Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Skrotnisse]

Närhet till Sthlm, dagis, bra skolor och jobb.

Dagis, skolor och jobb finns det förmodligen på nämnda orter också.
Närheten till Stockholm?
Det diskuterades restiden mellan Lidingö och centrala Stockholm i en annan tråd.
Dra en cirkel med samma beräknade restid från nämnda orter och se hur mycket du täcker in.
BTW:
Vad skall du göra i Stockholm?

 

[Agile]

Intressant att du säger så nu men tidigare i tråden så var du den som sa emot mig när jag tyckte så.

När du sa vad?

 

[Starstriker]

Jag skulle få fem minuters promenad till jobbet, och 5 min till ungarnas dagis. Det spelar ganska stor roll.
Dessutom finns det BRA skolor där. Vilken byhåla kan skryta med det?

Restiden kommunalt från Gåshaga/Lidingö (LÄNGST bort på Lidingö) till Gamla Stan är 33 minuter dagtid.
Med moppe klämmer jag det på 20 min.

I Sthlm kan man göra allt som man kan i alla andra orter (Ja faktiskt) plus ungefär 1000 saker till.
Här finns tom Bingo Lotto och Familjeunderhållning på TV för de glesbygdsmänniskor som gillar sånt.

Dagis, skolor och jobb finns det förmodligen på nämnda orter också.
Närheten till Stockholm?
Det diskuterades restiden mellan Lidingö och centrala Stockholm i en annan tråd.
Dra en cirkel med samma beräknade restid från nämnda orter och se hur mycket du täcker in.
BTW:
Vad skall du göra i Stockholm?

 

[Two stroke man]

När du sa vad?

ok, vi repeterar

Jag vill inte dela ut sådana råd men jag tänker binda mina lån på 10 år inom kort. Vi har trots allt historiskt låga räntor. Nu är det mer av teoretiskt intresse för min del eftersom mitt bostadslån är under 200kkr och jag skulle kunna casha av det snabbt om jag ville det.

Men jag ser samtidigt framför mig en högre inflation och binder jag till historiskt låg ränta kan det vara gynnsamt med lån.

Átt som 2takt binda ett så litet lån (som han dessutom kan lösa när som helst) på 10 år verkar för mig vara helt galet. på 10 år kan man vilja flytta flera ggr av olika anledningar vilket ger en enorm ränteskillnadsersättning. Då hade jag hellre bundit på 2 år och sparat för att kunna lösa lånet när det går ut om det skulle smälla. Men det är ju jag...

Kort sagt skulle jag välja att binda till en vettig ränta om chansen gavs. Inom ett par kan det mkt väl vara uppe på 6% igen (vilket iofs är mer normalt) och då är man rätt nöjd om man band på 3,75.

 

[Agile]

ok, vi repeterar

Då har du fel igen.. Läser du vad jag skrev till Maestro så nämnde jag också där frågan om hur länge han var säker på att han skulle bo kvar. Att binda ett lån, som du enl. egen utsago kan lösa när som helst, på tio år låser dig från möjlgheten att flytta då det skulle ge dig en enorm ränteskillnadsersättning. Exakt vad jag skrev både till dig och till Maestro.

Sen minns jag att du sa att det i ditt fall rörde sig om ett föräldrahem eller nåt sånt och att det aldrig skulle säljas.. Fine, men det sa du inte inledningsvis och det var det jag svarade dig på. Och jag antar att det heller inte gäller för Maestro, så jag förstår inte din poäng?

 

[Agile]

Men jag ser samtidigt framför mig en högre inflation och binder jag till historiskt låg ränta kan det vara gynnsamt med lån.

Måste fråga här dock... Har du bundit en 10-åring på typ 1,5%, eller tror du att inflationen kommer sticka iväg mot 4-6%?

Det skulle i så fall innebär att du (till skillnad från resten av världen) misstror Riksbankens förmåga att fullfölja sitt uppdrag som de hittils skött exemplariskt.

 

[Two stroke man]

Då har du fel igen.. Läser du vad jag skrev till Maestro så nämnde jag också där frågan om hur länge han var säker på att han skulle bo kvar. Att binda ett lån, som du enl. egen utsago kan lösa när som helst, på tio år låser dig från möjlgheten att flytta då det skulle ge dig en enorm ränteskillnadsersättning. Exakt vad jag skrev både till dig och till Maestro.

