Vad är risken med fallande bostadspriser?

[Two stroke man]

Jag provade på att äga ett mindre hyreshus (sex lägenheter) för några år sedan.
Räkna med ett jeffla gnäll på allt från hyresgästerna.

Tvivlar inte en sekund på det. Jag funderade på en eller ett par villor och hyra ut kallt. Första jag spanade in begärde dom 300kkr för, man får säkert lös det för 270kkr och hyr man sedan ut det för 4500kr/mån kallhyra så är huset betalt efter 5 år om man mot förmodan lyckas klara sig utan att lägga pengar på underhåll.

Har till och med gjort en marknadsundersökning med en annons på blocket, fick 15 svar av skiftande kvalitet. Men jag vet ändå inte... Tror inte jag vill/kommer bo kvar här och då blir det genast problem.

 

[Skäggot]

Tvivlar inte en sekund på det. Jag funderade på en eller ett par villor och hyra ut kallt. Första jag spanade in begärde dom 300kkr för, man får säkert lös det för 270kkr och hyr man sedan ut det för 4500kr/mån kallhyra så är huset betalt efter 5 år om man mot förmodan lyckas klara sig utan att lägga pengar på underhåll.

Har till och med gjort en marknadsundersökning med en annons på blocket, fick 15 svar av skiftande kvalitet. Men jag vet ändå inte... Tror inte jag vill/kommer bo kvar här och då blir det genast problem.

Villor är väldigt svårt att hyra ut, dom är som magneter för skumt folk, även om man kollar upp dom slinker en och annan genom filtret och det kan bli ett dyrt helvete.

Småorter är det lite lättare då alla känner alla och man kan kolla upp dom genom att "prata med den lokala kassörskan".

Har man tur låter dom bara bli att betala, har man otur hyser dom tjugo innekatter och har inte råd att ha på värmen.

 

[BlöjRäsern]

"Helt övertygad"

Har du hängt för mycket på avpixlat nu igen?

Här får du ett bra lästips istället, övergripande de grundläggande dragen om hur saker fungerar. Där får du också bilden att dina förebilder fastnat 1942 och varför det inte fungerade.

http://www.bokus.com/bok/9780521459907/kropotkin-the-conquest-of-bread-and-other-writings/

Nämen!!!

 

[Skäggot]

Nämen!!!

Känns inte rätt, eller?

 

[imaster]

http://www.bokus.com/bok/9789144055701/makroekonomi-teori-politik-och-institutioner/

Den som har typsatt framsidan på den där boken borde få ett nackskott i julklapp...

Kul f.ö. att min gamla tråd lever. Härligt med lite mysig spekulationsekonomi att värma sig med såhär mot slutet av tiden.

 

[BlöjRäsern]

Känns inte rätt, eller?

Min version är åt rätt håll

 

[Boris JR]

Risken ligger nog främst på att man kanske så småningom står utan hyresgäster i en kommun som krymper lite varje år. Jag har dock noterat att det verkar vara byarna runt ikring som främst avfolkas och det centrala samhället är nog ganska konstant. Byggs nya hyresfastigheter varje år och dessa blir uthyrda.

Vad gäller värdet på fastigheten så betraktar jag det som spekulation och jag tror eg värden kommer vara konstant för det har det varit de senaste 20-30 åren. Värdet är så lågt att man snart kan ta pengarna från bakfickan så fallhöjden är marginell. Eftersom hyresnivåen så pass hög relativt inköpet så tycker jag nästan att värdet nu borde börja öka i takt med hyreshöjningarna som ju kommer automatiskt med inflationen. Men även med en viss värdeminskning varje år så blir det bra avkastning.

I storstäderna är fallhöjden betydligt större vilket jag definierar som en större risk.
Måste man lägga in en förväntad ökning av värdet på fastigheten för att det ska bli en god affär tycker jag affären har blivit väldigt riskabel.

Jag delar din åsikt. Jag köpte några fastigheter i en småländsk centralort när BRF gick i kk då de statliga räntesubventionerna fasades ut kring millennieskiftet. Radhusen kostade 1/5 av nyproduktionskostnaden 10år tidigare så fallhöjden var milt sagt låg. Med en låg värdering så gav det dessutom bra avkastning. Hyrorna i en liten centralort är ungefär hälften av storstaden men det är ändå attraktivt då inköpspriset är 1/10....

Hade jag haft kapital och intresse så hade jag letat upp bra hyresobjekt i norrländsk avfolkningsbygd....

 

[crossniklas]

"Helt övertygad"

Har du hängt för mycket på avpixlat nu igen?

Här får du ett bra lästips istället, övergripande de grundläggande dragen om hur saker fungerar. Där får du också bilden att dina förebilder fastnat 1942 och varför det inte fungerade.

http://www.bokus.com/bok/9789144055701/makroekonomi-teori-politik-och-institutioner/

Hög nivå på dig... vad har counter-jihadister med detta att göra? Om det finns något mer säkert sparande än ädelmetaller kan du gärna tipsa mig.

