lätta pengar är över nu. Samt att folk har extrapolerat den ständiga värdeökningen allt för långt.

Jag förutsätter att du som är blivande ekonom fattar vad jag menar med billiga lätta pengar, men för övriga så syftar jag på att tiden med låga räntor är över samt att bankerna har börjat kräva större säkerheter för att låna ut pengar. Såg du dokumentären på ettan nyss? Om Subprimelånen, du såg inga likheter med Sverige men det gör jag. Nämligen bankdirektörer som tar risker med bankens pengar som maximerar sin egen kortsiktiga bonus. En annan detalj är hur direktörerna oftast ser till att lyckas fösa över skräpet på någon annan innan det smäller. Du kanske missat det men det har skett en ny trend bland direktörerna att dom numera vill att bolaget köper bostaden som dom sedan bor i som löneförmån. Man kan väl ana sig till att dom inte själva vill stå som ägare till en 30-miljoners lägenhet när det brakar ihop.

Vad gäller demografiska teorier så kanske trenden istället leder till Malmö?

 

[Two stroke man]

Lustigt att tråden är 15 sidor lång och det bara är tre som skriver i den. Har ni kul här?

Jag skulle säga att det är lärorikt snarare än kul. Jag lär mig hur bostadsköpare i diverse storstäder kan resonera.
I gymnasiet läste en extrakurs i psykologi bara för att jag hoppades att det skulle förbättra mina odds i affärer. Det här handlar lite om samma sak, bara att jag inte vet hur jag ska tjäna pengar på krashen. Utöver att jag låter bli bankaktier samt bostadsbolag.

 

[Two stroke man]

Man ska väl inte göra statistik av en enda villa men detta skulle aldrig ha hänt för tre år sedan
http://di.se/Artiklar/2011/8/19/242977/Fynda-din-dromkak-hos-fogden/

 

[Norman]

Man ska väl inte göra statistik av en enda villa men detta skulle aldrig ha hänt för tre år sedan
http://di.se/Artiklar/2011/8/19/242977/Fynda-din-dromkak-hos-fogden/

Tid för att göra klipp nu då

 

[Agile]

Jag pratar inte om hur det ser ut nu utom om vilka incitament det finns för att trädet inte växer till himlen. Sen tror jag inte riktigt att en dryg miljon människor kan jobba på storföretagens huvudkontor.

- Ingen i tråden har hävdat att utvecklingstakten vi sett kommer fortsätta, trots att några andra så har hävdat.

- En tillfällig minskning på ca 10% är varken en trend eller en krasch. Det är en hyfsat (om än ngt stor) normal fluktuation på en fullt fri konkurrensutsatt marknad.

Bostadsmarknaden är idag en av relativt få som faktiskt i stort sett uppfyller kriterierna för det nationalekonomiska begreppet "perfekt konkurrens". Alla regleringar, förordningar, avgifter & skatter vi har i samhället annars fyller 2 funktioner. Omfördelande & utjämnande. Att just den utjämnande funktionen saknas i ekvationen för bostadsvärderingen gör marknaden mer skakig, men fullt normal.


Och jag är rätt övertygad om att du inte är så dum (läs: intelligensbefriad) att du tror att jag menar att 1 miljon pers jobbar på olika HK. Den sortens inlägg från dig gör också den här diskussionen oändligt mkt tråkigare än om vi hållt oss på en seriös nivå, så att vi alla som du säger kunnat lära oss något av den.

Vad jag (naturligtvis) menar är att alla dessa HK föder opropotionerligt många ledande tjänster och därmed höginkomsttagare. På det återfinns mellanchefer och ambulerande personal med hemort sthlm som också blir intressenta då dessa gemensamt pressar upp priserna på, säg 20% av sthlms bostadsrätter (inte 1 miljon i sthlm, bara i länet och jag räknar inte förorter 5 mil bort då priserna inte återspeglas där) genom sin högre betalningsvilja. Det innebär att utbudet sjunker för övriga (eftersom en del av utbudet reserverats höginkomsttagarna) och då utbudskurvan är horisontel ger det stor effekt på priset mot en hyfsat vertikal efterfrågekurva. (Rita upp dem så klarnar den bilden).

Ovan är naturligtvis oerhört teoretiskt, om än inte fel.

(Den vakne ser naturligtvis mitt fel här . Ritade lite snabbt och tänkte inte klart. Utbudskurvorna ska naturligtvis vara vertikala. Priset kan ändras oändligt, men utbudet är detsamma, inte tvärtom. (konsekvensen av 140 timmar på 10 dar och en vecka utan att få andas ut)


Nu är inte den efterfrågekurvan så vertikal som jag (om jag gissar) tror att den är. Däremot är det som du säger förmodligen så att taket är nått, förutsatt att Sverige inte producerar en jäkla massa höginkomsttagare som lyckas få in massa kapital utifrån (för vår egen produktion räcker inte som det är idag). Det betyder däremot inte att priserna kommer rasa, och det tyder definitivt inte på att det skulle bli några katastrofras i stil med vad det pratas om i tråden.