Sen minns jag att du sa att det i ditt fall rörde sig om ett föräldrahem eller nåt sånt och att det aldrig skulle säljas.. Fine, men det sa du inte inledningsvis och det var det jag svarade dig på. Och jag antar att det heller inte gäller för Maestro, så jag förstår inte din poäng?

Och om du nu antar att vi kommer ha högre räntor (/inflation?) framöver vad kan då tänkas hända med värdet på andra investeringar? Du talar bara om ränteskillnad mellan 0 0ch bunden ränta men det finns även en skillnad mellan lånade pengars kostnad samt investerade pengars avkastning. Ränteskillnad på det tack?

Nästan rätt, inget föräldrahem utan bara ett litet hus på samma ort som jag kommer ifrån och som jag besökt varje sommar sedan jag flyttade därifrån 1994. Behövde även en lagerlokal till min firma vilket var det mest avgörande orsaken till köpet. Skulle jag få för mig att tex köpa ett större hus på samma ort så kan jag hyra ut mitt för kanske 2kkr/månaden kallhyra vilket skulle ge mig 24kkr/år i avkastning samtidigt som jag betalar 8kkr/år i ränta. Visst kan man kalylera med slitage på det också men jag skulle nog betrakta det som försumbart i sammanhanget eftersom allt i huset redan är gammalt.

Haamnar vi i tider av hög inflation/ränta så kommer jag sannolikt kunna begära mer i hyra. Räkna gärna på det också?

 

[renkött]

Jag skulle få fem minuters promenad till jobbet, och 5 min till ungarnas dagis. Det spelar ganska stor roll.
Dessutom finns det BRA skolor där. Vilken byhåla kan skryta med det?

Restiden kommunalt från Gåshaga/Lidingö (LÄNGST bort på Lidingö) till Gamla Stan är 33 minuter dagtid.
Med moppe klämmer jag det på 20 min.

I Sthlm kan man göra allt som man kan i alla andra orter (Ja faktiskt) plus ungefär 1000 saker till.
Här finns tom Bingo Lotto och Familjeunderhållning på TV för de glesbygdsmänniskor som gillar sånt.

Skillnaden är väll att även om tillgången till de 1000 sakerna är dålig har man råd med dem då boendet inte äter hela lönen.

 

[Skrotnisse]

Jag skulle få fem minuters promenad till jobbet, och 5 min till ungarnas dagis. Det spelar ganska stor roll.
Dessutom finns det BRA skolor där. Vilken byhåla kan skryta med det?

Restiden kommunalt från Gåshaga/Lidingö (LÄNGST bort på Lidingö) till Gamla Stan är 33 minuter dagtid.
Med moppe klämmer jag det på 20 min.

I Sthlm kan man göra allt som man kan i alla andra orter (Ja faktiskt) plus ungefär 1000 saker till.
Här finns tom Bingo Lotto och Familjeunderhållning på TV för de glesbygdsmänniskor som gillar sånt.

Fem minuters promenad till jobbet kan du får var som helst i hela världen.
Det beror på var man jobbar i förhållande till bostaden.

Bra skolor finns överallt, men det fungerar sämre i problemområden.

33 minuter är ungefär fyra mil med bil.
Radien på cirkeln jag nämde är därmed åttio kilometer.

Hur är jakten, skoterföret och enduroslingorna i Stockholm?

 

[Agile]

Och om du nu antar att vi kommer ha högre räntor (/inflation?) framöver vad kan då tänkas hända med värdet på andra investeringar? Du talar bara om ränteskillnad mellan 0 0ch bunden ränta men det finns även en skillnad mellan lånade pengars kostnad samt investerade pengars avkastning. Ränteskillnad på det tack?

Haamnar vi i tider av hög inflation/ränta så kommer jag sannolikt kunna begära mer i hyra. Räkna gärna på det också?

Du verkar se nån sorts korrelation mellan ränta och inflation, vad grundar du det på? Vi har ett inflationsmål på 2%, något RB lyckats enastående väl med att hålla. Räntan höjs för att motverka inflation i högkonjunktur, och sänks för att hålla den uppe i lågkonkunktur. Missförstår jag dig helt här, eller är det nåt fundamental du missat gällande räntor och inflation?


Om ditt exempel med alternativkostnader..

