Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Skrotnisse]

Stör mig på att den här tråden alltid ligger överst, orkar inte ens läsa alla svar.

Risken med fallande bostadspriser är att du kan få mindre betalt för din bostad än du gav, enkelt va!!

En teoretisk risk är att bostaden står som säkerhet för ett lån som vida överstiger värdet.
Normalt sett kommer banker och finansinstitut att strunta i det för att ha kvar sin inkomst (räntan som låntagaren betalar).
Men blir differensen för stor, så kan det bli problem.
Händer det i ett fall, så blir det synd om en familj.
Händer det i stor skala, så blir det finansiell katastrof.

 

[Two stroke man]

Har nämnt denna graf tidigare i denna tråd men kunde inte hitta den då.
Nu har jag dock hittat den.

Men det finns en samling hus i världen på en adress i världen där husen, desamma i dag som för över tre hundra år sedan, alltid har lockat de mest välbeställda köparna. Herengracht i Amsterdam.

Herengracht har varit den holländska huvudstadens högstatusadress sedan 1600-talets början. Professor Piet Eichholtz har tack vare Amsterdams stadsarkiv kunnat följa vad som hände med huset sockerhandlaren Cornelis Sasbout byggde år 1637 på Herengrach nr. 150.

Det inflationsjusterade Herengracht index här uppe visar klart och tydligt att det funnits gott om perioder med stora uppgångar, men också tider med djupa och långa prisfall - ibland har det tagit dryga 80 år innan priserna efter en topp nått sin absoluta botten.

Det mest anmärkningsvärda är utan tvekan att det dröjde 271 år innan pristoppen år 1736 nåddes igen. Inte förrän år 2007 hade alltså indexet återhämtat sig. En sådan nattsvart utveckling går inte att hitta någonstans i börshistorien.

Från Börje Lindström
http://www.borjelindstrom.se/ladan/varldsspekulationen/megabubblan.html

 

[Two stroke man]

Dax att bumpa den här tråden tror jag för oj oj oj nu smäller det till med amorteringskrav på 60 år.
http://www.di.se/artiklar/2012/12/13/seb-infor-amorteringskrav-pa-bolan/
Bara SEB nu men övriga banker lär ju följa efter.

Amortering är ju förvisso rent ekonomiskt ingen kostnad men familjens kassaflöde påverkas ändå ganska markant av detta. Antar man ett singelhushåll med lån på 2 mille och en etta i innerstan.
Räntekostnaden är 3500kr/månaden och på det tillkommer nu en amortering a 2800kr/månaden för den som haft helt amorteringsfritt.
Lyckligtvis har vi extremt låga räntor idag men dessvärre en stigande arbetslöshet.

En familj med två personer i en villa för 4 mille så kan man dubbla beloppen.

 

[Agile]

Dax att bumpa den här tråden tror jag för oj oj oj nu smäller det till med amorteringskrav på 60 år.


...det tillkommer nu en amortering a 2800kr/månaden

Nej, räknat på 2 msek blir det 833,33:- / mån extra. Det är bara de översta 30% det skulle va krav på ju.

Däremot påverkar det ändå konsumtionen, men knappast något som välter marknaden med buller och bång.

 

[Two stroke man]

En teoretisk risk är att bostaden står som säkerhet för ett lån som vida överstiger värdet.
Normalt sett kommer banker och finansinstitut att strunta i det för att ha kvar sin inkomst (räntan som låntagaren betalar).
Men blir differensen för stor, så kan det bli problem.
Händer det i ett fall, så blir det synd om en familj.
Händer det i stor skala, så blir det finansiell katastrof.

Ja, och i det enskilda fallet finns det incitament för banken att tvinga familjen från sitt hus och sätta nästa familj i skuld. Den gamla familjen kommer stå kvar med ett blankolån motsvarande värdeminskningen. Låt oss rent hypotetiskt anta värdeminskning från 3 Mkr till 2,5 Mkr dvs 500kkr. Det är en summa som man förr eller senare kan mjölka av en stackars par. Sedan sätter man nästa familj i skuld som kan ta ett lån på 2,5Mkr och därmed har man minskat risken för stora förluster rejält med fyra betalande individer istället för bara två.

Ur ett större perspektiv skulle det istället starta ett självspelande piano som leder oss ner till helvetet.

Tror inte bankerna agerat på detta vis med fastigheter tidigare i historien så vi får hoppas att dom låter bli den här gången också för det vore verkligen att sparka bollen ut för stupet för en totalkatastrof ekonomiskt. Men i andra sammanhang har bankerna många gånger agerat precis på det viset. Tvingat företagare att sälja sina bolag osv.