Däremot finns en alltmer överhängande risk att hela den europeiska zonen går in i väggen, och då kan vad som helst hända. Men då har vi lämnat kärnfrågan för tråden, för då är bostadsprisrasen en konsekvens av det, och inte orsaken till något annat. Vilket var vad frågan gällde. Och jag är hyfsat säker på att sthlms priser på lägenheter inte påverkar varken Grekland eller tyskland i nån vidare utsträckning.

Andra resonemang i tråden rör de höga prisernas påverkan på BNP, eller konsumtionen rättare sagt. I det läget är effekten 0. För köper jag en etta för 3 msek, som jag får jobba övertid och leva på fil & flingor för att ha råd att betala ränta för, så kommer de pengarna dels säljaren till godo (som kommer att konsumera i sverige i mitt ställe) dels banken till godo (som också ingår i både BNP- och konsumtionsekvationen. Så ur ett samhällsekonomiskt persektiv är det skitsamma förutsatt att folk kan betala för sig, vilket de kan om de har jobben kvar.

Och där är vi i praktiken tillbaka på ruta 1, priserna i sig utgör ingen risk, det är en europeisk krasch med följande arbetslöshet som är faran. Och givetvis leder högre belåningsgrader till högre riskfaktorer (risk = sannolikhet att nåt inträffar, Konsekvens = graden av allvar i det som inträffar)


Vad jag vänder mig emot. Är begreppet "övervärderad marknad". För en fri marknad utan vidare spekulationsterm kan i praktiken inte vara övervärderad. Är priset högre än vad Nisse tycker nåt är värt, så köper han inte. Så enkelt ÄR det. Och en ständigt ökande efterfrågan mot ett i stort sett oförändrad utbud av bostäder ger självklara konsekvenser av kraftigt höjda "real"priser.

Att sen se på statistik från mitten på 90-talet blir fel, för det var i dyningarna av en omfattande kris som slog oss hårt. En stor del av ökningen sen dess är återhämtning, en annan stor del ökad efterfrågan och ytterligare delar en strukurell förändring i centralisering av arbeten, en förändring i arbetsutbud (för 30 år sen jobbade vi som chaufförer, bagare och montörer. Idag är en större del av jobben akademiskt lagda och vi sitter i möten eller framför datorn i större utsträckning). Alltihop bidragande faktorer till priserna vi har idag.


Men jag lovar en sak.. Jag läser dels en kurs i "Ekonomisk Politik" just nu. Som delvis hålls av en tjej jag känner som skrev D-uppsats om just bostadskriser, och håller på att doktorera i ett angränsade område. Hon är grymt insatt i den här frågan (övervärderat eller ej). Jag ska be om en resumé och återkomma. (Ska jag ställa en annan fråga på trådens begäran så säg till. Jag kommer nog träffa henne på fredag även om jag är osäker på om det blir läge för en sån diskussion.

 

[zappen]

Här är facit:

Inom en 5 årsperiod kommer:

*EU-zonen att gå in i väggen, Euron kommer att överges av ett antal länder (frivilligt eller bli utkastade)
*Arbetslösheten kommer att (fortfarande) vara hög och öka i de flesta EU-länder, inkl Sverige
*Bostadspriserna kommer att sjunka i Sverige, mest i Stockholm men inte lika mycket som hänt i Spanien. Kanske max 25%, för att sedan sakta börja stiga igen
*Bostadsrätterna troligtvis lite mer, 30-35% (stockholm)
*Anders Borg kommer inte vara kvar på sin tjänst
*Djuholt, vem var det?
*Gröna vågen kommer fortfarande vara en ytterst marginell företeelse, men fler och fler kommer i alla fall öppna ögonen för fördelarna med det. Storstäderna kommer ändock växa snabbare än utflyttningstakten.

*Elpriserna kommer att öka ännu mer procent än KPI, BNP, Inflationstakten eller vilket mått du än jämför med, Gissar typ minst 30% (för konsumenter).


:Ödmjukmessersmith

 

[Starstriker]

Här är facit:

Inom en 5 årsperiod kommer:

*EU-zonen att gå in i väggen, Euron kommer att överges av ett antal länder (frivilligt eller bli utkastade)
*Arbetslösheten kommer att (fortfarande) vara hög och öka i de flesta EU-länder, inkl Sverige
*Bostadspriserna kommer att sjunka i Sverige, mest i Stockholm men inte lika mycket som hänt i Spanien. Kanske max 25%, för att sedan sakta börja stiga igen
*Bostadsrätterna troligtvis lite mer, 30-35% (stockholm)
*Anders Borg kommer inte vara kvar på sin tjänst
*Djuholt, vem var det?
*Gröna vågen kommer fortfarande vara en ytterst marginell företeelse, men fler och fler kommer i alla fall öppna ögonen för fördelarna med det. Storstäderna kommer ändock växa snabbare än utflyttningstakten.