Du har absolut rätt, i teorin. Men det förutsätter att man med pengarna lånade också har pengar kvar att investera, ett rätt ovanligt fenomen för hushållen. För ett företag, självklart. Då måste vi räkna på räntabiliteten för eget kapital för att få ett intressant värde, vilket givetvis blir högre ju större andel lån vi har. Jag är inte helt med på att det resonemanget fungerar för ett singelhushåll i bostadsrätt dock.


Du svävar lite.. Vad vill du bevisa?

 

[Agile]

Hur är jakten, skoterföret och enduroslingorna i Stockholm?

Vem bryr sig?

 

[Agile]

Skillnaden är väll att även om tillgången till de 1000 sakerna är dålig har man råd med dem då boendet inte äter hela lönen.

Vilket bygger på antagandet att alla tjänar lika mycket, vilket inte är sant.

 

[Two stroke man]

Måste fråga här dock... Har du bundit en 10-åring på typ 1,5%, eller tror du att inflationen kommer sticka iväg mot 4-6%?

Det skulle i så fall innebär att du (till skillnad från resten av världen) misstror Riksbankens förmåga att fullfölja sitt uppdrag som de hittils skött exemplariskt.

Jag har inte bundit ännu eftersom jag senast valde att vänta ytterligare 3 mån. Jag räknar med att binda kring 4.5% vilket i runda slängar blir 3% efter ränteavdrag. Vill jag så kan jag göra lite hojaffärer så har jag 20-30% "skattefri" avkastning varje år. Eller för all del kan jag tex köpa 1000 aktier i tex Investor och få en direktavkastning på idag 4.2%(6000kr) och på en kapitalförsäkring betalar jag 1% ränta dvs jag har 0.2% högre avkasning redan idag. Om tio år betalar jag fortfarande samma ränta ca 6kkr på den summan men 1000st Investor delar sannolikt ut mer än 6kkr. Och värdet på aktierna har sannolikt ökat även om det är spekulation. Så vi kan anta att värdet är samma om 10 år som idag. Eventuella värdefluktationer tror jag vi kan ignorera.

Jag tror nog att riksbanken kan klara att hålla nere vår inflation om dom vill och får. Men vår inflation har de senaste åren hållts nere av låga priser från asien. När inflationen i dessa länder börjar leda till snabbt stigande priser på våra importvaror så kommer det krävas betydligt högre räntor. Och någonstans på vägen så tror jag det finns risk att vi har en regering som höjer inflationskravet från.

Det finns redan idag önskemål på sina håll om att svenska riksbanken inte bara skall styra inflationen utan även agera för en hög tillväxt. Det skulle iofs kunna pressa räntorna neråt en tid men också släppa upp inflationen och vips har vi högre räntor igen. Vår inflation har dessutom inte ens varit så låg som infaltionsiffrona säger om du frågar mig. Penningmängden har ökat betydligt mer men det där har vi redan snackat om tidigare i tråden.

 

[Starstriker]

Bra skolor finns överallt, men det fungerar sämre i problemområden.

33 minuter är ungefär fyra mil med bil.
Radien på cirkeln jag nämde är därmed åttio kilometer.

Hur är jakten, skoterföret och enduroslingorna i Stockholm?

Nej. Bra skolor finns inte överallt.
Kul för dig att du kan köra 80 km i vilken riktning du vill och fortfarande hamna på samma ställe - i skogen.
Jakt, skoter och enduro är aktiviteter glesbydgdens befolkning ägnar sig åt i brist på annat.

 

[Agile]

Det finns redan idag önskemål på sina håll om att svenska riksbanken inte bara skall styra inflationen utan även agera för en hög tillväxt.

Diskussionen om tillväxtmål är i så fall långsiktig. Och är det något som bidrar till hög tillväxt så är det konkurrenskraft, vilket kommer av en billlig valuta som i sin tur kommer av en långsiktigt låg inflation. Jag är lite osäker på vad de menar med det där egentligen.

Få saker är så förödande för ett lands utveckling som hög inflation (i modern tid).

Sen finns det andra problem med hushållens skuldnivåer vilket kanske måste styras upp, igår helst. Idag hamnar marginalerna hos bankerna, vilket kanske inte är helt önskvärt. Kanske borde styrräntan delas mellan privat och bolagiserad styrränta? Sett till de senaste åren har ju den svenska ekonomin lidit av för höga räntor mot bolag = små investeringar. och för låga räntor mot hushåll = bostadsprisruscher och ökad skuldsättning.