 

[Two stroke man]

...Det är bara de översta 30% det skulle va krav på ju...

ah... förhastade mig nog lite.

Men för den personen som bara räknar månadskostnad så skulle det allt annat lika ge en en värdeminskning a 833/3500 = 24%. Nu tror jag inte ju inte att detta kommer sänka bostadspriserna med 24%. Det vore vansinnigt och tro men jag tror vi kommer se priserna droppa synbart från januari.
Jag gissar på att bostadspriserna sjunker med 0-2 % från december till januari när den statistiken kommer. Eller det dröjer väl eg längre än så för statistiken släpar ju efter en aning.

Sen tror jag vi ligger nära till att folk börjar bli rädda för fallande bostadspriser och om det väl börjar falla så kan bollen vara i rullning ganska länge.

 

[Starstriker]

ah... förhastade mig nog lite.

Men för den personen som bara räknar månadskostnad så skulle det allt annat lika ge en en värdeminskning a 833/3500 = 24%. Nu tror jag inte ju inte att detta kommer sänka bostadspriserna med 24%. Det vore vansinnigt och tro men jag tror vi kommer se priserna droppa synbart från januari.
Jag gissar på att bostadspriserna sjunker med 0-2 % från december till januari när den statistiken kommer. Eller det dröjer väl eg längre än så för statistiken släpar ju efter en aning.

Sen tror jag vi ligger nära till att folk börjar bli rädda för fallande bostadspriser och om det väl börjar falla så kan bollen vara i rullning ganska länge.

Den store profeten har talat. Igen.

 

[Carnivore]

ah... förhastade mig nog lite.

Men för den personen som bara räknar månadskostnad så skulle det allt annat lika ge en en värdeminskning a 833/3500 = 24%. Nu tror jag inte ju inte att detta kommer sänka bostadspriserna med 24%. Det vore vansinnigt och tro men jag tror vi kommer se priserna droppa synbart från januari.
Jag gissar på att bostadspriserna sjunker med 0-2 % från december till januari när den statistiken kommer. Eller det dröjer väl eg längre än så för statistiken släpar ju efter en aning.

Sen tror jag vi ligger nära till att folk börjar bli rädda för fallande bostadspriser och om det väl börjar falla så kan bollen vara i rullning ganska länge.

Har inte du stått och skrikit "bostadsbubbla" i flera år nu?

Din prognos för januari tror jag inte ett skvatt på, det är normalt sett en av de bättre månaderna för bostadsförsäljning men med det ekonomiska läget som råder så går det inte att dra några slutsatser just pga vad som kan vara orsak.
Ta bara det faktum att prognoserna för julhandeln spår att vi för första gången på 16år inte kommer överträffa förra årets julförsäljning.

Sen finns det hyffsat pålästa inom finansbranschen som avvisar helt att vi skulle befinna oss i en bostadsbubbla då antalet bostäder inte motsvarar antalet bostadsköpare.

 

[Agile]

Har inte du stått och skrikit "bostadsbubbla" i flera år nu?


Sen finns det hyffsat pålästa inom finansbranschen som avvisar helt att vi skulle befinna oss i en bostadsbubbla då antalet bostäder inte motsvarar antalet bostadsköpare.

Precis..

Herr 2takt misstolkar begreppet bubbla här, även om han börjar närma sig sanningen nu är jag rädd för (men har haft fel i några år innan).

Bubbel-fascister pratar gärna om reala värden, det finns inga reala värden på begränsade marknader. Marknadsvärdet ÄR värdet, så är det bara. Så vad som styr förväntad efterfrågan är i princip betalningsförmågan och demografiska förändringar (som att välbetalda jobb återfinns i Sthlm och inte i Enköping). I Stockholms fall ska det kombineras med oförmågan att bygga nytt vilket är den stora orsaken till att priserna är som de är.

Den funktion som kanske mest påverkar är nog kollektivtrafiken. En 2a i Aspis kostar en hel del nu, för att många anser det mer värt att lägga pengarna på en fin 2a där än en skabbig 1a på Hornsgatan. Hur hade det sett ut utan tunnelbanan? Och vad händer med priser i stan+närförort om kollektivtrafiken byggs ut så att det är 15 min till city från Märsta, Hässelby och Södertälje och trafiken går var tredje minut som från lijleholmen?


Den stora risken nu är att vi tyvärr haft för låga räntor lite FÖR länge. Ett tag var det bra för oss med lån för vi fick massa pengar över. Men skaran som förväntar sig att det här är normalt växer med den kollektiva dumheten och andelen som lånar till för renoveringar etc ökar konstant. Klarar alla dessa en mer normal ränta runt 5-6 %?