*Elpriserna kommer att öka ännu mer procent än KPI, BNP, Inflationstakten eller vilket mått du än jämför med, Gissar typ minst 30% (för konsumenter).


:Ödmjukmessersmith

Ok. Nu kan vi stänga tråden.

 

[Two stroke man]

Går trögt att svara på inlägg numera.

Hund, Tackar för ditt troligen bästa svar hittills i tråden även om jag inte delar din uppfattning om att marknaden alltid har rätt. Tror dessutom att det är en model som även ekonomerna börjat överge numera.
Angående den där miljonen så var det bara ett oartigt sätt att poängtera att bara en minoritet jobbar på huvudkontoren och ditt svar tyder på att du förstod meningen men sorry för det dåliga språket.

Sen tror jag ungefär som zappen men med viss reservation för att en marknad som väl börjar rasa vet man sällan var den ska bottna. Oftast svänger den ner under vad som är rimlig värdering.

 

[Agile]

Hund, Tackar för ditt troligen bästa svar hittills i tråden även om jag inte delar din uppfattning om att marknaden alltid har rätt. Tror dessutom att det är en model som även ekonomerna börjat överge numera.

Alla ekonomiska modeller (nästan) som är på en nivå som går att redovisa för på ett enkelt sätt både här och i en föreläsningssal (där går det, men brukar knorra en del i raderna ) bygger på en perfekt marknad med sk. "fullständig konkurrens".

Att jag drog upp det är för att bostadsmarknaden i storstäderna (städer mindre än malmö faller lite på konkurrensbiten här då det knappt finns ett statistiskt underlag för att uttala sig öht med säkerhet) är närapå det närmaste man kan komma verkligheten ifrån den här typen av modeller.

Modellerna fungerar också på makronivå (alltså för aggregerad (total) efterfrågan osv, men säger ingenting om ett enskilt fall).

Sen går det inte att "punktskatta" en enskild affär, för konfidensintervallet för modellen blir för stor. Men i en helhet, där urvalsgruppen blir tillräckligt stor så går det att se medelvärden som är mätbara och statistiskt OK. Eftersom Sthlm då har ett stort utbud av liknande bostäder till salu, konstant, och en hög omsättninggrad. Så börjar helhetsbilden bli riktigt fin för att kalla det "perfekt marknad".

(I stort sett alla andra marknaden lider av inre imperfektioner eller omfördelningspolitiska sanktioner som skatter, subventioner, geografi etc som gör dem oerhört komplicerade att trycka in i en modell i verkligheten. Även om det görs, det gör tom sk. Cost Benefit Analyser där man tar hänsyn till "värdet av tystnad" för tant Agda och väger mot "Värdet av motorbana" för alla oss som vill ha en riktigt arena i sthlm (enköping). Miljöaspekter, infrastrukturella kostnader, näringslivspåverkan, buller, glädjen för dig och mig som får köra där, övervärdet om vi hade kunnat betala mer än vad det kostar, eller tvärtom osv...) Det är fullt möjligt och görs i olika seriös utsträckning vid de flesta större samhälleliga projekt. Det är bara lite meningslöst att dra DEM modellerna i en debatt med folk som inte förstår dem (inkl. mig, det är bl.a sånt kursen jag läser nu handlar om - på övergripande nivå).

Sen tror jag ungefär som zappen men med viss reservation för att en marknad som väl börjar rasa vet man sällan var den ska bottna. Oftast svänger den ner under vad som är rimlig värdering.

Med min ord uttryckt: Självuppfyllande profetia

 

[Two stroke man]

Nej, en självuppfyllande profetia är väl ändå någon frisk blir sjuk. Nu pratar vi om nåt sjukt som tillfrisknar.

Det jag menar är vad som på ingenjörsspråk kallas för översläng. dvs det fortsätter av bara farten förbi sitt korrekta värde.
http://en.wikipedia.org/wiki/File:High_accuracy_settling_time_measurements_figure_1.png
dvs om det korrekta värdet ligger på 50% av dagens värde så kommer det kanske rasa 60% innan det vänder upp igen.

Att man måste anta en perfekt marknad för att kunna skapa majoriteten av de ekonomiska modellerna är en sak men det ska man inte misstolka som ett bevis för att marknaden faktiskt är perfekt.

Ej ens vid perfekt konkurrens. Bara det faktum att börserna, råvaror mm svänger så som de gör är väl ett bevis om nåt på att marknaden inte är perfekt.

 

[Agile]

Bara det faktum att börserna, råvaror mm svänger så som de gör är väl ett bevis om nåt på att marknaden inte är perfekt.

Fast där har du ju ett klockrent skolexempel på marknader som styrs av spekulation.

Vilket är om än förekommande, så i liten utsträckning på bostadsmarknaden.

 

[Two stroke man]

Jag anser att bomarknaden på sina håll blivit väldigt spekulationsdriven. Och i kombination med räntenivåer som också på felaktiga grunder hamnat allt för lågt. Vi får nog hoppas att dessa två imperfektioner inte korrigeras samtidigt för då lär det gå rejält åt skogen.