Frågan är ju som vanligt, även om det (jag har inte tänkt mer på det än 3 seknder nu) skulle bara "rätt", vilken politiker som vill gå ut säga det till väljarna. Reinfeldt vågade ju lyfta frågan om att pensionsåldern inte är långsiktigt hållbar - och det gick ju bra!?

 

[Two stroke man]

Du verkar se nån sorts korrelation mellan ränta och inflation, vad grundar du det på? Vi har ett inflationsmål på 2%, något RB lyckats enastående väl med att hålla. Räntan höjs för att motverka inflation i högkonjunktur, och sänks för att hålla den uppe i lågkonkunktur. Missförstår jag dig helt här, eller är det nåt fundamental du missat gällande räntor och inflation?

Naturligtvis så finns det en korrelation mellan inflation och räntor. Men den kortsiktiga och långsiktiga effekten blir ju lite olika. Det är ju därför vi har inflationsmålet 2%. Just för att räntorna inte skall behöva vara så höga.

Sedan på kortare sikt blir det ju omvänt så att sänkta räntor från rb leder till ökad inflation och tvärtom. Är det du eller jag som läser ekonomi?

Du svävar lite.. Vad vill du bevisa?

Jag tyckte mest det var en intressant kovändning du gjorde från att ha förspråkat kort bindningstid till att tala för lång bindningstid. Jag antar att du varit på nån ny föreläsning...

 

[Two stroke man]

Kanske borde styrräntan delas mellan privat och bolagiserad styrränta? Sett till de senaste åren har ju den svenska ekonomin lidit av för höga räntor mot bolag = små investeringar. och för låga räntor mot hushåll = bostadsprisruscher och ökad skuldsättning.

Ta bort ränteavdragen så skulle det lösa mycket av hushållens överkonsumtion. Sen är ju hushållen ökad konsumtion del av den tillväxt som de sänkta räntorna skall skapa. Men på sätt och vis har dessa låga räntor nu börjat förslava folket allt mer. Folket har via sin egen girighet efter prylar med lånade pengar liksom skapat sina egna bojor till grottekvarnen.

Men det är ju onekligen ett problem...
En normal egenföretagera med ett AB han får vilken sekund som helst låna en mille till köp av bostad, men vill han på firman låna en mille för att köpa en maskin till firman så blir dom livrädda på banken. Ur min synvinkel så är det inte rationellt eftersom en bostad är konsumtion samtidigt som en inköpt maskin genererar mer pengar till firman. Samtidigt vilar i bägge fallen risken på firmans betalningsförmåga. Går firman omkull så har banken problem i vilket fall som helst.

Det är inte riktigt rationellt men jag tror det beror på att fastigheter under så lång tid blivit betraktat som riskfritt och riskerna har tonats ner allt mer under lång tid. Det är först nu som vi börjat se en trenvändning i riskbedömningen av fastigheters värde.

Jag tror iofs att det nu löser sig av sig självt när bankerna börjar betrakta hushållen från ett annat riskperspektiv. Då kommer det nog samtidigt blir mer pengar över att låna ut till företagen så småningom... Men först tror jag vi ska genom ett stålbad av krashade hushållsekonomier.

 

[Agile]

Naturligtvis så finns det en korrelation mellan inflation och räntor. Men den kortsiktiga och långsiktiga effekten blir ju lite olika. Det är ju därför vi har inflationsmålet 2%. Just för att räntorna inte skall behöva vara så höga.

Sedan på kortare sikt blir det ju omvänt så att sänkta räntor från rb leder till ökad inflation och tvärtom. Är det du eller jag som läser ekonomi?

Jag tyckte mest det var en intressant kovändning du gjorde från att ha förspråkat kort bindningstid till att tala för lång bindningstid. Jag antar att du varit på nån ny föreläsning...

Kovändning? Jag säger ju exakt samma sak nu som då. Och jag föreslog definitivt ingen 10-åring.


Och inflationen vs räntans korrelation skiljer sig tveksamt mellan lång/kort sikt. Inflationen däremot innehåller flera delar där det krävs stora räntejusteringar för att vända en trend, eller sänka en befintlig hög nivå.

Om vi antar att räntan har jämviktsnivån X för att hålla inflationen på 2%, så blir inflationen lite hög om räntan blir x-0,5, och lite hög om X+0,5. Inga konstigheter där heller.