Dessutom kommer vi nog se en ökad arbetslöshetsproblematik i form av strukturomvandlingar de kommande åren (lång sikt). Skatteintäkternas nivå börjar ifrågasättas då även om de är ok och sunda för samhället i stort (även företagen), så drabbar det den enskilda resultatrapporten. Globaliseringen leder oss till att bättre matcha omvärlden för att behålla konkurrenskraft.

-----------------------------------------

För bubbeldiskussionen kan jag tillägga att vi sålde med vinst för ett år sen, och vill nu flytta igen för att våra grannar är dumma i huvet och vi aldrig borde ha flyttat från första början (idioti ). Och det här året har värdet ökat med nästan 10 %. Vilket gör att vi totalt de 3 senaste åren bott för några hundra per månad. Tack för det televerket!

 

[Harmon Rabb]

Det är ju sunt om man nu tvingar folk att amortera ned till 70%, även om jag tycker att det är lite väl generöst. Det är inte en dag för tidigt. Tror dock inte det här kommer att påverka priserna särskilt mycket så länge folk har arbeten att gå till.

Vi ser ju att det varslas folk lite varstans. Det finns signaler som tyder på att den trenden fortsätter. Än så länge har vi i Sverige klarat oss rätt bra i finanskrisen som stormar runt om oss. Men den kryper allt närmare. Det märker man på folks beteenden. De är allt mindre benägna att ta risker. Bankerna är allt mindre villiga att ta risker. Alla är mindre villig att ta risker. Inte bara i bostadsaffärer utan även i mycket annat som kräver lite kapital.

En snabb priskorrigering kräver att arbetslösheten ökar snabbt. Mer troligt är kanske en pyspunktering av priserna sett över många år. Läste nyligen att fastighetsmäklare börjar lämna sina yrken. De ser nog att det kommer att vara rätt så stilla på bostadsfronten de närmsta åren. Mäklarna lever ju på att förmedla affärer och minskar volymen har de inte så mycket att hämta.

 

[Agile]

Det är ju sunt om man nu tvingar folk att amortera ned till 70%, även om jag tycker att det är lite väl generöst. Det är inte en dag för tidigt. Tror dock inte det här kommer att påverka priserna särskilt mycket så länge folk har arbeten att gå till.

Vi ser ju att det varslas folk lite varstans. Det finns signaler som tyder på att den trenden fortsätter. Än så länge har vi i Sverige klarat oss rätt bra i finanskrisen som stormar runt om oss. Men den kryper allt närmare. Det märker man på folks beteenden. De är allt mindre benägna att ta risker. Bankerna är allt mindre villiga att ta risker. Alla är mindre villig att ta risker. Inte bara i bostadsaffärer utan även i mycket annat som kräver lite kapital.

En snabb priskorrigering kräver att arbetslösheten ökar snabbt. Mer troligt är kanske en pyspunktering av priserna sett över många år. Läste nyligen att fastighetsmäklare börjar lämna sina yrken. De ser nog att det kommer att vara rätt så stilla på bostadsfronten de närmsta åren. Mäklarna lever ju på att förmedla affärer och minskar volymen har de inte så mycket att hämta.

Om mäklare lämnar sina yrken så är det nog snarare en nödursäkt för att få kliva ur med hedern i behåll när de egentligen bara är dåliga på det. Tjejen slog säljrekord i år, kontoret tangerade och det 30-tal mäklare jag känner lider inte alls utan menar tvärtom att det går rätt bra nu.

Gällande bostadspriser och att de är oberörda så länge folk har jobb att gå till är det ju iofs rätt. Men på 10 kvartal hinner verkligheten ikapp och den minskade konsumtionen till följd av folks minskade disponibla inkomst, ökade sparande och i många fall sänkta reallöner leder på medelfristig sikt till att fler inte längre har jobb att gå till. Det är DÅ media kommer prata om krasch, men det sker just nu. Kraschar planet när det träffar marken eller när vingen lossnar på 10.000 meters höjd?

 

[Harmon Rabb]

Om mäklare lämnar sina yrken så är det nog snarare en nödursäkt för att få kliva ur med hedern i behåll när de egentligen bara är dåliga på det. Tjejen slog säljrekord i år, kontoret tangerade och det 30-tal mäklare jag känner lider inte alls utan menar tvärtom att det går rätt bra nu.

Gällande bostadspriser och att de är oberörda så länge folk har jobb att gå till är det ju iofs rätt. Men på 10 kvartal hinner verkligheten ikapp och den minskade konsumtionen till följd av folks minskade disponibla inkomst, ökade sparande och i många fall sänkta reallöner leder på medelfristig sikt till att fler inte längre har jobb att gå till. Det är DÅ media kommer prata om krasch, men det sker just nu. Kraschar planet när det träffar marken eller när vingen lossnar på 10.000 meters höjd?