Ang. ditt boktips. Tack för förslaget, men jag har köpt för mycket böcker som jag måste läsa innan.

 

[Boris JR]

Hög nivå på dig... vad har counter-jihadister med detta att göra? Om det finns något mer säkert sparande än ädelmetaller kan du gärna tipsa mig.

Det finns gott om säkrare tillgångar i mina ögon. Guldpriset idag är ju mycket spekulation. Tittar man på priskurvan så är det ganska självklart att dagens prisbild inte motsvaras av en verklig efterfrågan på metallen utan mest som värdesäkring för nervösa placerare. Dessutom är den verkliga användningen av metallen ganska tveksam, 90% av det brutna guldet hamnar ju på hög och används inte. Alla former av placeringar där spekulationsfaktorn är stor riskerar att flukturera mycket i pris. Bättre att satsa på något som kommer att sälja oavsett konjunktur eller dystopiska framtidscenarion, bostäder och mat blir således säkrare än smyckesmetall och flygbolag....

 

[crossniklas]

Det finns gott om säkrare tillgångar i mina ögon. Guldpriset idag är ju mycket spekulation. Tittar man på priskurvan så är det ganska självklart att dagens prisbild inte motsvaras av en verklig efterfrågan på metallen utan mest som värdesäkring för nervösa placerare. Dessutom är den verkliga användningen av metallen ganska tveksam, 90% av det brutna guldet hamnar ju på hög och används inte. Alla former av placeringar där spekulationsfaktorn är stor riskerar att flukturera mycket i pris. Bättre att satsa på något som kommer att sälja oavsett konjunktur eller dystopiska framtidscenarion, bostäder och mat blir således säkrare än smyckesmetall och flygbolag....

Det är just det som gör det så bra. Guld är ingen industriell metall utan används främst som värdebevarare. Sen håller jag inte riktigt med dig om bostäder. Ja, det är något alla alltid kommer behöva, men ska det vara någorlunda säkert så måste den vara helt fri från skuld (och inte ens då anser jag en fastighet vara helt säker). Men att köpa bostad nu med dessa priser för att sedan sälja i en dystopisk framtid. Hur ska du då lyckas sälja bostaden och även mot vad? Ditt andra hus mot 50 kg potatis?

Men ja, du har helt rätt att guld och silverpriset är ren spekulation. Framför allt silverpriset, då det är extremt undervärderat (som i sin tur är en diskussion i sig).

Men som jag ser det: guld är den absoluta formen av rikedom och kommer alltid ha köpkraft oavsett var i världen jag är och i vilket tidsepok jag befinner mig i. Men bland det bästa med ädelmetaller enligt mig är att det helt saknar motpartsrisk! Så att äga ädelmetaller för att skydda sina hårt förvärvade slantar anser jag är det säkraste.

"In the absence of the gold standard, there is no way to protect savings from confiscation through inflation. ... This is the shabby secret of the welfare statists' tirades against gold. Deficit spending is simply a scheme for the confiscation of wealth. Gold stands in the way of this insidious process. It stands as a protector of property rights. If one grasps this, one has no difficulty in understanding the statists' antagonism toward the gold standard."
Alan Greenspan

 

[Agile]

Om silver nu är "extremt undervärderat" och du uttrycker det med sådan säkerhe så antar jag att du har en fundamentalanalys att luta dig på. Vad bygger den på?

Att du tycker att det är mer värt än marknadspriset och ingen annan betyder inte att det är undervärderat, så vi state:ar det direkt.

 

[crossniklas]

Om silver nu är "extremt undervärderat" och du uttrycker det med sådan säkerhe så antar jag att du har en fundamentalanalys att luta dig på. Vad bygger den på?

Att du tycker att det är mer värt än marknadspriset och ingen annan betyder inte att det är undervärderat, så vi state:ar det direkt.

Silver är en extremt viktig råvara. Silver är världens näst mest använda råvara (olja innehar förstaplats). Silver som råvara är oersättningsbar. Silver används ofta i extremt små mängder (datorer, kläder, medicin, solpaneler m.m.) att denna marknad är tvungen att absorbera vilka silverpriser som helst.

Silver är för dyrt att utvinna själv. Nästan allt silver kommer som biprodukt från annan gruvbrytning. Många forskare anser att silver kommer vara det första grundämne som försvinner från naturen.

Silver är för billigt att återvinnas och slängs istället.

Det normala silverpriset har alltid varit 1:15 i förhållande till guld. Idag är det snarare 1:55.

Historiskt sett har en dagslön varit 1/10 Oz silver. Jag mätte lönen i Sverige på 40-talet och jämförde med silverpriset. Dagslönen var då också värt 1/10 Oz silver.

Det handlas extremt mycket papperssilver "promise to pay" på marknaden vilket pressar ner silverpriset.

 

[Agile]

Historiskt sett har en dagslön varit 1/10 Oz silver. Jag mätte lönen i Sverige på 40-talet och jämförde med silverpriset. Dagslönen var då också värt 1/10 Oz silver.