Om man som på 70-talet däremot har ett arbetslöshetsmål och låter inflationen flyta som den vill, så kan vi kortsiktigt hålla ner arbetslösheten (=uppe investeringar och företagande) men långsiktigt urholka vår konkurrenskraft.

 

[Agile]

Ta bort ränteavdragen så skulle det lösa mycket av hushållens överkonsumtion. Sen är ju hushållen ökad konsumtion del av den tillväxt som de sänkta räntorna skall skapa. Men på sätt och vis har dessa låga räntor nu börjat förslava folket allt mer. Folket har via sin egen girighet efter prylar med lånade pengar liksom skapat sina egna bojor till grottekvarnen.

Men det är ju onekligen ett problem...
En normal egenföretagera med ett AB han får vilken sekund som helst låna en mille till köp av bostad, men vill han på firman låna en mille för att köpa en maskin till firman så blir dom livrädda på banken. Ur min synvinkel så är det inte rationellt eftersom en bostad är konsumtion samtidigt som en inköpt maskin genererar mer pengar till firman. Samtidigt vilar i bägge fallen risken på firmans betalningsförmåga. Går firman omkull så har banken problem i vilket fall som helst.

Det är inte riktigt rationellt men jag tror det beror på att fastigheter under så lång tid blivit betraktat som riskfritt och riskerna har tonats ner allt mer under lång tid. Det är först nu som vi börjat se en trenvändning i riskbedömningen av fastigheters värde.

Jag tror iofs att det nu löser sig av sig självt när bankerna börjar betrakta hushållen från ett annat riskperspektiv. Då kommer det nog samtidigt blir mer pengar över att låna ut till företagen så småningom... Men först tror jag vi ska genom ett stålbad av krashade hushållsekonomier.

Tänkte städa ditt inlägg, men skiter i det..

Jag håller med om det mesta, men du har 1 fel och 1 kanske fel.

Fel: Du är den enda i sverige som anser att ett fastighetsköp är konsumtion. Konsumtionen består i kapitalförslitningen, och uppvägs av nyttan i tjänsten "boende". I ett land där bostadsbrist är ett välkänt fenomen och byggande på attraktiva adresser är nästintill omöjligt av olika anledningar kommer nog priserna hålla sig rätt stabila även om den aggregerade marknaden rasar rejält. På ekonomiska är bostadsmarknaden oelastisk.

Kanske fel: Och tyvärr på det. Jag är tveksam på att de bestämmande parterna tillåter ett sånt stålbad. Vi har en väldig låg skuldnivå idag (Sverige alltså, inte folket), och frågan är om inte politiken tar över där och "köper" röster med att rädda hushållen som inte räddas bör istället för att gå igenom den "reningsprocess" som verkar behövas. Jag önskar att du har rätt dock...

Problemet med att låna pengar till investeringar ligger på lite högre nivå också. Basel 3 är lite rörig gällande säkerheter, och det verkar finnas kritik mot upplägget. Jag kan inte innehållet nog för att kommentera det, men bankerna verkar inte helt nöjda utifrån prioriteringsperspektivet.


Stryka ränteavdragen kan jag bara hålla med om. Det är ju lite svårt att tycka det när man är skuldsatt, men å andra sidan kommer vi ju köpa dyrare nästa gång så säljer vi 100´ billigare här, kan vi köpa nästa 300´ billigare vilket ger 200´+ i slutändan iaf.

Men som du säger blir konsumtionen lidande av det vilket inte heller är bra. Men det känns ju smartare att lägga räntan på hushållen, och tillåta företagen lägre priser. Låg netto inkomst & låga priser = hög nettoinkomst & högre priser.. Skillnaden är att de låga priserna bidrar till högre import --> bättre för alla.

 

[Skrotnisse]

Nej. Bra skolor finns inte överallt.
Kul för dig att du kan köra 80 km i vilken riktning du vill och fortfarande hamna på samma ställe - i skogen.
Jakt, skoter och enduro är aktiviteter glesbydgdens befolkning ägnar sig åt i brist på annat.

Jo, det finns det.
Det är möjligt att jag i flertalet fall hamnar i skogen.
men det kanske är dit jag skall?
Du påstod ju själv att allt man kunde göra i glesbygden kan man göra i Stockholm, plus tusen saker till.
Det verkar inte vara riktigt sant.
I övrigt så var det du som ville veta vad du skulle göra på de föreslagna orterna.
Jag föreslår: Samma saker som du skulle göra på Lidingö.