Ett tag utbildade sig alla till fastighetsmäklare så det är nog delvis bara en korrektion vi ser nu när volymerna minskar.

Lossnar vingen kan man nog förutsätta att det kommer att sluta olyckligt för alla ombord sekunden det inträffar. Kraschen är oundviklig. Är det det du försöker säga? Att bostadskraschen redan är satt i rullning men väntar på att bryta ut synlig för alla andra?

 

[BusAnna]

Förväntningar på marknaden är också en viktig prisfaktor. Tror folk att priserna ska dyka så tvekar de att betala mycket/köpa nytt, och priserna bromsar eller faller. Förväntar de sig att bli rika kommer de vara villiga att kasta in massa pengar på boende.

 

[Carnivore]

Det är ju sunt om man nu tvingar folk att amortera ned till 70%, även om jag tycker att det är lite väl generöst. Det är inte en dag för tidigt. Tror dock inte det här kommer att påverka priserna särskilt mycket så länge folk har arbeten att gå till.

Vi ser ju att det varslas folk lite varstans. Det finns signaler som tyder på att den trenden fortsätter. Än så länge har vi i Sverige klarat oss rätt bra i finanskrisen som stormar runt om oss. Men den kryper allt närmare. Det märker man på folks beteenden. De är allt mindre benägna att ta risker. Bankerna är allt mindre villiga att ta risker. Alla är mindre villig att ta risker. Inte bara i bostadsaffärer utan även i mycket annat som kräver lite kapital.

En snabb priskorrigering kräver att arbetslösheten ökar snabbt. Mer troligt är kanske en pyspunktering av priserna sett över många år. Läste nyligen att fastighetsmäklare börjar lämna sina yrken. De ser nog att det kommer att vara rätt så stilla på bostadsfronten de närmsta åren. Mäklarna lever ju på att förmedla affärer och minskar volymen har de inte så mycket att hämta.

Fast en viktig aspekt här är också att vi haft en rejäl tillströmning av fastighetsmäklare senaste 10åren... jag misstänker att det sker en självsanering precis som det gjorde i IT-branschen för ca 12år sedan. Många lycksökare som hoppat på mäklarbranschen.

 

[Carnivore]

Förväntningar på marknaden är också en viktig prisfaktor. Tror folk att priserna ska dyka så tvekar de att betala mycket/köpa nytt, och priserna bromsar eller faller. Förväntar de sig att bli rika kommer de vara villiga att kasta in massa pengar på boende.

Det tillsammans med det fundamentala, folk måste ha någonstans att bo så det är inte att jämföra med t.ex. nybilsförsäljningen där man helt kan undvika att defakto köpa en bil.

 

[Harmon Rabb]

Fast en viktig aspekt här är också att vi haft en rejäl tillströmning av fastighetsmäklare senaste 10åren... jag misstänker att det sker en självsanering precis som det gjorde i IT-branschen för ca 12år sedan. Många lycksökare som hoppat på mäklarbranschen.

Det tror jag också. Se mitt senare inlägg som svar på Agiles.

 

[Carnivore]

Det tror jag också. Se mitt senare inlägg som svar på Agiles.

Ni får lägga av och skriva inlägg medans jag skriver inlägg.

 

[Two stroke man]

Har inte du stått och skrikit "bostadsbubbla" i flera år nu?

Din prognos för januari tror jag inte ett skvatt på, det är normalt sett en av de bättre månaderna för bostadsförsäljning men med det ekonomiska läget som råder så går det inte att dra några slutsatser just pga vad som kan vara orsak.
Ta bara det faktum att prognoserna för julhandeln spår att vi för första gången på 16år inte kommer överträffa förra årets julförsäljning.

Sen finns det hyffsat pålästa inom finansbranschen som avvisar helt att vi skulle befinna oss i en bostadsbubbla då antalet bostäder inte motsvarar antalet bostadsköpare.

Tråden började inte för flera år sedan men visst har det varit urspårat länge på bostadsmarknaden. I Sverige sprack inte bubblan samtidigt med resten av världen för några år sedan eftersom vår regering hade möjlighet till stora stimulanser i form av sänkta skatter via arbetsavdraget och riksbanken kunde sänka räntan rejält.
Men idag pratas det mer om höjda skatter än sänkta skatter och räntan är så låg att den sänkningarna framöver blir mest symboliska.