Hade du köpt spridda aktier eller fastigheter för en dagslön på 40-talet hade du haft betydligt mer idag. Så att prata historik verkar rätt dumt.

Du säger också att silver används i extremt liten utsträckning, men i inget av fallet du nämner är det en självklar nödvändighet på lång sikt. I kläder används det väl bara för att stöta bort skadedjur, något som går att lösa på andra sätt. I elkomponenter är nog de flesta idag använda material snart utkonkurrerade.

Att det handlas PTP säger ju verkligen att det bara är spekulationsvärde och saknar fundamental grund.

Men ärligt talat.. Köp silver du, det blir kanon!

 

[Skrotnisse]

Silver är en extremt viktig råvara. Silver är världens näst mest använda råvara (olja innehar förstaplats). Silver som råvara är oersättningsbar. Silver används ofta i extremt små mängder (datorer, kläder, medicin, solpaneler m.m.) att denna marknad är tvungen att absorbera vilka silverpriser som helst.

Silver är för dyrt att utvinna själv. Nästan allt silver kommer som biprodukt från annan gruvbrytning. Många forskare anser att silver kommer vara det första grundämne som försvinner från naturen.

Silver är för billigt att återvinnas och slängs istället.

Det normala silverpriset har alltid varit 1:15 i förhållande till guld. Idag är det snarare 1:55.

Historiskt sett har en dagslön varit 1/10 Oz silver. Jag mätte lönen i Sverige på 40-talet och jämförde med silverpriset. Dagslönen var då också värt 1/10 Oz silver.

Det handlas extremt mycket papperssilver "promise to pay" på marknaden vilket pressar ner silverpriset.

Köp mark.
Det tillverkas inte längre.

 

[Agile]

Köp mark.
Det tillverkas inte längre.

Precis. Fastigheter är långsiktigt den avgjort bästa och säkraste investeringen man kan göra (bostadsrätter är inte fastigheter för de som inte ser skillnaden).

Brukbara fastigheter täcker ofta sina egna räntekostnader, och fastigheter i expansiva regioner kommer tveklöst öka i värde (PPP) över tid.

 

[crossniklas]

Men ärligt talat.. Köp silver du, det blir kanon!

Jag gör som Kina, köper allt silver jag kommer åt!

Vi får se om jag har rätt eller inte. Oavsett har jag svårt att se att mitt silver blir värdelöst. För mig handlar silver om att inte vara beroende vad politiker och banker hittar på för lösning.

Ditt synsätt är att kompetenta makroekonomer/banker/politiker kan lösa allt så länge de gör rätt beslut. Mitt synsätt är att det som inte kan fortsätta i all oändlighet inte heller kommer göra det. Mitt sparande handlar inte om att göra största möjliga avkastning på kortast tid. Jag är som en ekorre, sparar lite för sämre tider.

Sen ska du också vara medveten om att jag, liksom de flesta andra ädelmetallsamlare, inte kommer att sälja vårt silver för papperspengar!

Ja hade man köpt fastigheter eller guld på 40-talet hade man tjänat ganska mycket på.

 

[Agile]

Sen ska du också vara medveten om att jag, liksom de flesta andra ädelmetallsamlare, inte kommer att sälja vårt silver för papperspengar!

Och du, och alla andra "ädelmetallsamlare", ska vara medveten om att ingen kommer sälja mat eller hyra ut bostäder åt er mot silver om skiten träffar fläkten.

 

[Two stroke man]

Historiskt sett har en dagslön varit 1/10 Oz silver. Jag mätte lönen i Sverige på 40-talet och jämförde med silverpriset. Dagslönen var då också värt 1/10 Oz silver.

Det där tyder ju snarast på att silver är helt korrekt värderat idag och inte undervärderat.

 

[Two stroke man]

Köp mark.
Det tillverkas inte längre.

Sen gäller det ju inte bara att köpa, utan även att köpa till rätt pris och dagens låga räntor har ju pressat upp priserna även på mark till allt för höga nivåer. Skulle jag köpa mark idag så ska det vara i något tillväxtland vilket iofs oftast är svårt för "utlänningar".

Dessa länder har både bördigare mark och lägre markpriser vilket gör att man direkt får en god avkastning.

 

[Two stroke man]

Och du, och alla andra "ädelmetallsamlare", ska vara medveten om att ingen kommer sälja mat eller hyra ut bostäder åt er mot silver om skiten träffar fläkten.

I min "butik" skulle jag byta mot allt. Det är bara en prisfråga(hur många äpplen går det på ett päron?) och han som inte byter mot allt kommer inte kunna sälja nåt och därefter kan han ju försöka äta sin bostad. Och vise versa.

Lite som när jag gjorde lumpen och vi fick tre chokladkakor samt tre paket kex, det blev direkt en massa skrik om byten, jag erbjöd direkt allihop 2 mot 3 oavsett. 1 minut senare innan någon hade fattat vad som hände stod jag där med 6 chokladkakor och 6 kexpaket. Och logementet var åter tyst och alla nöjda, även dom med 5 av samma vara och inget av den andra.