Ja jag kommer ha fel i den prognosen. Att tippa på enskilda månader är nog svårare än att vinna pengar på Solvalla. Så jag tror också att jag kommer ha fel i min prognos. Jag står dock fast vid den så får vi se när statistiken kommer in hur mycket fel jag haft. Jag noterar att du alltså tippar en uppgång. Så vågar du sätta emot en tusing?
Och jag menar då alltså för kontrakt skrivna i januari, vilket kommer in med viss fördröjning. Kommer dock inte ihåg exakt hur mycket men det kan vi ju kolla om du vågar dig på vadet?

Ja, prognosen för Julhandelns dyk talar inte för en strålande ekonomi ur ett större perspektiv än bostadsmarknaden och allt hänger ju ihop.

Ja, det finns hyfsat pålästa inom finansbranschen som dementerar en bostadsbubbla men det finns även motsatsen.

 

[Agile]

Ett tag utbildade sig alla till fastighetsmäklare så det är nog delvis bara en korrektion vi ser nu när volymerna minskar.

Lossnar vingen kan man nog förutsätta att det kommer att sluta olyckligt för alla ombord sekunden det inträffar. Kraschen är oundviklig. Är det det du försöker säga? Att bostadskraschen redan är satt i rullning men väntar på att bryta ut synlig för alla andra?

Njae.. Vingen har nog inte lossnat, men rodret kärvar i vilket fall och bultarna till vingen ser rätt rostiga ut. Att det blåser orkanbyar (omvärldsekonomin) gör ju inte situationen säkrare direkt.

Samtidigt finns en extremt grundläggande faktor i det här som 99% glömmer i debatten. Även om priser på bostadsmarknaden och mycket annat sätts av spekulationsdriven efterfrågan, så bygger hela vår välfärd på produktion/värdeskapande. Med en effektiv förädlingsprocess kommer vi alltid stå starka, så länge inte strukturella förändringar i omvärlden ändras så snabbt att vår process saknar komponenter helt plötsligt. Men detsamma gäller ju för omvärlden så att andra helt plötsligt skulle sluta producera är också tämligen osannolikt.

På medelfristig sikt är alltså det värsta som händer att vi stagnerar, finansiella system kan rasa, skuldkriser och spekulationsbubblor kan brista och regleringar kan ändras. Men så länge produktionen fortgår så blir det inte mer än en dipp i historien. Fördelen idag är att så många är så dumma i huvet att de fortsätter spendera sista kronan 2 dagar innan lön vilket gör att konsumtionen inte blir lika lidande som den teoretiskt sett borde bli .

Problemen med euron nu t.ex är egentligen inte så stort (sett ur ett satellitperspektiv). Det hade varit betydligt svårare att råda bot på sinande naturtillgångar eller en omfattande kompetenssänkning. Däremot skulle en euro-krasch innebära stora tröghetsmoment i handeln vilket ger enorma kostnader, men det är en övergående fas och något alla parter tjänar på att lösa så snart som möjligt (problem med värdering av valutor t.ex kan göra tidigare parters alldeles för dyra vilket kräver massa omförhandlingar och/eller nya partners).

Inget av detta påverkar vår egentliga förmåga att producera, det är en bara en väldigt mörk, djup och kall dal man i så fall måste ta sig igenom (som ger massa bra och högavlönade ekonomjobb längs vägen yay). Hade det drabbat ETT företag hade det blivit konkurs och katastrof, men när det rör en hel marknad blir det bara marginella rubbningar i de komparativa förutsättningarna.

En marknadsekonomisk sanning är att det är helt ointressant hur bra eller dålig man är på något, så länge man är bättre än de andra. Alltså, så länge alla spelar i samma kontext så händer det egentligen inte så mycket (jämfört med vad domedagsprofeterna framhåller i varje fall).

Jag är mer orolig för den långsiktiga missen att många tror att gårdagens yrken och kompetenser kommer att duga/finnas i morgondagens samhälle.

 

[Two stroke man]

...folk måste ha någonstans att bo...

Jag tror inte att det är de bostadslösa som drivit priserna till de nivåer vi har.

Jag tror det är bankerna som drivit priserna till dessa nivåer. Folk har bjudit så långt som vad dom fått lånelöften för och samtidigt bundit fast sig själva som slavar åt banken. Det är bankernas lånevilja som styrt priserna i en värld där priserna hamnat på sådana nivåer att det blivit för abstrakt att koppla beloppet till antalet arbetstimmar.

För pengar är i praktiken arbetstimmar för majoriteten av befolkningen.

Man kan undvika att köpa en bil, ja. Man kan även välja att köpa en hälften så stor bostad. Eller en fjärdedel så stor bostad.